Cijene stanova All about

[tatoo]

Kupovina vs iznajmljivanje je vjecna dilema.

Mislim da su obje opcije ok zavisno od vasih licnih okolnosti.
Primanja, stil zivota, prioriteti, zaposlenje. Ne moze se gledati kao da je jedna opcija konstantno ispravna a druga konstantno losa.
Ima tu puno vise faktora od "vjecnog" rasta cijena ili kako neko spomenu gledanja na kupovinu kao investicije.
Moze procjenitelj ili banka reci da vasa nekretnina vrijedi milion ali to je zaista tako tek kad je neko kupi za te pare.
Razumijem da oni koji su sebi uspjeli priustiti nekretninu, prizeljkuju da cijene rastu i 20% godisnje i da u svakoj diskusiji samo kupovina je ispravna odluka.
Treba i vlastiti izbor kupovine sebi opravdati a ima i onog ljudskog osjecaja da se postigla velika stvar pa se ocekuje da okolina udari pecat pametnog poteza.

Ja nisam protiv kupovine nekretnine, posjedujem nekretninu. Sad po ovim kamatnim stopama i cijenama, ne bih se odlucio za kupovinu. Ne znam za BiH ali vani sigurno sad ne.
Jednostavno ne mogu nekom reci samo kupovina ima smisla, sve ostalo je greska.

Ni taj rast vrijednosti bas nije istina, cijena je ono za kolliko prodas a ne ono sto zelis da dobijes. Prije 2007-2008 svi su u USA mislili da housing market ne moze pasti. Svi, najeminentniji ekonomisti i burzovni investitori.
Donedavni rast cijena ima svoje razloge. Naravna da psotoji kronicna nestasica nekretnina, bar u EU. Naravno da emigracija i priliv iste jeste faktor ali ne toliki kao sto se zeli prikazati. Mali procenat doseljenika kupuje skuplje nekretnine, Da imaju taj kapital, zasto bi se odlucili na emigraciju. Oni ce bar ispocetka rentati i ne tako skupe stanove, kojima cijena bas i ne raste tj.ne mogu se bas gledati kao jaka investicija.

Najveci faktor ovog neutemeljenog rastA od 2020 pa do danas su investitori i spekulacije. Hedge fondovi/banke ili jednostavmo ljudi sa jakim ustedjevinama, koji su sklanjali kapital u ovoj inflaciji u nekretnine.
Po Eu gradovima, hiljade stanova su prazni i nisu na trzistu, kupljeni od investitora da im novac ne gubi vrijednost. Tesko je predvidjeti dan kad ce to na trziste ali svaki portfolio ce jednom izaci na trziste.
Uspjeli su "oploditi" kapital jer su jos pojacali nestasicu nekretnina i kao da to nij ebilo dovoljno, radi same te nedostupnosti, cijene su podivljale.
I koja je reakcija "prosjecnog" covjeka?
Naravno u strahu da ce biti priced out, ljudi skacu na zadnji voz da nesto kupe. I kupuju se stanovi koji ne vrijede trecinu trazene cijene. Samo da se stigne dok taj isti stan nije jos duplo skuplji.
Panika.

Da se vratimo na kupovinu i kredit.

Trenutno u EU kamata ide do oko 5,5% na kredu. Recimo da smo sretni dobijemo 3,5% na 30 godina. Sa trenutnim cijenama, to znaci da je polog za dobijanje krede zestok, banke traze 30% pologa.
Zavisno od nekretnine al recimo da treba oko 100000 - 150000 pologa.
U selima su nove kuce po 400-550 hiljada. Naravno da moze i starija kuca, jeftinija. Ali onda tu treba ulagati sto nas dovodi blizu ili u cijenu nove kuce.

Znaci prvo treba solidna ustedjevina koju lagano damo banci. Sve sto ste ustedjeli, bez grca na licu dajete banci.
Naravno, ima mali procenat bogatijih koji imaju jos u steku ali vecina ce dati sve sto su ustedjeli. Vise nemate crni fond iza ledja.
I onda 3.5% godisnje banka uzima na kredu. Godisnje.
Recimo da je prvih 10 godina otplate samo da banka namiri kamate. S tim da banka ne daje fiksnu kamatu na cijeli period, pa ce i kamata ici na "pregovore" recim onakon 10 godina.
Elem, 10 godina prodje i nismo ni poceli otplacivati samu nekretninu.

Sad otplacujemo kucu/stan jos 20 godina. Plate ne rastu u tom periodu sa inflacijom tako da dosta stvari pati da se plati rata kredita. Odmori, garderoba, izlasci, auto, sta god. A ne racunamo vrtice, gorivo, prevoz, doktore, popravke kucne i slicno.
Nekih 30 godina. Cak i ako imate dva solidna primanja, 30 godina ste u excelu kalkuliranja svakog zalogaja.


Onda dodajemo stavku sigurnog zaposlenja. Ko garantuje da cete biti zaposleni cijelo to vrijeme, Cak i ako nadjete novi posao jako brzo, banka to ne zanima, rata se mora platiti i kad nemate posao. A tesko je generalno nastaviti stediti sa ratama koje placate za vasu nekretninu. Pogotovo sad.
Osim ako stvarno sve je na extremnom minimumu sto se tice kvalitete zivota.
Ako hocete nizu ratu, ili imate velik polog ili produzujete kredit za jos x godina.

30 godina, sav rizik je na vama. Banka nema nikakav rizik. Nula.
30 godina postaje sve vise 40 godina ili cak 50 u UK. U UK cete moci/mozete prebaciti kredit na djecu kad umrete. Poklon za 18ti rodjendan.

Jos jednom, nisam protiv kupovine, posebno ako imate preko 50 posto ili vise ustedjeno, ili vam je kirija skupa/ista kao i rata kredita a ne mozet zivjeti u jeftinijoj ili manjoj nekretnini.
Tu su stvari znatno drugacije i kupovina je u vecini takvih slucajeva dobar cak odlican izbor.
Ali nemaju svi i treba biti spreman decenijama na ove stvari. Ako je vama uspjelo, ne mora znaciti da ce svima i da su zivotne okolnosti drugih kao vase.

[sabanss]

Svi će postati milioneri zbog inflacije

2010 je bila odlična godina za kupiti stan. Taman cijene pale poslije krize.

Odlicna po cijeni kvadrata, ali kamata bila 6%+
Prodas u Minhenu za milion, Njemacka penzija i pravac juzni krajevi. Samo zdravlja i da potraje

Hadžije su uvijek kešom kupovale... i 99' i 2010' Rast cijena i jeste jednim dijelom zbog jeftinog kapitala. Da je kamata 10% spale bi ne sikiraj se.

A taj stan u Minhenu može izdavanjem obezbjediti lijep život u Grčkoj ili Turskoj u manjem mjestu. I kod njih je većina vlasnika stekla stan 50 i neke poslije onog rata. Što kažu ovdje na temi i nama se smiješi taj scenario.

[Maja The Bee]

banke traze 30% pologa

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

[Maja The Bee]

Dje si milioner, nismo te prepoznali?
Daj nam jos samo reci koju nekretninu po redu trenutno kupujes i koliko si miliona zaradila do sada?

Nisam još došla do miliona, ali planiram

[moimoi]

Pogotovo sto je kod nas haman pa svo rentanje na crno tj nemas nikakav ugovor u kakvom stanju si zatekao stan a kakvog ga ostavljas

Ovo je iskljucivo problem vlasnika stana koji hoce vise sebi, tj. da ne plati nikakav porez.

Da samo sto bi bile i kirije znatno vece da se prave ugovori. Ovako se ide “na povjerenje”. Fol dobro i jednim i drugim a zapravo niko nije zasticen.
Vani kada ulazis u stan poslika se svako ostecenje, nesto kao na rentacaru, ako si dalabu i ne poslikas, sutra ti stanodavac osim sto ce uzeti dvije kirije, moze traziti i kompletnu renovaciju. Pa izvoli. Ali isto tako i ti kao zakupac stana imas svoja prava. Tipa da ti kupi novi frizider ukoliko stari crkne, da dovede majstore ukoliko imas bilo kakav problem i to sve ide iz njegovog dzepa

[konoplja]

banke traze 30% pologa

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

Je li ti to opet o Njemackoj o kojoj nista ne znas

[Ozimician]

banke traze 30% pologa

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

Zavisi gdje zivi, koja zemlja.

Ovdje u Njemackoj je sad standard za mladje bracne parove (u tridesetim) 20% pologa.

Cuo sam za slucaj u Austriji gdje je jedan samac, u ranim 40-tim godinama trazio kredit za kucu na 20 god.
Trazili su mu izvod iz zdravstvenog kartona i trazili polog 50%. Eh sad, to je prica kod mene u firmi za taj slucaj, mozda je istina, mozda i nije. Ali cim se o tome prica, ima nesto. Otprilike banka procjenjuje rizik i doba laganog dobijanja kredita je iza nas.

@tatoo je odlicno opisao stanje sa nekretninama na "Zapadu"

[Dope_Man]

Ovo je iskljucivo problem vlasnika stana koji hoce vise sebi, tj. da ne plati nikakav porez.

Da samo sto bi bile i kirije znatno vece da se prave ugovori. Ovako se ide “na povjerenje”. Fol dobro i jednim i drugim a zapravo niko nije zasticen.
Vani kada ulazis u stan poslika se svako ostecenje, nesto kao na rentacaru, ako si dalabu i ne poslikas, sutra ti stanodavac osim sto ce uzeti dvije kirije, moze traziti i kompletnu renovaciju. Pa izvoli. Ali isto tako i ti kao zakupac stana imas svoja prava. Tipa da ti kupi novi frizider ukoliko stari crkne, da dovede majstore ukoliko imas bilo kakav problem i to sve ide iz njegovog dzepa

Znam ja kako je vani, zato i kazem. Ja dosao u stan u kom je zena vec neko vrijeme, odmah sa gazdom "update" ugovora da se i moje ime ukljuci. Cisto da je sve fino/posteno i da se zna ko je u stanu (a moram i zbog drzave i dokumenata imati ugovor u kom je moje ime). Ja imam svoja prava naravno, ne moze me sutra izbaciti bez razloga i imam dovoljno vremena da nadjem novi ako me gazda ne zeli tu, al isto tako ako ne placam gazda moze da dodje sa policijom i par kombija, mene na ulicu a moje stvari u kombi na sudsku aukciju.

A porez u BiH, koliko je meni poznato, stvarno nije toliko veliki da se vrijedi zezati. Cini mi se da je 10%, i to se moze odbiti dio koji je ulozen nazad u nekretninu. Tako da bi realno cijena rentanja trebala biti max 10% veca (da racunamo da je "gazda" prebaci na stanara).

[Bullet Tooth Tony]

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

Je li ti to opet o Njemackoj o kojoj nista ne znas

Ma pusti je .. sto se tice kamatnih stopa i pologa covjek je napisao istinu sve Bez 20 % pologa banke nece da pricaju sa tobom Trenutno .. prije dvije godine su nudili movogradnju bez pologa ... kamte idu od 4 +

[moonca]

Plate ne rastu u tom periodu sa inflacijom tako da dosta stvari pati da se plati rata kredita. Odmori, garderoba, izlasci, auto, sta god. A ne racunamo vrtice, gorivo, prevoz, doktore, popravke kucne i slicno.
Nekih 30 godina. Cak i ako imate dva solidna primanja, 30 godina ste u excelu kalkuliranja svakog zalogaja.

Ta rata kredita, nakon 20 godina je ipak manja nego trenutno rentanje takve iste nekretnine.
Problem jeste, ako kamata nije fiksna, na 30 godina.
Cijeli zivot je kalkulisanje... ne samo zbog 'kredita za nekretninu' ..

[tatoo]

banke traze 30% pologa

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

Pozdrav.

Gledaj, ja nemam nikakav motiv niti interes (ekonomski ili neki drugi) da bilo kome ovdje dajem netacne podatke. Zasto bih pisao nesto za sto znam da nije istina, pogotovo ako kazem da sam i sam prosao sve to? Jedini interes je da podjelim neke druge parametre ove teme da se ljudi ne zavaljuju bez da imaju malo vise informacija sta znaci kupovati nekretninu na kredit. Kao sto rekoh, ne znam za BiH ali za Njemacku jako dobro znam i trziste i banke.
Naravno ako ne vjerujes, to je sasvim ok. Ovdje smo da razmjenimo misljenja i odlucimo koji post ima vrijednosti i uklapa se i nase licno vidjenje stvari.

Polog je negdje 20 negdje, preko 30 a nedgje preko 30%.
Ni polog nije fiksni, i banke rade procjenu tvog imovinskog stanja, primanja, zaposlenja i mnogo drugih faktora.
Isto ide i za kamatu.
Naravno da ne poznajem sve banke i zato sam i napisao "recimo 3,5%". Nije ni to bas tako malo ako ste bili prvih 10 godina na 1% a plata nije skocila i skladu sa inflacijom i poskupljenjima. Zivot pati.

[tatoo]

Plate ne rastu u tom periodu sa inflacijom tako da dosta stvari pati da se plati rata kredita. Odmori, garderoba, izlasci, auto, sta god. A ne racunamo vrtice, gorivo, prevoz, doktore, popravke kucne i slicno.
Nekih 30 godina. Cak i ako imate dva solidna primanja, 30 godina ste u excelu kalkuliranja svakog zalogaja.

Ta rata kredita, nakon 20 godina je ipak manja nego trenutno rentanje takve iste nekretnine.
Problem jeste, ako kamata nije fiksna, na 30 godina.
Cijeli zivot je kalkulisanje... ne samo zbog 'kredita za nekretninu' ..

Naravno, slazem se, ali treba proci tih 20 godina.
Zato i kazem, stvar izbora, prioriteta i mogucnosti. Da li zelim kalkulisati radi nkretnine ili radi nekih drugih stvar?. Da li zelim svoj disposable income trositi na neke druge stvari ili na nekretninu? Ako neko voli trositi na putovanja, ili neke druge materijalne stvari a ne nekretninu, ko smo mi da kazemo da je to greska i da je jedino ispravno usmjeriti ta sredstva u nekretninu. Svako zivi kako zeli i ima svoje prioritete.
Racun se svodi na kraju zivota, pa ko bude zadovoljan znace.

[Ozimician]

Je li ti to opet o Njemackoj o kojoj nista ne znas

Ma pusti je .. sto se tice kamatnih stopa i pologa covjek je napisao istinu sve Bez 20 % pologa banke nece da pricaju sa tobom Trenutno .. prije dvije godine su nudili movogradnju bez pologa ... kamte idu od 4 +

Ja dosao u Njemacku prije 3,5 god i vidim reklamu za kamatu 0,25%, sad na tom istom mjestu stoji reklama za kamatu 3,75%.

[breuer]

u Njemackoj ti to drzava garantuje, neces gladovati sigurno pa taman da nista nemas drugo.

Ma kako da ne, ima i tamo javna kuhinja

neki dan ne baš bio tekst o iznosu njemačke penzije i vrijedi li za istu rintati 40 godina...neće pocrkat sigurno, al da će nešto i živjeti, neće, zato ih dosta seli u Španiju, Tursku, pa i za Trebinje čak

[tatoo]

Ma pusti je .. sto se tice kamatnih stopa i pologa covjek je napisao istinu sve Bez 20 % pologa banke nece da pricaju sa tobom Trenutno .. prije dvije godine su nudili movogradnju bez pologa ... kamte idu od 4 +

Ja dosao u Njemacku prije 3,5 god i vidim reklamu za kamatu 0,25%, sad na tom istom mjestu stoji reklama za kamatu 3,75%.

Naravno kod vecine kupovina imaju jos ovi troskovi:



Maklerprovision 2,87 %
Grunderwerbssteuer 6,50 %
Notarkoster 1,50 %
Grundbucheintrag 0,50 %

Nabere se jos 11%, ni usao nisi u svoj novi dom. P ako zelis renovirati/adaptirati...

[izbjeglica_iz_besmisla]

Zanimljiv finansijski savjet koji sam negdje cuo jeste da ne treba kupovati stan ako nemas 20% u kesu. Zasto? Pa zato sto to znaci da imas dovoljno prostora sa platom i svojim nacinom zivota da ustedis te pare.

Ako si to mogao ustedjeti, kredit za stan bi trebao biti izvodljiv i podnosljiv. Ako nisi, onda je bolje sacekati malo - pogotovo ako imas jeftinu kiriju ili je ne placas.

Sad iz vasih primjera vidim da je to bio tacan savjet, cim se i banke vani rukovode njime.

[izbjeglica_iz_besmisla]

U BiH je 10% porez na nekretnine, osim ako uzimas novogradnju. Tako da ne vidim problem ni u ovih njemackih 11%.

[Ajs_Nigrutin]

U BiH je 10% porez na nekretnine, osim ako uzimas novogradnju. Tako da ne vidim problem ni u ovih njemackih 11%.

Jesi 100% siguran da je 10%?

[breuer]

Zanimljiv finansijski savjet koji sam negdje cuo jeste da ne treba kupovati stan ako nemas 20% u kesu. Zasto? Pa zato sto to znaci da imas dovoljno prostora sa platom i svojim nacinom zivota da ustedis te pare.

Ako si to mogao ustedjeti, kredit za stan bi trebao biti izvodljiv i podnosljiv. Ako nisi, onda je bolje sacekati malo - pogotovo ako imas jeftinu kiriju ili je ne placas.

Sad iz vasih primjera vidim da je to bio tacan savjet, cim se i banke vani rukovode njime.

tako su mnogi čekali da bi im kredit bio podnošljiviji, pa sad ne mogu uzeti ni garsonjeru, al zato biraju gdje će na more

[tatoo]

U BiH je 10% porez na nekretnine, osim ako uzimas novogradnju. Tako da ne vidim problem ni u ovih njemackih 11%.

Razumijem logiku ali zavisi na koju cijenu placas tih 10/11 procenata.
Koii je procenat na novogradnju u BiH?

[Maja The Bee]

Ovo jednostavno nije istina, kao ni kamata od 5,5% koju navodiš.

Kako da onda vjerujemo sve ostalo što pišeš?

Pozdrav.

Gledaj, ja nemam nikakav motiv niti interes (ekonomski ili neki drugi) da bilo kome ovdje dajem netacne podatke. Zasto bih pisao nesto za sto znam da nije istina, pogotovo ako kazem da sam i sam prosao sve to? Jedini interes je da podjelim neke druge parametre ove teme da se ljudi ne zavaljuju bez da imaju malo vise informacija sta znaci kupovati nekretninu na kredit. Kao sto rekoh, ne znam za BiH ali za Njemacku jako dobro znam i trziste i banke.
Naravno ako ne vjerujes, to je sasvim ok. Ovdje smo da razmjenimo misljenja i odlucimo koji post ima vrijednosti i uklapa se i nase licno vidjenje stvari.

Polog je negdje 20 negdje, preko 30 a nedgje preko 30%.
Ni polog nije fiksni, i banke rade procjenu tvog imovinskog stanja, primanja, zaposlenja i mnogo drugih faktora.
Isto ide i za kamatu.
Naravno da ne poznajem sve banke i zato sam i napisao "recimo 3,5%". Nije ni to bas tako malo ako ste bili prvih 10 godina na 1% a plata nije skocila i skladu sa inflacijom i poskupljenjima. Zivot pati.

Ti pričaš očigledno o Njemačkoj, a govoriš EU.

Hrvatska, Slovenija. Belgija, Nizozemska, Španjolska, Francuska, sve su to zemlje gdje se stambeni krediti mogu dobiti bez ikakvog pologa.

[Maja The Bee]

U BiH je 10% porez na nekretnine, osim ako uzimas novogradnju. Tako da ne vidim problem ni u ovih njemackih 11%.

Razumijem logiku ali zavisi na koju cijenu placas tih 10/11 procenata.
Koii je procenat na novogradnju u BiH?

Porez na promet nekretnina u BiH je 5%, a na novogradnju je nula.

[silver_testelone]

U BiH je 10% porez na nekretnine, osim ako uzimas novogradnju. Tako da ne vidim problem ni u ovih njemackih 11%.

Jesi 100% siguran da je 10%?

Porez na promet nekretnina je 5% u KS. Ne znam da li je isto u cijeloj BiH.

[Bullet Tooth Tony]

Hrvatska, Slovenija. Belgija, Nizozemska, Španjolska, Francuska, sve su to zemlje gdje se stambeni krediti mogu dobiti bez ikakvog pologa.

kao neko ko zivi i radi u beneluxu mogu ti reci da se ofiras

Istina je doduse da je BNP Paribas i par drugih banaka ,nudilo u pojedinim zemljama kredit za novogradnju bez pologa (uz jako stroge kriterije) ali taj brod je otisao sa skokom kamatnih stopa zadnjih godina, pogotovo za iznose koji premasuju 600k sto je cijena stanova u vecini gradova drzava koje su spomenula .. osim mozda spanije,hrvatske i slovenije...

[tatoo]

Razumijem logiku ali zavisi na koju cijenu placas tih 10/11 procenata.
Koii je procenat na novogradnju u BiH?

Porez na promet nekretnina u BiH je 5%, a na novogradnju je nula.

Oprosti, u pravu si, vecinom se osvrcem na Njemacku a napisah EU. Ali nisam siguran da se isto ne aplicira bar na zemlje kao Holandija, Francuska...trzista a i banke imaju slicne probleme i pravila.
Mozda grijesim, ali nema mi logike da su banke u Holandiji I Francuskoj vise merhametli od banke u Njemackoj...
BNP Paribas i DB imaju isti cilj. Profit sa minimalnim ili nikakvim rizikom.

Ali i da jesu, koliko je onda takva investicija opravdana?

AKo nemas polog ili je polog mizeran, onda rata ide gore i to ozbiljno. Recimo na nekretninu od 350 hiljada sa 20% pologa, otprilike rata (bar za prvih 10 godina) bude 1300-1400, sto je vecini vec skoro limit (mada ima ljudi koji udju u kredit bez imalo "prostora" za ne daj boze). Kolika je ta rata bez pologa?