Cijene stanova All about

Ekonomija, biznis, dionice, posao, (ne)zaposlenost...

Moderators: ExNihilo, anex

User avatar
geralt
Posts: 1887
Joined: 14/09/2017 12:45

#5876 Re: Cijene stanova All about

Post by geralt » 26/11/2020 09:39

babanovac wrote:
25/11/2020 19:53
Ako za bitcoin daju 30000 km, moguce je da i stan u Bos Grahovu vrijedi 3 Bitcoina. Stiti kako od sunca, tako i od kise i hladnoce. Skoro sam downloadovo knjigu koja se bavi " ekonomijom javvnih prostora", gdje objasnjavaju da vrijedost nekretnine nema vise veze sa time, da ki u njo neko zivi ili ne, da li se renta ili ne. Sredstvo placanja i pohrane vrijednosti, kao i bitcoin ili zlato. Ne mora imati upotrebnu vrijednost. Jedina nespekulativna roba je vrijeme.
Samo sto ces za bitcoin i zlato lako naci kupca ako pozelis da unovcis, a za stan u Bos. Grahovu bas i ne :wink:

Evo recimo da imam 100 000 KM i da ih odlucim uloziti u stan u Tibri kao dugorocnu 30-godisnju investiciju. Necu ga rentati ni zivjeti u njemu, samo cu pohraniti novac u njega.

Odmah u startu ce mi drzava uzeti 5% vrijednosti pri kupovini, i jos 5% kupcu na kraju tih 30 godina (sto cini potencijalnu investiciju manje atraktivnu za kupca). Mozda ce se nakon 30 godina taj porez i povecati (male su sanse da ce se smanjiti). Mozda ce se u 30 godina Federacija odluciti da prepise propis RS-a i da mi doda jos i godisnji porez na posjedovanje.

Osim drzavi, ja u tih 30 godina moram placati i odredjene rezije, zivio u stanu ili ne zivio. Moram placati odrzavanje (pausalno po kvadraturi), odvoz smeca (pausalno po kvadraturi), elektricno brojilo, vodovod (potrosnju drugih stanara zgrade), plinsko brojilo. Ako sam pametan, kupicu i osiguranje stana, a i to zadovoljstvo kosta. To znaci da ce me moja investicija kostati minimalno 1000 KM godisnje, a ako sam na Toplanama, i puno vise.

Dalje, ne znamo sta ce se izdesavati u narednih 30 godina u Sarajevu. Cak i ako zanemarimo sveprisutnu mogucnost "drugog poluvremena", tj. novog rata, mozda ce se ekonomski centar BiH preseliti u Banja Luku, Mostar ili Tuzlu, sto ce smanjiti potraznju za stanovima. Mozda ce isticanje mog perioda ulaganja koincidirati sa nekom ekonomskom krizom u kojoj niko nece imati para za kupovina stana. Mozda ce u Sarajevu porasti stopa kriminala, mozda ce se Tibra pretvoriti u geto za doseljenike iz Pakistana... Sve i da se nista od toga ne desi, zgrada u kojoj sam kupio stan vise nece biti novogradnja vec starogradnja, sto za sobom povlaci i odgovarajuci pad vrijednosti.

Opet ponavljam, nista od ovoga se ne odnosi na nekretninu u kojoj zivis, jer je krov nad glavom osnovna ljudska potreba. Samo hocu da kazem da od druge nekretnine postoje puno pametnije investicije (i ne, ne mislim ni na bitcoin niti na zlato).


4500
Posts: 89
Joined: 26/12/2019 12:05

#5877 Re: Cijene stanova All about

Post by 4500 » 26/11/2020 12:38

napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)
u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.

suspect_zero
Posts: 21477
Joined: 11/10/2008 21:45

#5878 Re: Cijene stanova All about

Post by suspect_zero » 26/11/2020 13:14

Mjesečna kirija 350 km za 40 kvadrata na Ilidži, tako skontah?

User avatar
madner
Posts: 52354
Joined: 09/08/2004 16:35

#5879 Re: Cijene stanova All about

Post by madner » 26/11/2020 13:23

Porediti auto i stan kao investicije :roll:

Auto je nesto sto se ne kupuje kao investicija, niti se smatra istom.

Naravno da ima boljih investicija od drugog stana, samo tesko manje rizicnih a boljih.

User avatar
ps5
Posts: 221
Joined: 12/10/2020 22:11

#5880 Re: Cijene stanova All about

Post by ps5 » 26/11/2020 13:59

4500 wrote:
26/11/2020 12:38
napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)
u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.
Nisi uračunao da ti je kamata na tih 55.000 kredita dodatnih 30.000KM? Što bi značilo da će te stan koštati 75.000+30.000 = 105.000KM a ne 75.000KM. Jesi li siguran da će vrijediti 105.000 za 15 godina?
Naravno ako budu podstanari u njemu cijelo vrijeme oni će ti otplatiti kredit, ali ako ne budu ...

4500
Posts: 89
Joined: 26/12/2019 12:05

#5881 Re: Cijene stanova All about

Post by 4500 » 26/11/2020 16:04

@suspect_zero
Da donja granica je 350KM za opreljen stan sa posebnom spavacom sobom,
to su standardni stanovi, sa ulaza iz predsoblja,pravo wc, desno spavaca soba, lijevo dnevni boravak sa kuhinjom i zlaz na balkon.
mogao bih staviti i vecu kiriju ali rizikujem da bude duze vremena prazan, mogao bih mozda ici sa manjom kirijom pa da imam stalne podstanare.
uglavnom, ovakvih opremljenih stanova nema ispod 350KM na ilidzi(centar, pejton lužani).
cijene su od 300(stanovi sa nekom manom, tipa stan u kuci, nadogradnja, gazda ima posebne uvjede td.) pa do 450KM za tek sredjen stan.

@ps5

uracunao sam tih 30 000KM sto ti govoriš.
kostantno u postu pisem odvojeno glavnica i kamata.
otpaceno mi je trenutno 10 000KM glavnice, (i 10 000KM kamate koje ne spominjem),
od 350KM rate kredita(i kirije), otprilike 175 je na kamatu zasad, ali to se smanjuje, i isto toliko na glavnicu.
tu kamatu sam uracunao i nju mi je dosad otplatio podstanar plus otlatio je i glavnicu,
plus ja sto sam placao onih mjeseci kada nisam imao podstanare. Sve uracunato.

ja nisam duzan banci 85 000KM(koliko iznosi ukupno kredit sa kamatom),
jesam samo ako je rok otplate 20 god.
ali ja ako sada nakon 5god prodam stan, banci vracam samo ostatak glavnice 45 000KM, plus 1% po zakonu zatvaranje kredita tj 450KM.
To je to.

User avatar
ps5
Posts: 221
Joined: 12/10/2020 22:11

#5882 Re: Cijene stanova All about

Post by ps5 » 26/11/2020 16:34

4500 wrote:
26/11/2020 16:04
@ps5

uracunao sam tih 30 000KM sto ti govoriš.
kostantno u postu pisem odvojeno glavnica i kamata.
otpaceno mi je trenutno 10 000KM glavnice, (i 10 000KM kamate koje ne spominjem),
od 350KM rate kredita(i kirije), otprilike 175 je na kamatu zasad, ali to se smanjuje, i isto toliko na glavnicu.
tu kamatu sam uracunao i nju mi je dosad otplatio podstanar plus otlatio je i glavnicu,
plus ja sto sam placao onih mjeseci kada nisam imao podstanare. Sve uracunato.

ja nisam duzan banci 85 000KM(koliko iznosi ukupno kredit sa kamatom),
jesam samo ako je rok otplate 20 god.
ali ja ako sada nakon 5god prodam stan, banci vracam samo ostatak glavnice 45 000KM, plus 1% po zakonu zatvaranje kredita tj 450KM.
To je to.
:thumbup:
Je li moguće prodati stan ako imaš hipoteku na njemu? Kakva je tu uopšte procedura, pretpostavljam da bi kupac u tom slučaju morao platiti banci njen dio a tebi ostatak da bi onda banka ukinula hipoteku i prepisala stan na kupca?

User avatar
moonca
Posts: 67797
Joined: 20/12/2016 20:16

#5883 Re: Cijene stanova All about

Post by moonca » 26/11/2020 17:08

4500 wrote:
26/11/2020 12:38
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.
Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?

4500
Posts: 89
Joined: 26/12/2019 12:05

#5884 Re: Cijene stanova All about

Post by 4500 » 26/11/2020 17:22

moonca wrote:
26/11/2020 17:08
4500 wrote:
26/11/2020 12:38
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.
Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?
Joj nije tačno tako, nije mi izvještaj pri ruci,
to sam ja sebi u glavi skontao da je tako i kada izračuna kolilo mi je ostalo kredita ispadne otprilike tako.

Naravno svaka naredna rata kredita je malo veći iznos novca ide na glavnicu a manje na kamatu.

Npr. Od 350 KM rate kredita.
Recimo ovaj mjesec 176KM glavnice i 174KM kamate
Naredni mjesec 177KM glavnice 173KM kamate....
I sve dok ne otplatim ih zajedno.
Možda sam trenutno dosao do omjera
200KM glavnice 150KM kamate.
Stavrno nisam to gledao ovih dana.
To ide u korist meni sada u narednim godinama, jer ću puno brze otplaćivati glavnicu nego u prvim godinama kada je bilo oko 50-50.

User avatar
moonca
Posts: 67797
Joined: 20/12/2016 20:16

#5885 Re: Cijene stanova All about

Post by moonca » 26/11/2020 18:12

4500 wrote:
26/11/2020 17:22
moonca wrote:
26/11/2020 17:08
4500 wrote:
26/11/2020 12:38
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.
Jesi li siguran da ide 50/50.. glavnica/ kamate... sta ti pishe u izvjestaju?
Joj nije tačno tako, nije mi izvještaj pri ruci,
to sam ja sebi u glavi skontao da je tako i kada izračuna kolilo mi je ostalo kredita ispadne otprilike tako.

Naravno svaka naredna rata kredita je malo veći iznos novca ide na glavnicu a manje na kamatu.

Npr. Od 350 KM rate kredita.
Recimo ovaj mjesec 176KM glavnice i 174KM kamate
Naredni mjesec 177KM glavnice 173KM kamate....
I sve dok ne otplatim ih zajedno.
Možda sam trenutno dosao do omjera
200KM glavnice 150KM kamate.
Stavrno nisam to gledao ovih dana.
To ide u korist meni sada u narednim godinama, jer ću puno brze otplaćivati glavnicu nego u prvim godinama kada je bilo oko 50-50.
hm, u prvim godinama je odnos(morao biti veci%/%) na tvoju stetu- no, nakon pet, kao sto navodish. ako je 50/50 super... :thumbup:

User avatar
geralt
Posts: 1887
Joined: 14/09/2017 12:45

#5886 Re: Cijene stanova All about

Post by geralt » 26/11/2020 22:18

@4500 svaka cast na pametnoj investiciji. Moj post se vise odnosio na one koji tvrde da je prazan stan sam po sebi dobra investicija, npr. za dijasporce sa viskom para.

Nama u Bosni su prilike za ulaganje prilicno ogranicene, ali onaj ko je u inostranstvu i sa parama ima nevjerovatne prilike - npr. dionice i obveznice velikih firmi koje su privremeno "cucnule" radi pandemije (lanci hotela, lanci kina, rentacar firme, naftne kompanije...). I kad bih gledao na taj stan kao mjesto na kojem cu provesti penziju, nikad ne bih izabrao smogovito Sarajevo koliko god mi drago bilo - prije bih birao Trebinje, Capljinu ili barem Mostar.

prof.
Posts: 401
Joined: 17/10/2009 22:37

#5887 Re: Cijene stanova All about

Post by prof. » 26/11/2020 23:48

4500 wrote:
26/11/2020 12:38
napominjem ostale koji citaju da je ovaj post je uglavnom o investiranju u nekretnine, dotice se cijena stanova ali nije direktno vezan za temu.

@geralt
pa nije investiranje i novac za svakoga, neko je sposoban od 100 000KM napraviti 200 000KM,...
a neko od 100 000K napravi 50 000KM ili 0KM
pogotovo na 30 godina.

Ulaganje u nekretnine nisu za nekoga ko zeli izvuci maksimalni moguci profit, vec za onoga ko zeli najmanji rizik.
imas dobrih i loših primjera, tvoj primjer je loš.

evo primjer:

prije 5 godina imam 20 000KM da uložim,
dajem tih 20 000KM kao ucesce i dignem 55 000KM hipotekarnog kredita na 20godina, rata kredita 350KM,
Stan na Ilidzi 42m2 - 71 000KM(bio na piku 75 000) ,3000 opremanje, 1000KM Notar,
sve zajedno 75 000KM. stan je stara gradnja, polunamjesten tj ima elemente kuhinje,plakar, kupatilo samo bez veš masine.
Planski sam izracunao da rata kredita bude otprilike ista kao visine kirije, 350KM.i toliko mi je rata kredita i za toliko ga izdajem.
uopste mi nije vazno da li je kredit na 20, 25 ili 30god.
naravno od tih 350KM rate kredita, otprilike pola ide na glavnicu, a pola na kamatu.

matematika nakon samo 5god.

stan nije imao podstanara ukupno 6 mjeseci x 450KM(kirija i rezije)trošak (-3000KM)
ulozio u stan 3000KM, radovi, krecenje, polovna veš masina, sporet,tv,krevet nov ugao itd. ( -3000KM)

u istom tom periodu, stan je otplatio glavnicu kredita u iznosu od (+10 500KM).
trenutno na pik.ba takvi stanovi su oko 80 000KM.
Ja sam imao ponudu 75 000KM(ne prodajem stan). tako da mogu uzeti tu vrijednost.minimalno (+4 000KM)

dakle nakon 5 godina saldo je +8 500KM,
na uloženih 20 000KM, to je godišnji povrat od 1700KM ili 8.5%.
ukljucujuci porez 3500KM saldo je +5000KM, povrat 5%.

zasto nisam uracunao porez,
porez se ne odnosi na prvu godinu ili prvih 5godina(iako sam ga platio nakon odredjenog vremena),
porez od 3500KM cu rasporediti na ukupan broj godina koliko budem izdavao stan i to ce biti konkretna cifra.
ako uracunam porez sada, saldo je +5000KM i godišnji povrat 5%, ali vec slijedece godine postotak se mijenja.

druga racunica:
2015.
imao +20 000KM, imao sam ideju da kupim bolje auto i hvala Bogu nisam, vec uložio u stan.

2020.imam stan od 75 000KM, i kredita 44,500, tako da trenutno imam +30 000KM
jesam uložio dodatne pare, ali sve je planirano.
s tim sto u narednim godinama, nemam poreza(otplacen),
a anuiteti sve vise otplacuju glavnicu naspram kamate,
pare gube vrijednost inflacijom, a stan dobija na vrijednosti.

strategija za narednih 5 god ukoliko se ovaj trend nastavi...
2025. ce stan vrijediti minimalno 80 000KM
(mada i sad je blizi toj vrijednosti nego 75k, ja mislim da ce zbog stampanja para stan vrijediti preko 90k)
Kredit ce biti umanjen za dodatnih 11 000KM.
sve zajedno +16 000KM.
uz sve troškove, ocekujem da budem u plusu bar +10 000KM na periodu od 5god, tj godisnje 2000KM, odnosno, minimalno povrat od 10%.

Ovo je samo jedan primjer,milion razlicitih primjera
varijabli je milion, pocev od lokacije, uslova kredita, srece, znanja,namjere osobe koja kupuje, kolicnine novca za investiranje itd.
zato niko ne moze reci da investiranje u nekretnine je dobro ili nije dobro. ima tu milion dodatnih pitanja i odgovora.
ja vec razmisljam mozda da prodan ovaj stan, dignem jos 60 000KM uzmem dvije garsonjere u jednu Hrasnici i jednu u Vogosci prije nego prodje tramvaj za Hrasnicu(ili se premjesti autobus terminal) i prodje brza cesta za Vogošcu.
znaci da mi rata kredita oko 400KM, bude jednaka kiriji za dvije garsonjere. ali to je jos u fazi razrade, i nema na prodaju garsonjera.
Kako imaš +30k ako si uložio svojih 20k, to si već imao?! I nemaš 44k duga već 74k?
Nije mi ova računica baš najjasnija, čuj nije ti bitno na koliko godina je otplata?! Što je duži period više se kamate nakupi, s ovom ratom na 20 godina povrat iznosi 84k, uz tvojih uloženih 20k to tvoje troškove za stan povećava na 104k i uz ovo podebljano što si već uložio 110k. Nisi valjda računao da će polovna veš mašina i šporet trajati 20 godina? I računaj na svakih 5 godina 6 mjeseci prazan stan i režije to je za 20 godina još 12k troška. I još popravke iza podstanara, elem u najboljem slučaju si oko nule i to u najboljem slučaju ako ne dođe do pada cijene a ipak živimo u zemlji sa demografski nepovoljnom budućnosti. Da ne spominjem tvojih 20 k koje si zaledio a koje će takođe pojesti inflacija.

Hajde da ovako izračunamo:

350KM x 240 mjeseci = 84,000 cijena kredita
Već si uložio 6k
Svakih 5 godina ćeš imati prosjek od 6 mjeseci prazan stan - tvoj trošak 3k
Svakih 10 godina ćeš morati uložiti minimum u namještaj/uređaje 3k

Dakle tvoj trošak dok ne otplatiš stan je oko 110k uz već uloženih 20k svog keša koji će takođe devalvirati tokom tok perioda i uz kamatu na kredit ti pojesti sav eventualni rast vrijednosti stana

Tvoja zarada - 240 mjeseci x 350KM = 84k

I računaj da na kraju svega poslije 20 godina imaš stan zreo da totalnu renovaciju ili prodaju ispod cijene

4500
Posts: 89
Joined: 26/12/2019 12:05

#5888 Re: Cijene stanova All about

Post by 4500 » 27/11/2020 10:27

@prof.
glavnica i kamata:
vidim vise ljudi zbuni moja racunica jer nisam navodio kamatu, vec samo pricam o glavnici.
kredit se dijeli na glavnicu i kamatu.
podigao sam 55 000KM i na to imam 30 000KM kamate. ukupno 85 000KM.
u postu koji si citirao ja nigdje ne navodim ovih 30 000KM kamate smatrajuci jasnim i opstepoznatim da je kamata cijena pozajmljivanja tudjih para, ili kako nas narod voli reci "bacene pare u zrak".
ako sad prodam stan za 75 000KM, banci vracam dug glavnice 45 000KM i ostaje mi 30 00KM

moja kirija i rata je 350KM
ali ja racunam samo onih 175KM sto otplatim glavnicu, 175 x 60mjeseci ( 5godina) =10 500KM
znaci na to mozete dodati isto toliko kamate, koju sam ja uracunao u prethodnom postu. 10 500KM kamate(pare bacene u zrak)

druga stvar, moj dug nakon 5 godina trenutno 75000KM je toliki samo ako budem otplacivao kredit punih 20godina,
ako prije toga odlucim da prodam stan ja sam duzan samo glavnicu, trenutno 44 500, i svaki mjesec je manji za oko 190KM sada.

trošak:
u racunici koju si postavio si pomjesao prihod i rashod,pomislio bih da si zao ali bojim se da si samo pesimistican ili preoprezan.

350KM x 240 mjeseci = 84 k
ovo nije moj teret, ovaj teret sam kompletan prebacio na kiriju, svejedno mi je rok otplate jer ga ja ne otplacujem.

po sadasnjem trendu ako svakih 5 god ne budem imao podstanare po 6mjeseci, to je za 20god 24mjeseca trošak -12 000KM
Jos jednom cu uložiti 3000 na namjestaj i to je ukupno trošak -6 000KM.

Zanci ja nisam ulozio 110 000KM niti je to moj trošak, niti sam ih ikada imao.
ja sam uložio 20 000KM pocetno,sve sto sam imao
u narednih 20godina ulazem dodatno, troškovi ce biti ako saberemo sve ovo iznad 18 000KM,
dodaj porez 3500KM, Notar 1000KM, gorivo i vrijeme 2500KM
To su svi troškovi.
Moj trošak na 20godina je okupno 45 000KM.
saldo nakon 20godina bi bio: stan koji tada vrijedi barem 100 000KM minus trošak 45 000KM

devalvacija:
Ne moze mi devalvacija pojesti 20k ako su one ulozene u stan, ne stoje u sefu pa da devalviraju.
ako uzmes bilo koji period od 20 godina u historiji , cak i ako stavis rat unutar tog perioda, opet ce nekretnina vrijediti barem 50%vise nakon 20godina ali vecinom nekretnina vrijedi duplo vise....
uzmi bilo koji period,1930-1950, 1960-1980...ili 1980-2000, 2000-2020.
pare konstantno gube vrijednost i cijene svega rastu, koliko pare devalviraju toliko ce stan dobiti na vrijednosti 10%, 50%, 100%
za toliko ce porasti i vrijednost mojih uloženih 20 000KM.
Druga stvar, ako se desi inflacija, cijene rastu i pare gube odredjenu vrijednost,
logicno da i ce kirija rasti, a kredit je fiksan i on ostaje isti, tako da to meni ide u prilog.
moglo bi se za 10god desiti da kirija bude 450KM, a rata kredita ostaje 350KM, pa da zaradim dodatno.

moj plan, moja procjena:
Moja pesimisticna procjena je da ce stan dobiti oko 50% na vrijednosti,
racunajuci manje nego ikada dosad u modernoj historiji...
2015.godine 71 000KM
2035. godine 100 000KM
ako oduzmem trošak 45k imam 55k profita, ili 2750Km godišnje.

realna procjena racunajuci neku srednju vrijednost je da ce cijene porasti nekih 70% i da ce stan vrijediti oko 120 000KM.
u tom slucaju profit je 70k, 3750KM godišnje.

i moja optimisticna procjena je da zbog trenutnog silnog stampanja novca,
kada prodje ova bolest i ekonomija se pokrene, pare ce ostati na trzistu i izgubiti dosta na svojoj vrijednosti,
Mislim da cemo uraditi nesto slicno kao Crna Gora, jednostavno KM zamijeniti Eurom, a cijene ostati iste ali u Eurima.
ali i bez prelaska na Euro, zbog svega navedenog mislim da ce stan vrijediti 70 000eura, ili preko 135k KM.

treba napomenuti da sta god da se desi,moj trošak ostaje isti, oko 45 000KM,jer je rata kredita fiksna.
Od tih 45k, 20k sam ulozio inicijalno, a ostalo trebam uloziti kroz 20godina.

User avatar
Ajs_Nigrutin
Posts: 45
Joined: 14/10/2020 22:44

#5889 Re: Cijene stanova All about

Post by Ajs_Nigrutin » 27/11/2020 10:40

Lijepo je to sve, super - samo je to spora i niskoprofitabilna ali sigurna investicija i to je to, all in all. Ako ti pare zatrebaju, stan možeš brzo riješiti i u najgorem slučaju izvući pare koje si i uložio (tj. ostati na 0). Po meni je to najveća prednost nekretnine - neka vrsta štednje koju možeš usput koristiti kako bi i imao neku (ne baš wow) zaradu. Kažem ne baš wow jer zajebano je izdavati, napisano je sve u prethodnim postovima, može omrznuti čovjeku sve da više nikad nijednog stana ne izda, taman imao milione. Može biti i suprotno naravno, kako se kome posreći. Jesi li prešao crnoj mački preko puta ili nisi :) Sve u svemu, bolje nego da pare stoje na banci def.

prof.
Posts: 401
Joined: 17/10/2009 22:37

#5890 Re: Cijene stanova All about

Post by prof. » 27/11/2020 13:47

4500 wrote:
27/11/2020 10:27
@prof.
glavnica i kamata:
vidim vise ljudi zbuni moja racunica jer nisam navodio kamatu, vec samo pricam o glavnici.
kredit se dijeli na glavnicu i kamatu.
podigao sam 55 000KM i na to imam 30 000KM kamate. ukupno 85 000KM.
u postu koji si citirao ja nigdje ne navodim ovih 30 000KM kamate smatrajuci jasnim i opstepoznatim da je kamata cijena pozajmljivanja tudjih para, ili kako nas narod voli reci "bacene pare u zrak".
ako sad prodam stan za 75 000KM, banci vracam dug glavnice 45 000KM i ostaje mi 30 00KM

moja kirija i rata je 350KM
ali ja racunam samo onih 175KM sto otplatim glavnicu, 175 x 60mjeseci ( 5godina) =10 500KM
znaci na to mozete dodati isto toliko kamate, koju sam ja uracunao u prethodnom postu. 10 500KM kamate(pare bacene u zrak)

druga stvar, moj dug nakon 5 godina trenutno 75000KM je toliki samo ako budem otplacivao kredit punih 20godina,
ako prije toga odlucim da prodam stan ja sam duzan samo glavnicu, trenutno 44 500, i svaki mjesec je manji za oko 190KM sada.

trošak:
u racunici koju si postavio si pomjesao prihod i rashod,pomislio bih da si zao ali bojim se da si samo pesimistican ili preoprezan.

350KM x 240 mjeseci = 84 k
ovo nije moj teret, ovaj teret sam kompletan prebacio na kiriju, svejedno mi je rok otplate jer ga ja ne otplacujem.

po sadasnjem trendu ako svakih 5 god ne budem imao podstanare po 6mjeseci, to je za 20god 24mjeseca trošak -12 000KM
Jos jednom cu uložiti 3000 na namjestaj i to je ukupno trošak -6 000KM.

Zanci ja nisam ulozio 110 000KM niti je to moj trošak, niti sam ih ikada imao.
ja sam uložio 20 000KM pocetno,sve sto sam imao
u narednih 20godina ulazem dodatno, troškovi ce biti ako saberemo sve ovo iznad 18 000KM,
dodaj porez 3500KM, Notar 1000KM, gorivo i vrijeme 2500KM
To su svi troškovi.
Moj trošak na 20godina je okupno 45 000KM.
saldo nakon 20godina bi bio: stan koji tada vrijedi barem 100 000KM minus trošak 45 000KM

devalvacija:
Ne moze mi devalvacija pojesti 20k ako su one ulozene u stan, ne stoje u sefu pa da devalviraju.
ako uzmes bilo koji period od 20 godina u historiji , cak i ako stavis rat unutar tog perioda, opet ce nekretnina vrijediti barem 50%vise nakon 20godina ali vecinom nekretnina vrijedi duplo vise....
uzmi bilo koji period,1930-1950, 1960-1980...ili 1980-2000, 2000-2020.
pare konstantno gube vrijednost i cijene svega rastu, koliko pare devalviraju toliko ce stan dobiti na vrijednosti 10%, 50%, 100%
za toliko ce porasti i vrijednost mojih uloženih 20 000KM.
Druga stvar, ako se desi inflacija, cijene rastu i pare gube odredjenu vrijednost,
logicno da i ce kirija rasti, a kredit je fiksan i on ostaje isti, tako da to meni ide u prilog.
moglo bi se za 10god desiti da kirija bude 450KM, a rata kredita ostaje 350KM, pa da zaradim dodatno.

moj plan, moja procjena:
Moja pesimisticna procjena je da ce stan dobiti oko 50% na vrijednosti,
racunajuci manje nego ikada dosad u modernoj historiji...
2015.godine 71 000KM
2035. godine 100 000KM
ako oduzmem trošak 45k imam 55k profita, ili 2750Km godišnje.

realna procjena racunajuci neku srednju vrijednost je da ce cijene porasti nekih 70% i da ce stan vrijediti oko 120 000KM.
u tom slucaju profit je 70k, 3750KM godišnje.

i moja optimisticna procjena je da zbog trenutnog silnog stampanja novca,
kada prodje ova bolest i ekonomija se pokrene, pare ce ostati na trzistu i izgubiti dosta na svojoj vrijednosti,
Mislim da cemo uraditi nesto slicno kao Crna Gora, jednostavno KM zamijeniti Eurom, a cijene ostati iste ali u Eurima.
ali i bez prelaska na Euro, zbog svega navedenog mislim da ce stan vrijediti 70 000eura, ili preko 135k KM.

treba napomenuti da sta god da se desi,moj trošak ostaje isti, oko 45 000KM,jer je rata kredita fiksna.
Od tih 45k, 20k sam ulozio inicijalno, a ostalo trebam uloziti kroz 20godina.
Prijatelju, ja možda jesam preoprezan ali ti si definitivno preoptimističan

Kažeš poslije 5 godina ti ostalo 30k? Pa to je tvojih 20k koje si već imao i kad odbiješ troškove do sada manje više si na nuli.

Razumijem ja da si trošak otplate kredita prenio na podstanara ali i on je na tebe prenio trošak održavanja stana, Jel stvarno misliš da ćeš izdavati stan 20 godina a samo još jednom ubaciti polovni mašinu, tv i ostale uređaje?! Očigledno prvi put izdaješ stan pa ne znaš u kakvom stanju podstanari znaju ostaviti stan kad izađu. Ti ne izdaješ nov stan, on je već star i za 20 godina kada ga budeš mislio prodavati to malo što budeš u plusu ćeš potrošiti da ga dovedeš u prodajno stanje.

Ovo podebljano kako svaka nekretnina poslije 20 godina vrijedi 50% više ili čak duplo neću ni komentarisati, to možda vrijedi za top stanove na top lokacijama gdje je uvijek velika potražnja. U ovoj zemlji je svake godine manje studenata koji su kod nas najveći generatori potražnje, što je njih manje veći je izbor i cijene padaju a ne rastu. Kažeš možda će kirija biti 450, možda bude i 500 ali možda bude i 250?

S da ne govorimo da će za najdalje 10 godina sigurno biti uveden porez na imovinu, znači poslije 5 godina si na pozitivnoj nuli, tako nešto će biti i za 20. Nemoj me pogrešno shvatiti, nisam zlonamjeran i želim ti da ti se prognoze ostvare ali od zarade na rentanju u zemlji gdje su kamatne stope 5%i više nema hajra, donji si i ti i podstanar, jedini dobitnik je banka koja zarađuje na obojici 😉

veliki_ah
Posts: 773
Joined: 28/09/2008 23:42

#5891 Re: Cijene stanova All about

Post by veliki_ah » 27/11/2020 15:31

Meni je ovo poprilicno jasna racunica i mislim da je dobra stvar. Covjek je nasao kako da sa svojih 20 hiljada uspije da ih obrne i da igra sa sto manje rizika. Jer je rizik kredita prebacio na banku (hipoteka), a i sam ukupni gubitak mu ne moze biti velik, jer od ovih 20 hiljada ne moze izgubiti puno.

Činjenica je da on sad proda stan i vrati glavnicu da ce imati 28.000 KM, čak i uz minimalan rast vrijednosti stana. A u sve je krenuo sa 20,a ako se nastavi isti trend u narednim godinama ce zaraditi i vise jer skida vise glavnice sa duga. Ova racunica koju je prof. izveo je takodjer tacna, samo na donji red fali da se doda i činjenica da on u rukama ima stan koji vrijedi 80k.

Dakle tvoj trošak dok ne otplatiš stan je oko 110k uz već uloženih 20k svog keša koji će takođe devalvirati tokom tok perioda i uz kamatu na kredit ti pojesti sav eventualni rast vrijednosti stana

Tvoja zarada - 240 mjeseci x 350KM = 84k + 80 k


Dakle:
rashod 130 K ( s tim da ovdje treba dodati vanredne troškove odrzavanja)
prihod 164 K

Druga stvar oko kupovine stanova kao sigurno parkiranih para je i ta da kao porodicni ljudi koji gledaju buducnost, gledamo i to da obezbijedimo djecu pa ce doci vrijeme da ce i djeca kupovati stanove. U tom slucaju je lakse djetetu ostaviti stan u nekom dijelu grada pa neka ga on prodaje i kupuje gdje mu je volja, nego kesu para koja ko zna koliko ce vrijediti u tom momentu. Taj stan na ilidzi ce uvijek imati vrijednost 80% od vrijednosti stana u gradu, ma kako se cijene kretale, tako da ti djetetu ostavljas sigurnih 80% stana.

Alkos
Posts: 2597
Joined: 08/10/2007 14:12
Location: Sarajevo;Centar

#5892 Re: Cijene stanova All about

Post by Alkos » 27/11/2020 18:52

Prijatelj iz dijaspore je prije nekih 10-15 godina imao viska novca i odlucio se na ulaganje u nekretninu u centru grada, kao neki vid stednje. Mislim da su u tom periodu cijene kvadrata bile na najvisem nivou, posebno u centru grada. Mislim da je tada za kvadrat platio oko 3.500 KM, i to stan u gradnji iz 70tih i renoviran zadnji put prije 40ak godina. Da se razumijemo lokacija je vrhunska stvarno...

Danas u istom tom naselju i blizu tog stana cijena kvadrata je od 2.800 do 3.000 KM. Upitno je da li on danas taj stan moze prodati po cijeni po kojoj ga je kupio. Ispade na kraju da je bolje da je pare drzao u jastuku nego sto je ulozio u taj stan. :D Eh sada sta ce biti za 20 godina, ostaje nam da vidimo. Ulaskom u EU ili NATO cijene nekretnina ce vjerovatno duplo skociti. Ali je on za sada u ovih 10ak godina u minusu. :)

User avatar
Bosanac sa dna kace
Posts: 9205
Joined: 27/06/2005 20:21
Location: ponutrače

#5893 Re: Cijene stanova All about

Post by Bosanac sa dna kace » 27/11/2020 20:42

Alkos wrote:
27/11/2020 18:52
Prijatelj iz dijaspore je prije nekih 10-15 godina imao viska novca i odlucio se na ulaganje u nekretninu u centru grada, kao neki vid stednje. Mislim da su u tom periodu cijene kvadrata bile na najvisem nivou, posebno u centru grada. Mislim da je tada za kvadrat platio oko 3.500 KM, i to stan u gradnji iz 70tih i renoviran zadnji put prije 40ak godina. Da se razumijemo lokacija je vrhunska stvarno...

Danas u istom tom naselju i blizu tog stana cijena kvadrata je od 2.800 do 3.000 KM. Upitno je da li on danas taj stan moze prodati po cijeni po kojoj ga je kupio. Ispade na kraju da je bolje da je pare drzao u jastuku nego sto je ulozio u taj stan. :D Eh sada sta ce biti za 20 godina, ostaje nam da vidimo. Ulaskom u EU ili NATO cijene nekretnina ce vjerovatno duplo skociti. Ali je on za sada u ovih 10ak godina u minusu. :)
A sta je uradio sa stanom u proteklih 10 godina? Kljuc u bravu i cao? Nije izdav'o?

babanovac
Posts: 792
Joined: 26/08/2006 20:54

#5894 Re: Cijene stanova All about

Post by babanovac » 27/11/2020 20:48

Ima li neko informacije, kako se kretala cijena zemljista u zadnjih 15 g? Kada sruse zgradu, vlasnici ste zemlje ispod zgrade, 1/ 50, ili 1 / 100.

User avatar
moonca
Posts: 67797
Joined: 20/12/2016 20:16

#5895 Re: Cijene stanova All about

Post by moonca » 27/11/2020 20:59

prof. wrote:
27/11/2020 13:47
jedini dobitnik je banka koja zarađuje na obojici
U Bosni su pristojne kamate, odrzavanje nije tako skupo, i s podstanarima.. ne zna kakvi ce biti--ali, uglavnom su ok... nema godisnjeg poreza. i to je prednost... mislim, da je dobro uradio. investirao bez puno glavobolje..
Sta ce biti sutra, za 20 god.. ne zna niko.. potraznja za stanovima ce uvijek biti u Sarajevu... :thumbup:

Beno
Posts: 428
Joined: 05/11/2011 00:29

#5896 Re: Cijene stanova All about

Post by Beno » 27/11/2020 21:23

Ovdje uglavnom prica o investicijama a u pocetku je bila prica kako se dijaspori ne isplati. A dijaspora uglavnom slabo mari za to da li im se isplati ili ne. Slabo ko od njih gleda na taj stan kao investiciju. Pola moje rodbine je vani i svi imaju stanove ovdje. Dodju maksimalno 3 puta godisnje, neki jednom u dvije godine ali kada dolaze hoce da dodju u svoje, da se nikome ne moraju najavljivati i da mogu, ako im je cejf, goli hodati u stanu tu sedmicu, dvije ili mjesec dok su u BiH. Niko se od njih nece skroz vratiti jer su neki vec i u penziji ali zive na relaciji Zapad-BiH. Hoce li djeca prodati ili nece, ne razmisljaju bas o tome.
Racuni su minimalni, pogotovo sad kada se u novim zgradama grijanje placa po potrosnji.
Nisam jos nikad cuo od njih da se zale kako im je stan sad jeftiniji ili skuplji. Neki od njih su kupili stanove u kompleksu Nova Otoka, 2000 placali kvadrat. Koliko je sad kvadrat. Vecina ni ne zna da je skocila i koliko je skocila cijena kvadrata a i ovi sto znaju opet ne bi prodali jer nisu ni kupovali da prave pare nego da imaju gdje doci.

Alkos
Posts: 2597
Joined: 08/10/2007 14:12
Location: Sarajevo;Centar

#5897 Re: Cijene stanova All about

Post by Alkos » 28/11/2020 08:01

Bosanac sa dna kace wrote:
27/11/2020 20:42
Alkos wrote:
27/11/2020 18:52
Prijatelj iz dijaspore je prije nekih 10-15 godina imao viska novca i odlucio se na ulaganje u nekretninu u centru grada, kao neki vid stednje. Mislim da su u tom periodu cijene kvadrata bile na najvisem nivou, posebno u centru grada. Mislim da je tada za kvadrat platio oko 3.500 KM, i to stan u gradnji iz 70tih i renoviran zadnji put prije 40ak godina. Da se razumijemo lokacija je vrhunska stvarno...

Danas u istom tom naselju i blizu tog stana cijena kvadrata je od 2.800 do 3.000 KM. Upitno je da li on danas taj stan moze prodati po cijeni po kojoj ga je kupio. Ispade na kraju da je bolje da je pare drzao u jastuku nego sto je ulozio u taj stan. :D Eh sada sta ce biti za 20 godina, ostaje nam da vidimo. Ulaskom u EU ili NATO cijene nekretnina ce vjerovatno duplo skociti. Ali je on za sada u ovih 10ak godina u minusu. :)
A sta je uradio sa stanom u proteklih 10 godina? Kljuc u bravu i cao? Nije izdav'o?
Nije izdavao koliko je meni poznato. Stan je bio bas u losem stanju pa je trebao uloziti i nesto u renoviranje. To je pomalo godinama sredjivao u periodima dok je boravio ovdje. Pored toga sto je na neki nacin investirao, stan je kupio i da ima gdje ostati kada dodje ovdje. A dolazi bas cesto.


User avatar
Bascarsija1
Posts: 468
Joined: 21/11/2017 04:38
Location: Cvijecarnica

#5899 Re: Cijene stanova All about

Post by Bascarsija1 » 02/12/2020 23:18

Ajs_Nigrutin wrote:
27/11/2020 10:40
Lijepo je to sve, super - samo je to spora i niskoprofitabilna ali sigurna investicija i to je to, all in all. Ako ti pare zatrebaju, stan možeš brzo riješiti i u najgorem slučaju izvući pare koje si i uložio (tj. ostati na 0). Po meni je to najveća prednost nekretnine - neka vrsta štednje koju možeš usput koristiti kako bi i imao neku (ne baš wow) zaradu. Kažem ne baš wow jer zajebano je izdavati, napisano je sve u prethodnim postovima, može omrznuti čovjeku sve da više nikad nijednog stana ne izda, taman imao milione. Može biti i suprotno naravno, kako se kome posreći. Jesi li prešao crnoj mački preko puta ili nisi :) Sve u svemu, bolje nego da pare stoje na banci def.
Ja gledam stanove godinama stoje na olixu. Tako da nije bas brzo da se unovci.
Rentanje je poso pa ako si besposlen .... a mozes upustiti nekog ludjaka u stan pa najebat pravo.

STARx
Posts: 527
Joined: 24/11/2020 19:21

#5900 Re: Cijene stanova All about

Post by STARx » 03/12/2020 00:43

Koje se cijene krecu zgrada u ulici dervisa numica, zgrade koje gledaju prema ulici grbavicka i hamdije cemerlica..? 1. sprat, 40m2, nova pvc stolarija, blindo vrata - nisu smecarska iz penija :-D i ostava 7m2..

Post Reply