Cijene stanova All about

[Comanche]

Ništa nisam nabubao..
On je dobio kredit sa kamatom manjom od 1,5% i njemu se isplati uzeti stan na kredit jer će kirija otplatiti stan za 30 godina.
U Sarajevu uz kamate kakve su kod nas i cijenu najma kakav jeste ne možeš stan otplatiti nikad jer najam može da pokrije samo kamate.
P.S. Evo pitao za kamatu, kaže 0,85% kredit na 10 godina a onda će nastaviti otplatu sa novim kreditom.
U svakom slučaju cijena najma i kamate u zbiru su daleko povoljniji za otplatiti stan u Njemačkoj nego u BiH.

Pvo reako si da nemozes izdati stan za 500KM u Sarajevo.

Drugo stavio si ratu od 750 Eura i ja sam ti rekao da bi isplatio taj stan sa takvom ratom, njemu treba preko 40 godina. Znaci to nije realna rata. Tako dosta nasih urade, kupe nesto, spuste mjesecnu odplatu na minimum. Poslje deset godina ako kamatna stopa ode ne 5-6 % ima da se cesu po guzici, jer u prvih 10 godina nisu odplatili 20% od kredita.

Prvo i posljednje,.. rekao sam da je to isplativije u Njemačkoj.
Ako ćemo se kačiti za "sitnice" i ti si rekao da će poslije 10 ili 15 godina ostati još 85% kredita za otplatu.
Što je također daleko od istine.
Suština je da imaju mnogo niže kamate, da na svaku objavu o iznajmljivanju stana dođe 50 zainteresovanih a da u Sarajevu imaš par hiljada stanova koji se bezuspješno iznajmljuju " po 500 KM" .

Posto sam kupio jedan stan u njemackoj kao investiciju, upoznat sam sa tom tematikom veoma dobro.
Nemogu se porediti nekretnine u BiH i Njemackoj kao sto se BiH nemoze u 90% stvari porediti sa Njemackom.

Ali nije to ni sve tako ruzicasto kao sto ti pricas. Evo sad sam dve izracunao samo za tebe 310K stan, sa ratom od 0,85% na 10 godina, mjesecno 750€
Ako rata ostane ista 0,85%, treba 40 godina i 11 mjeseci da se isplati stan.
Nakon 10 godina, ostaje jos €243.600 ili oko 78%
U tu cijenu od 310K trebas jos da dodas izmedju 8-12% (zavisi koja bundesland) za porez, notara, maklera itd.
Znaci to je jos €25K - €37K, koju moras da das iz svog djepa.

Plus taj tvoj prijatelj mora da plati porez na svu zaradu, dok je u BiH to malo drugacije.
Uglavnom cijene nekretnina u Njemackoj se svake godine idu gore i sad trenutno izgleda kao pametna investicija.

[Ajatolah_]

S druge strane, ulaganje u drugu nekretninu radi profita je kod nas u 90% slucajeva glupost, a posebno kod nas. Postoje mnogo profitabilnije investicije, jer od kirije povrat ulozenog jednostavno nije dovoljan. Jedino ako ce ta nekretnina imati neku drugu namjenu osim profita (nasljedstvo drugom djetetu, preseljenje u penziji, itd).

Meni je i ulaganje u vikendicu promasena investicija, jer za ulozene pare vecina ulagaca moze do kraja zivota ici po vrhunskim godisnjim odmorima po razlicitim lokacijama. I to ako ne racunamo gubitak slobodnog vremena, rad potrebnog za njeno odrzavanje, i vezanje samog sebe za jednu lokaciju.

Ne bih se složio za prvi paragraf, jer su kirije samo jedan dio, a drugi, možda i veći dio povrata investicije ostvaruješ kroz porast vrijednosti nekretnine. To dvoje zajedno je, barem dosad i u Sarajevu, davalo sasvim dobar ROI.
A za drugi paragraf i vikendice se slažem, čisto iz perspektive kvaliteta života ne vidim prednost vezanja odmora za jednu lokaciju, ali dobro, to je neka druga priča i životni izbori...

Istina, u Njemačkoj, Austriji i Švici haman svi rentaju...sve ovo naše raje koja je otišla u zadnjih 10-tak godima pod kirijom su.
Nije rijetkost da i same Švabe rentaju, čitav život žive u iznajmljenim stanovima i to je njima normala.
A kod nas ako si pod kirijom po automatizmu te smatraju jadom i fukarom

U razvijenim ekonomijama gdje postoji više od jednog grada u kojem se dešava solidna ekonomska aktivnost, vezanjem za jednu lokaciju možeš biti na gubitku... Odnosno, sasvim je legitimno da neko iz Minhena ode u Hamburg, Berlin, Frankfurt, itd. za dobrim poslom i kvalitetom života, dok kod nas baš i nije tako ako ti odlazak vani nije opcija. Plus osjećaj sigurnosti da neće ostati gladan i bez krova nad glavom u starijoj dobi.

[madner]

Zadnjih 10 godina svi koji su investirali u nekretnine po svijetu su profitirali. Pare se umpupavaju, tako da imamo jednu podlu inflaciju, vidjeti pod koliko plata je bilo potrebno prije 12 godina i sada da se kupi stan.

To sto covjek nije vezan sa rentanjem je lazni plus, ako je lokacija pozeljnja profit je u prodaji.

[geralt]

Ne bih se složio za prvi paragraf, jer su kirije samo jedan dio, a drugi, možda i veći dio povrata investicije ostvaruješ kroz porast vrijednosti nekretnine. To dvoje zajedno je, barem dosad i u Sarajevu, davalo sasvim dobar ROI.

Da li je? Moji roditelji su na Alipasinu krajem '99. platili stan 1000 KM/m2, danas bi se taj stan mogao prodati za mozda 1400-1500 KM/m2. To je ROI od 2% godisnje, znaci manji od inflacije. Uspjesnom investicijom se smatra ROI od barem 4-5% godisnje. A u stan u tih 20 godina osim pocetnog ulaganja ulozeno jos barem 15-20 000 KM, ne racunajuci namjestaj.

A kod izdavanja pod kiriju ti niko ne garantuje da ce ti stan biti popunjen 100% vremena (sto znaci da izmedju stanara troskovi rezija padaju na tebe), ni da ce ti svi podstanari biti "normalni". I tvoje vrijeme koje provodis vodajuci potencijalne podstanare kroz stan, obilazeci ga i preuzimajuci kirije ima neku vrijednost.

[lissics]

Da li je? Moji roditelji su na Alipasinu krajem '99. platili stan 1000 KM/m2, danas bi se taj stan mogao prodati za mozda 1400-1500 KM/m2. To je ROI od 2% godisnje, znaci manji od inflacije. Uspjesnom investicijom se smatra ROI od barem 4-5% godisnje. A u stan u tih 20 godina osim pocetnog ulaganja ulozeno jos barem 15-20 000 KM, ne racunajuci namjestaj.

A kod izdavanja pod kiriju ti niko ne garantuje da ce ti stan biti popunjen 100% vremena (sto znaci da izmedju stanara troskovi rezija padaju na tebe), ni da ce ti svi podstanari biti "normalni". I tvoje vrijeme koje provodis vodajuci potencijalne podstanare kroz stan, obilazeci ga i preuzimajuci kirije ima neku vrijednost.

Ti me podsjecas na mog prijatelja koji veli slaba je investicija ulagati u nekretnine. U medjuvremenu ja kupio stan, a on sredstva ulozio u auto, sat, dio prokockao kupujuci i prodavajuci dionice i slicno. Satra se prosipajuci pamet.
Dobro je da ulaganja imaju sirinu i da se raspodijeli rizik. Nekretnine, fondovi, malo bitcoin i slicno. U svakom slucaju nekretnine su stabilan dio portfolija

[LeonardoAC]

Je li iko ko je otisao vani odjavio prebivaliste? Ja imam rodbine otisla 90ih, dan danas imaju cipsovu u BiH.

Pretpostavljam da se moras odjaviti, ali koliko to ljudi uradi?

Licno od sve raje koje imam, niko nije odjavio prebivaliste.

Nije baš pametan potez - obzirom da te poreska uprava može teretiti za plaćanje poreza u BiH po osnovu prebivališta (iako ne boraviš 183 dana u BiH)

[Haris.ba]

Pa je li ikoga teretila? Znam u Hrvatskoj da su ganjali ljude koji su otisli vani. Kod nas sumnjam. Ako nema bankovnog racuna u BiH na kojem lijezu pare, osim u nekom vecem iznosu, ne vidim problem.

Vjerovatno ce se to sa vremenom srediti. Ovako porezna ne vidi problem nikakav sve dok platis porez na promet nekretnina.

[geralt]

Nije nasa poreska americki IRS pa da moze "uganjati" njemacke i austrijske banke da joj prijavljuju Bosance koji su otisli vani. Za pocetak joj za to trebaju uposlenici koji znaju sastaviti mail na engleskom

A cak ni IRS ne ganja "sitne ribe" po inostranstvu, vec samo krupne utajivace.

[moonca]

Nije ni problem kad se dodje u Bosnu- prijaviti adresu boravka.. zar ne...

[Guadalajara]

ja spadam u ove druge

nego sad upratih da je ova tema na podforumu Ekonomija, pa se ispisujem.

Odlično

[ps5]

S druge strane, ulaganje u drugu nekretninu radi profita je kod nas u 90% slucajeva glupost, a posebno kod nas. Postoje mnogo profitabilnije investicije, jer od kirije povrat ulozenog jednostavno nije dovoljan. Jedino ako ce ta nekretnina imati neku drugu namjenu osim profita (nasljedstvo drugom djetetu, preseljenje u penziji, itd).

Meni je i ulaganje u vikendicu promasena investicija, jer za ulozene pare vecina ulagaca moze do kraja zivota ici po vrhunskim godisnjim odmorima po razlicitim lokacijama. I to ako ne racunamo gubitak slobodnog vremena, rad potrebnog za njeno odrzavanje, i vezanje samog sebe za jednu lokaciju.

Ne bih se složio za prvi paragraf, jer su kirije samo jedan dio, a drugi, možda i veći dio povrata investicije ostvaruješ kroz porast vrijednosti nekretnine. To dvoje zajedno je, barem dosad i u Sarajevu, davalo sasvim dobar ROI.
A za drugi paragraf i vikendice se slažem, čisto iz perspektive kvaliteta života ne vidim prednost vezanja odmora za jednu lokaciju, ali dobro, to je neka druga priča i životni izbori...

Za vikendice to i ne ide baš tako. Pa ne ideš na vikendicu na godišnji odmor pa da je problem što si vezan lokacijom. Na vikendicu ideš vikendom, ideš ljeti i radnim danima poslije posla kad ti je ćejf malo na zrak a da se ne gužvaš po Trebeviću. Dakle ideš stalno i cilj ti je da si vezan za jedno mjesto koje ti je relativno blizu mjestu stanovanja.

[babanovac]

Ako za bitcoin daju 30000 km, moguce je da i stan u Bos Grahovu vrijedi 3 Bitcoina. Stiti kako od sunca, tako i od kise i hladnoce. Skoro sam downloadovo knjigu koja se bavi " ekonomijom javvnih prostora", gdje objasnjavaju da vrijedost nekretnine nema vise veze sa time, da ki u njo neko zivi ili ne, da li se renta ili ne. Sredstvo placanja i pohrane vrijednosti, kao i bitcoin ili zlato. Ne mora imati upotrebnu vrijednost. Jedina nespekulativna roba je vrijeme.

[azdralovic]

Tema da se prebaci u sekciju spekulanti

[geralt]

Ako za bitcoin daju 30000 km, moguce je da i stan u Bos Grahovu vrijedi 3 Bitcoina. Stiti kako od sunca, tako i od kise i hladnoce. Skoro sam downloadovo knjigu koja se bavi " ekonomijom javvnih prostora", gdje objasnjavaju da vrijedost nekretnine nema vise veze sa time, da ki u njo neko zivi ili ne, da li se renta ili ne. Sredstvo placanja i pohrane vrijednosti, kao i bitcoin ili zlato. Ne mora imati upotrebnu vrijednost. Jedina nespekulativna roba je vrijeme.

Samo sto ces za bitcoin i zlato lako naci kupca ako pozelis da unovcis, a za stan u Bos. Grahovu bas i ne

Evo recimo da imam 100 000 KM i da ih odlucim uloziti u stan u Tibri kao dugorocnu 30-godisnju investiciju. Necu ga rentati ni zivjeti u njemu, samo cu pohraniti novac u njega.

Odmah u startu ce mi drzava uzeti 5% vrijednosti pri kupovini, i jos 5% kupcu na kraju tih 30 godina (sto cini potencijalnu investiciju manje atraktivnu za kupca). Mozda ce se nakon 30 godina taj porez i povecati (male su sanse da ce se smanjiti). Mozda ce se u 30 godina Federacija odluciti da prepise propis RS-a i da mi doda jos i godisnji porez na posjedovanje.

Osim drzavi, ja u tih 30 godina moram placati i odredjene rezije, zivio u stanu ili ne zivio. Moram placati odrzavanje (pausalno po kvadraturi), odvoz smeca (pausalno po kvadraturi), elektricno brojilo, vodovod (potrosnju drugih stanara zgrade), plinsko brojilo. Ako sam pametan, kupicu i osiguranje stana, a i to zadovoljstvo kosta. To znaci da ce me moja investicija kostati minimalno 1000 KM godisnje, a ako sam na Toplanama, i puno vise.

Dalje, ne znamo sta ce se izdesavati u narednih 30 godina u Sarajevu. Cak i ako zanemarimo sveprisutnu mogucnost "drugog poluvremena", tj. novog rata, mozda ce se ekonomski centar BiH preseliti u Banja Luku, Mostar ili Tuzlu, sto ce smanjiti potraznju za stanovima. Mozda ce isticanje mog perioda ulaganja koincidirati sa nekom ekonomskom krizom u kojoj niko nece imati para za kupovina stana. Mozda ce u Sarajevu porasti stopa kriminala, mozda ce se Tibra pretvoriti u geto za doseljenike iz Pakistana... Sve i da se nista od toga ne desi, zgrada u kojoj sam kupio stan vise nece biti novogradnja vec starogradnja, sto za sobom povlaci i odgovarajuci pad vrijednosti.

Opet ponavljam, nista od ovoga se ne odnosi na nekretninu u kojoj zivis, jer je krov nad glavom osnovna ljudska potreba. Samo hocu da kazem da od druge nekretnine postoje puno pametnije investicije (i ne, ne mislim ni na bitcoin niti na zlato).

[4500]

napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)
u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.

[suspect_zero]

Mjesečna kirija 350 km za 40 kvadrata na Ilidži, tako skontah?

[madner]

Porediti auto i stan kao investicije

Auto je nesto sto se ne kupuje kao investicija, niti se smatra istom.

Naravno da ima boljih investicija od drugog stana, samo tesko manje rizicnih a boljih.

[ps5]

napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)
u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.

Nisi uračunao da ti je kamata na tih 55.000 kredita dodatnih 30.000KM? Što bi značilo da će te stan koštati 75.000+30.000 = 105.000KM a ne 75.000KM. Jesi li siguran da će vrijediti 105.000 za 15 godina?
Naravno ako budu podstanari u njemu cijelo vrijeme oni će ti otplatiti kredit, ali ako ne budu ...

[4500]

@suspect_zero
Da donja granica je 350KM za opreljen stan sa posebnom spavacom sobom,
to su standardni stanovi, sa ulaza iz predsoblja,pravo wc, desno spavaca soba, lijevo dnevni boravak sa kuhinjom i zlaz na balkon.
mogao bih staviti i vecu kiriju ali rizikujem da bude duze vremena prazan, mogao bih mozda ici sa manjom kirijom pa da imam stalne podstanare.
uglavnom, ovakvih opremljenih stanova nema ispod 350KM na ilidzi(centar, pejton lužani).
cijene su od 300(stanovi sa nekom manom, tipa stan u kuci, nadogradnja, gazda ima posebne uvjede td.) pa do 450KM za tek sredjen stan.

@ps5

uracunao sam tih 30 000KM sto ti govoriš.
kostantno u postu pisem odvojeno glavnica i kamata.
otpaceno mi je trenutno 10 000KM glavnice, (i 10 000KM kamate koje ne spominjem),
od 350KM rate kredita(i kirije), otprilike 175 je na kamatu zasad, ali to se smanjuje, i isto toliko na glavnicu.
tu kamatu sam uracunao i nju mi je dosad otplatio podstanar plus otlatio je i glavnicu,
plus ja sto sam placao onih mjeseci kada nisam imao podstanare. Sve uracunato.

ja nisam duzan banci 85 000KM(koliko iznosi ukupno kredit sa kamatom),
jesam samo ako je rok otplate 20 god.
ali ja ako sada nakon 5god prodam stan, banci vracam samo ostatak glavnice 45 000KM, plus 1% po zakonu zatvaranje kredita tj 450KM.
To je to.

[ps5]

@ps5

uracunao sam tih 30 000KM sto ti govoriš.
kostantno u postu pisem odvojeno glavnica i kamata.
otpaceno mi je trenutno 10 000KM glavnice, (i 10 000KM kamate koje ne spominjem),
od 350KM rate kredita(i kirije), otprilike 175 je na kamatu zasad, ali to se smanjuje, i isto toliko na glavnicu.
tu kamatu sam uracunao i nju mi je dosad otplatio podstanar plus otlatio je i glavnicu,
plus ja sto sam placao onih mjeseci kada nisam imao podstanare. Sve uracunato.

ja nisam duzan banci 85 000KM(koliko iznosi ukupno kredit sa kamatom),
jesam samo ako je rok otplate 20 god.
ali ja ako sada nakon 5god prodam stan, banci vracam samo ostatak glavnice 45 000KM, plus 1% po zakonu zatvaranje kredita tj 450KM.
To je to.

Je li moguće prodati stan ako imaš hipoteku na njemu? Kakva je tu uopšte procedura, pretpostavljam da bi kupac u tom slučaju morao platiti banci njen dio a tebi ostatak da bi onda banka ukinula hipoteku i prepisala stan na kupca?

[moonca]

naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?

[4500]

naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?

Joj nije tačno tako, nije mi izvještaj pri ruci,
to sam ja sebi u glavi skontao da je tako i kada izračuna kolilo mi je ostalo kredita ispadne otprilike tako.

Naravno svaka naredna rata kredita je malo veći iznos novca ide na glavnicu a manje na kamatu.

Npr. Od 350 KM rate kredita.
Recimo ovaj mjesec 176KM glavnice i 174KM kamate
Naredni mjesec 177KM glavnice 173KM kamate....
I sve dok ne otplatim ih zajedno.
Možda sam trenutno dosao do omjera
200KM glavnice 150KM kamate.
Stavrno nisam to gledao ovih dana.
To ide u korist meni sada u narednim godinama, jer ću puno brze otplaćivati glavnicu nego u prvim godinama kada je bilo oko 50-50.

[moonca]

naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?

Joj nije tačno tako, nije mi izvještaj pri ruci,
to sam ja sebi u glavi skontao da je tako i kada izračuna kolilo mi je ostalo kredita ispadne otprilike tako.

Naravno svaka naredna rata kredita je malo veći iznos novca ide na glavnicu a manje na kamatu.

Npr. Od 350 KM rate kredita.
Recimo ovaj mjesec 176KM glavnice i 174KM kamate
Naredni mjesec 177KM glavnice 173KM kamate....
I sve dok ne otplatim ih zajedno.
Možda sam trenutno dosao do omjera
200KM glavnice 150KM kamate.
Stavrno nisam to gledao ovih dana.
To ide u korist meni sada u narednim godinama, jer ću puno brze otplaćivati glavnicu nego u prvim godinama kada je bilo oko 50-50.

hm, u prvim godinama je odnos(morao biti veci%/%) na tvoju stetu- no, nakon pet, kao sto navodish. ako je 50/50 super...

[geralt]

@4500 svaka cast na pametnoj investiciji. Moj post se vise odnosio na one koji tvrde da je prazan stan sam po sebi dobra investicija, npr. za dijasporce sa viskom para.

Nama u Bosni su prilike za ulaganje prilicno ogranicene, ali onaj ko je u inostranstvu i sa parama ima nevjerovatne prilike - npr. dionice i obveznice velikih firmi koje su privremeno "cucnule" radi pandemije (lanci hotela, lanci kina, rentacar firme, naftne kompanije...). I kad bih gledao na taj stan kao mjesto na kojem cu provesti penziju, nikad ne bih izabrao smogovito Sarajevo koliko god mi drago bilo - prije bih birao Trebinje, Capljinu ili barem Mostar.

[prof.]

napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)
u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.

Kako imaš +30k ako si uložio svojih 20k, to si već imao?! I nemaš 44k duga već 74k?
Nije mi ova računica baš najjasnija, čuj nije ti bitno na koliko godina je otplata?! Što je duži period više se kamate nakupi, s ovom ratom na 20 godina povrat iznosi 84k, uz tvojih uloženih 20k to tvoje troškove za stan povećava na 104k i uz ovo podebljano što si već uložio 110k. Nisi valjda računao da će polovna veš mašina i šporet trajati 20 godina? I računaj na svakih 5 godina 6 mjeseci prazan stan i režije to je za 20 godina još 12k troška. I još popravke iza podstanara, elem u najboljem slučaju si oko nule i to u najboljem slučaju ako ne dođe do pada cijene a ipak živimo u zemlji sa demografski nepovoljnom budućnosti. Da ne spominjem tvojih 20 k koje si zaledio a koje će takođe pojesti inflacija.

Hajde da ovako izračunamo:

350KM x 240 mjeseci = 84,000 cijena kredita
Već si uložio 6k
Svakih 5 godina ćeš imati prosjek od 6 mjeseci prazan stan - tvoj trošak 3k
Svakih 10 godina ćeš morati uložiti minimum u namještaj/uređaje 3k

Dakle tvoj trošak dok ne otplatiš stan je oko 110k uz već uloženih 20k svog keša koji će takođe devalvirati tokom tok perioda i uz kamatu na kredit ti pojesti sav eventualni rast vrijednosti stana

Tvoja zarada - 240 mjeseci x 350KM = 84k

I računaj da na kraju svega poslije 20 godina imaš stan zreo da totalnu renovaciju ili prodaju ispod cijene