Cijene stanova All about

Ekonomija, biznis, dionice, posao, (ne)zaposlenost...
Post Reply
User avatar
alijagicalija
Posts: 98
Joined: 07/07/2008 18:47

Cijene stanova All about

Post by alijagicalija » 31/08/2008 08:32

Kao sto sam predvidio i prije nego su poceli stupidni postovi:Cijene nekretnina zaustavile rast
Zahuktalo tržište nekretnina u Sarajevu počelo se hladiti: već nekoliko mjeseci cijene stanova uglavnom miruju dok su cijene poslovnih prostora za nekoliko procenata čak i pale ...
Prema podacima agencija i internetskih portala, nakon dugo vremena interes za kupovinu nekretnina u Sarajevu se smanjio dok je na drugoj strani ponuda rasla jednakim tempom pa je pad cijena nekretnina bio neizbježan. Tome je presudno doprinio osjetno manji interes dijaspore koja je posljednjih godina pokupovala veliki broj stanova u Sarajevu. No globalna kriza izazvana valom poskupljenja energenata i hrane ohladila je mnoge, potencijalne kupce stanova i poslovnih prostora osobito one iz dijaspore kojima kupovina nekretnina u domovini ionako nije bila prioritetna. Prema (istina nepotpunim) podacima dijaspora je ove godine kupila upola manje stanova nego prije dvije-tri godine, kada su cijene stanova u elitnim dijelovima Sarajeva bile osjetno niže od cijena stanova u najlošijim četvrtima zapadnih gradova. No, u samo nekoliko godina stanje se iz temelja piomijemlo i današnje cijene stanova u Sarajevu skoro su se približile cijenama na zapadu.
Također, na pad potražnje za nekretninama snažno je uticalo poskupljenje kapitala jer su u samo nekoliko mjeseci banke u BiH podigle kamatnu stopu za skoro 30 posto – sa prosječnih 7 na skoro 9,5 posto za stambene ktedite.
Dobrim dijelom i građevinci su doprinijeli hlađenju tržišta nekretnina jer su raniju golemu potražnju iskoristili za nerealno zidanje cijena i brzu zaradu. Građevinske marže u novogradnji posljednjih godina iznosile su u prosjeku preko 80 posto, i to se stanje moglo održavati onoliko dugo koliko je potražnja bila veća od punude, Ta su vremena međutim definitivno prošla pa se lokalni građevinari moraju prilagoditi na osjetno niže marže.


babanovac
Posts: 733
Joined: 26/08/2006 20:54

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by babanovac » 31/08/2008 08:52

U Americi, u pojedinim drzavama, pad cijena i do 30%.
Za Dubai najavljuju pa od oko 15%, Britanci registruju pad.
Valjda ce i nas zahvatiti taj talas.

User avatar
alijagicalija
Posts: 98
Joined: 07/07/2008 18:47

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by alijagicalija » 31/08/2008 08:59

Naravno parametri su ocigledni...

User avatar
Comrad
Posts: 4326
Joined: 17/04/2007 12:40
Location: C:\Program files

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Comrad » 31/08/2008 10:33

Pa i ako su zaustavile rast, sigurno nece (puno) padati. Skocile cijene, negdje i do 100%, i sta sad i da se smanje za 20-30%, nista se ne dobija i dalje ostaje rast od 70-80%. Cisto sumnjam da ce neko vratiti cijene na staro. Oni su dobili sto su htjeli.

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 31/08/2008 10:38

Losa ti ta racunica :)
Kad skidas tih 30%, skidas ih od vece osnovice, tako da je i iznos veci, pa je taj rast od ranije mnogo manji. U svakom slucaju, krenulo je, ja ocekujem da do slijedece godine u ovo doba, stanovi budu jeftiniji 30-40% sto bi bile neke realne cijene za uslove na nasem trzistu...

TheGodfather001
Posts: 956
Joined: 24/05/2004 10:44
Location: Sarajevo

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by TheGodfather001 » 31/08/2008 11:01

Kod nas je sve manipulacija, u svakom sektoru ekonomije, privrede, itd. Cijene su sada visoke zbog dolaska dijaspore, a najnize ce da budu u periodu od kraja oktobra do katolickog bozica. Onda ce blago da porastu, onda opet pad do kraja marta. I eto opet ponovo nagli rast. Vjestacki rast. Cijene su mogle ostati iste kao od prije 2-3 godine, ali skontali bosnjaci da im treba "para" i et uvijek ima izlaz u dijaspori i manje-vise domacem stanovnistvu.

User avatar
Comrad
Posts: 4326
Joined: 17/04/2007 12:40
Location: C:\Program files

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Comrad » 31/08/2008 11:04

Pa evo konkretno.
Cijena prije 4-5 godina bila 1000, sad porasla za 100%, znaci na 2000. Dodje do pada za 20%, znaci pada na 1600. I sta je bilo, cijena bila 1000, sad 1600. Naravno sad ta cijena od 1600 se cini preniskom, iako je 60% veca od prvobitne od prije 4 godine. Cisto sumnjam da su primanja ljudi porasla za toliko procenata. Ovo je neki banalan primjer, mozda su u pitanju manji procenti, ali to je to.
Samo sam htio reci da su gradjevinska preduzeca dobila sto su htjela, a to su visoke cijene u gradu.

damirm
Posts: 544
Joined: 07/03/2007 10:19

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by damirm » 31/08/2008 11:19

Ima jedna carobna rijec: KORUPCIJA!

Dok se gospoda iz vlasti ne udostoje odbiti susnju ispod stola, nece ni nasi gradjevinci izgubiti monopolisticki polozaj. Samim tim ni odnos ponude i potraznje nece biti onakav kakav bi bio da je kod nas neko cuo za slobodno trziste.

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 31/08/2008 11:25

Polako, previse je gradjevinskih firmi u opticaju da bi sve drzale iste cijene. Prije ili kasnije jedna ce se odluciti da stanove pocne prodavati po nizim cijenama da bi mogla vracati kredit, inace ode pod stecaj, a onda ima da krene lavina. Magicna rijec je konkurencija :) Pogotovo kad je ponuda veca od traznje, tad se najvise kolju...

damirm
Posts: 544
Joined: 07/03/2007 10:19

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by damirm » 31/08/2008 11:34

Ako su na trzistu nekretnina tako masne marze, zasto nema ponude? Ne, mi cekamo da opadne potraznja :)...

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 31/08/2008 12:14

Kako nema ponude?! Pa znas li koliko se novih stambenih zgrada izgradilo ove godine i koliko ih se jos gradi? Pa imamo na sceni pravi gradjevinski bum u sferi izgradnje stanova...

damirm
Posts: 544
Joined: 07/03/2007 10:19

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by damirm » 31/08/2008 12:19

Evo ti pod gradjevinarstvo

http://bhas.ba/new/Publications.asp?Tes ... ipadnost=6

Nemojte spekulisat. Lopatu u ruke.

:dance: :run:

Master.DKP
Posts: 351
Joined: 05/04/2008 22:49

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Master.DKP » 31/08/2008 12:32

Kao i u vecini forumaskih komentara, preovladavaju neartikulisane emicije i paushalne ocijene. Cinjenica je da cijene kretnine u Sarajevu mogu samo da stagniraju, do ponovnog blagog rasta na proljece iduce godine. U u trazistu nekretnine postoje ciklusi kao i u svakoj drugi fazi ekonomskih kretanja.

Kada se vec fokusiramo na Sarajevo, racimo da cijene u centru grada ( Marijin Dvor - do Starog Grada) ne mogu nikako padati, samo mogu rasti cak i do 5 % godisnje. Klijentela koja kupuje stanove u centru grada je onaj 3 % stanovnista ( domaceg i stranog) koje ne podlijeze razumnim cijenama, platama i kredita. To su ljudi koji kupuju bilo to 2 400 KM/m2 ili 3 400 KM/m2.


Trenutno se u Sarajevu gradi oko 700 stambenih jednica ( neke su pocete prije 2 godine, neke tek ove godine) tako da imam realno tek oko 300 novih stambenih jedinica na godisnjem novou. Uzmemo li period od 10 godina gdje se nista nije gradilo ( 1991 -2001), tj jako mali broj stambenih jednici i uzmemo li priliv stanovnista u grad, koji se apstraktno velik,dolazi se do ocijene da Sarajevo narednih 10-12 godina treba 10 000 stambenij jednica.

Svi ovi pokazatelji govore da cijena 1m2 u bilo kojoj gradskoj zoni nece nikada moci biti ispod 2 500 KM. 1,3 miliona BH grada zivi vani i svi, ali bukvalno svi planiraju kada ti ili odcu i BIH, tj planiraju imati svoju "adresu" u BIH. Nije rijedak slucaj da jedna porodica ima po 3-4 nekretnine, a postoji i oni sa 5 i vise.

Sarajevo je glavni grad, i niko, ali bukvalno niko ne ide, niti se vraca u Gorazde, Focu, Doboj, Prnjavor i sva manja mijesta u BiH. Podatak koji ce se vidjeti nekada na popisu stanovnista je taj da sada Sarajevo sa okolonom ima preko 655 000 stanovnika, tj siri Kanton Sarajevo. To je 100 000 ljudi vise neko prije rate 1992 godine !

To je drugi razlog,sto velika vecina ljudi ne more lako da plati 1m2 ok 2 500KM/m2 do 3000 KM/m2. Razne Banke i laksi krediti ce uraditi svoju da ce se jedan veliki broj ljdui poceti hipotekarno zaduzivati ili ce prelaziti u klijentelu koja renta stanove.

User avatar
atko
Posts: 6054
Joined: 06/07/2006 14:51

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by atko » 31/08/2008 12:49

Jedina pouzdana stvar koju ja znam je to da je NECU dizati nikakve kredite da bih kupio nekretninu ili ti stan ;)
U ovom momntu to je van svake pameti :wink:

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 31/08/2008 15:09

damirm wrote:Evo ti pod gradjevinarstvo

http://bhas.ba/new/Publications.asp?Tes ... ipadnost=6

Nemojte spekulisat. Lopatu u ruke.

:dance: :run:

Ma statistika kao i inace nidje veze. Kao sto nam govore da je nezaposlenost 40%, tako i ovo treba uzet sa rezervom. Ove cifre skoro pa da mozes uzet za relevantne samo za Kanton Sarajevo, a ne za cijelu Federaciju, nidje veze. Nedavno je bilo u novinama kako samo u Vogosci rade 700 stanova, a do kraja slijedece godine ukupno preko 1000.

Vidim dosta je ovdje ljudi iz agencija koji i na ovaj nacin pokusavaju da prepadaju ljude, ne bi li odrzali nenormalno visoke cijene stanova.

Sve prica kao emocije vladaju, zato ljudi govore da su cijene visoke... Covjek im fino kaze ekonomsku racunicu, gdje su rente za stanove po 3-5 puta vece nego rata kredita za isti stan. Gdje je tu ekonomska logika?! Ko god ima gram mozga radije ce iznajmljivati stan nego ga kupiti po takvoj cijeni. I one nebuloze o 700 hiljada ljudi u Sarajevu necu ni komentarisat... U Sarajevu postoje hiljade praznih stanova, dio drzi dijaspora i stoje onako, dio nema rijesene papire - vojni i vakufski stanovi, koji ce se uskoro poceti prodavati, onda postoje novoizgradjeni stanovi i stotine stanova u izgradnji, dijaspora skoro prestala kupovat stanove, gradjani ih sve manje kupuju... ponuda je toliko nadmasila traznju da su sadasnje cijene na tako klimavim nogama da bi mogle pasti do slijedece godine u ovo doba i za preko 30%.

Kao sto rekoh, u Hrvatskoj je samo zbog visih kamatnih stopa traznja za stanovima opala za 30%, a mozete mislit koliko je kod nas opala uz rast kamatnih stopa, haman 100% rast cijena, inflaciju od preko 10% na mjesecnom nivou na pocetku godine, stagniranje plata... Mislim znam da znate, jer ne znate vise kako uvalit nekom stan. Pocelo je i po forumima da se agituje :D

Ne sekiram se ja. Konkurencija ce uciniti svoje. :)

User avatar
Black swan
Posts: 54016
Joined: 17/03/2004 09:36

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Black swan » 01/09/2008 13:33

Ustavom zagarantovano pravo na život i obitelj nam uskraćuju ovi špekulanti koji dižu cijene stanova bez ikakvih osnova

nadam se da će bankrotirati :D i da će cijene pasti na neku normalu

900-1500

zavisi od lokacije

User avatar
karanana
Posts: 38285
Joined: 26/02/2004 00:00

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by karanana » 01/09/2008 13:44

komi wrote:Ustavom zagarantovano pravo na život i obitelj nam uskraćuju ovi špekulanti koji dižu cijene stanova bez ikakvih osnova

nadam se da će bankrotirati :D i da će cijene pasti na neku normalu

900-1500

zavisi od lokacije


a ako se to desi, sta s ljudima koji su uzeli kredite da placaju stanove gdje je 2000-2500 kvadrat?

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 01/09/2008 13:45

Pa nista. Kupili su stanove kad je cijena bila takva, Boze moj...

lamija_SA
Posts: 383
Joined: 20/08/2007 12:24

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by lamija_SA » 01/09/2008 13:47

Master.DKP wrote:Kao i u vecini forumaskih komentara, preovladavaju neartikulisane emicije i paushalne ocijene. Cinjenica je da cijene kretnine u Sarajevu mogu samo da stagniraju, do ponovnog blagog rasta na proljece iduce godine. U u trazistu nekretnine postoje ciklusi kao i u svakoj drugi fazi ekonomskih kretanja.

Kada se vec fokusiramo na Sarajevo, racimo da cijene u centru grada ( Marijin Dvor - do Starog Grada) ne mogu nikako padati, samo mogu rasti cak i do 5 % godisnje. Klijentela koja kupuje stanove u centru grada je onaj 3 % stanovnista ( domaceg i stranog) koje ne podlijeze razumnim cijenama, platama i kredita. To su ljudi koji kupuju bilo to 2 400 KM/m2 ili 3 400 KM/m2.


Trenutno se u Sarajevu gradi oko 700 stambenih jednica ( neke su pocete prije 2 godine, neke tek ove godine) tako da imam realno tek oko 300 novih stambenih jedinica na godisnjem novou. Uzmemo li period od 10 godina gdje se nista nije gradilo ( 1991 -2001), tj jako mali broj stambenih jednici i uzmemo li priliv stanovnista u grad, koji se apstraktno velik,dolazi se do ocijene da Sarajevo narednih 10-12 godina treba 10 000 stambenij jednica.

Svi ovi pokazatelji govore da cijena 1m2 u bilo kojoj gradskoj zoni nece nikada moci biti ispod 2 500 KM. 1,3 miliona BH grada zivi vani i svi, ali bukvalno svi planiraju kada ti ili odcu i BIH, tj planiraju imati svoju "adresu" u BIH. Nije rijedak slucaj da jedna porodica ima po 3-4 nekretnine, a postoji i oni sa 5 i vise.

Sarajevo je glavni grad, i niko, ali bukvalno niko ne ide, niti se vraca u Gorazde, Focu, Doboj, Prnjavor i sva manja mijesta u BiH. Podatak koji ce se vidjeti nekada na popisu stanovnista je taj da sada Sarajevo sa okolonom ima preko 655 000 stanovnika, tj siri Kanton Sarajevo. To je 100 000 ljudi vise neko prije rate 1992 godine !

To je drugi razlog,sto velika vecina ljudi ne more lako da plati 1m2 ok 2 500KM/m2 do 3000 KM/m2. Razne Banke i laksi krediti ce uraditi svoju da ce se jedan veliki broj ljdui poceti hipotekarno zaduzivati ili ce prelaziti u klijentelu koja renta stanove.


Master je li se ti inače baviš nečim što je u vezi sa nekretninama?

User avatar
Black swan
Posts: 54016
Joined: 17/03/2004 09:36

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Black swan » 01/09/2008 13:50

karanana wrote:
komi wrote:Ustavom zagarantovano pravo na život i obitelj nam uskraćuju ovi špekulanti koji dižu cijene stanova bez ikakvih osnova

nadam se da će bankrotirati :D i da će cijene pasti na neku normalu

900-1500

zavisi od lokacije


a ako se to desi, sta s ljudima koji su uzeli kredite da placaju stanove gdje je 2000-2500 kvadrat?



pa to je sad u americi klavna fora
više im vrijedi taj kredit i hipoteka koju sada otplacuju
nego da sad novu kucu kupe

User avatar
karanana
Posts: 38285
Joined: 26/02/2004 00:00

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by karanana » 01/09/2008 14:12

ali ako je gradjevinska cijena stana da se napravi oko 1300, kako ce onda prodajna cijena pasti na 900-1500.
ako se to desi, u sta sumnjam, svi koji su platili stanove 2000-2500 ce samo izaci iz tih stanova i dati ih banci jer je to bila hipoteka i onda banke ostaju sa precijenjenim stanovima a bez plasmana i onda ce kamate rasti i zbog toga.

Master.DKP
Posts: 351
Joined: 05/04/2008 22:49

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Master.DKP » 01/09/2008 14:15

Cijena jedne nekretnine se formira na osnovu vise vaktora, najmanje 5-6. Jedan od tih faktora je ponuda/potraznja i taj faktor potraznje i ponude diktira samo kratkorocno rast/stagnaciju/padanje cijene nekretnine.

Glavi faktor, da se fokusiramo na regiju Sarajeva, je cijena zemljista i pripadajuci troskovi administracije, tj takse i dozvole. Vlasnici gradevinskih zemljista postavljaju cijenu koja je trentuno dsta velika u Sarajevu i to je "temeljni" trosak svakog gradtitelj ili investitora.Drugi faktor je cijena gradevinskog materijala, cijena rada itd. Treci faktor je profit koji ostvaruju graditelji i cetvri najvazniji profit koji ostvaraju banke/investitori tj privatna lica koja investiraju. Kada sve faktore saberete i stavite oko 20 % profita koje ostvaraju interesne grupe u ovome, dobivage "realnu" cijenu od 2 500 KM za novogradnju u Sarajevu (npr. Stup).

Kada govorite o "zasicenju trzista" Sarajevo je daleko od toga nekih 5-7 godina. Sada imate u Zagrebu zasicenje trzista stambenih nekretnine jer je zadnji 12 godina u Zagrebu pravljeno u prosijeku 8 000 stanova godisnje. To pravi broj od oko 100 000 stambenih jedinica. I sada u "krizi" 1m2 u Zagrebu je od 2 000 Eura po m2. Beograd, Sofiju, Budimpestu i Bratislavu itd nema smisla ni spominjati jer i tamo bez izezetka nema stambene jedinice ispod 2 000 Eura/m2.

U Sarajevu imate naselje SIP gdje je 1m2 bio prije par mijeseci 3000 KM/m2. Trenutno ni tamo ne postoji stanova za prodaju i postojecoj gradnji, postoji jedan objekat kod Dzamije na SIPU gdje je 1m2 4 500 KM.

Za radnicku i donju srednu klasu rijesenju su stanovi do 120-150 000 KM sa dobrih hipotekarnimn kreditima, gjde obicno dvoje nosi kredit na period od 15.-20 godina. Ovi krediti prave smisao tek kada kupac ima 20% vlastitih sredstava. Tada "rata" kredita ima pribliznu vrijednost "najma" stana.

User avatar
zgembo_sa
Posts: 2393
Joined: 10/03/2008 20:50

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by zgembo_sa » 01/09/2008 14:19

Ma dobro, ne vjerujem da mogu bas na 900 past cijene, ali opet racunaj da nije normalno da novogradnja bude jeftinija od starih stanova, sto je kod nas slucaj. Dakle ako kvadrat novog stana bude 1300 (gradjevinska vrijednost), onda racunaj da stari stanovi mogu biti koju stotku nize. Moje je misljenje da je realni nivo 1300-1700 KM zavisno od lokacije, ne racunajuci strogi centar.

Mozete mislit kolika im je kriza kad su poceli da paranoju sire i po forumima :D
Joj kad lavina uskoro krene... Bice spasavaj se ko moze :)

User avatar
Black swan
Posts: 54016
Joined: 17/03/2004 09:36

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by Black swan » 01/09/2008 14:28

cijena od 900 maraka se prije svega odnosila na krajeve gdje su zgrade izgradjene sezdesetih godina i gdje nije ulagano nista godinama...

a tu su i oni koji su nakupovali stanove da zarade... a sada kad cijene krenu dolje... htjet ce brzo prodat da barem nesto zarade da se ne spusti na istu cijenu :D

a onda kad krene lavina :D

mljac mljac ima konačno da kupim stan za 60 000 ;)

tataratira
Posts: 1627
Joined: 09/11/2004 12:33

Re: Cijene nekretnina zaustavile rast

Post by tataratira » 01/09/2008 14:29

sve će pojeftiniti sem Golfa dvojke, evo sad javili na radiju

Post Reply