Urbanistička saglasnost

[eduscho]

Poštovani, imam komšiju preko puta moje kuće, dijeli nas makadamski put, koji želi da izmjesti svoju ogradu za 80 cm u taj, isti put. Samim tim bi mi uskratio pristup kući i garaži, kao i ostalim komšijama koji koriste pomenuti put. Navodno je on zakinut 70ineke prilikom parcelizacije zemljista?! Očekujem poziv iz opštine i izjašnjavanje o njegovom zahtjevu. Imate li savjet kako da se postavim i šta da radim, nisam nikad imao ovakva iskustva ranije.

[Haris.ba]

Nadji neku strucniju pomoc da ti pomogne izvaditi katastarski izvod u opcini i zemljisnoknjizni izvadak u sudu. Ako bas nemas nikoga, advokata. Ili ako se nema para vidjeti besplatnu pravnu pomoc.

Tvoj stav treba da bude da kuca mora imati pristup autom, ako ste vec koristili 20 godina, treba i vidjeti imate li sluznosti puta.

Pretpostavljam da je trazio urbanisticku za ogradu. Odakle to da ocekujes poziv? Ako znas da ima postupak, trazi da se umjesas u postupak, otidji u opcinu i trazi uvid u njegov zahtjev.

[purgatorio]

Poštovani, imam komšiju preko puta moje kuće, dijeli nas makadamski put, koji želi da izmjesti svoju ogradu za 80 cm u taj, isti put. Samim tim bi mi uskratio pristup kući i garaži, kao i ostalim komšijama koji koriste pomenuti put. Navodno je on zakinut 70ineke prilikom parcelizacije zemljista?! Očekujem poziv iz opštine i izjašnjavanje o njegovom zahtjevu. Imate li savjet kako da se postavim i šta da radim, nisam nikad imao ovakva iskustva ranije.

Da li je put DR SV PUTEVI (javni)? Kakvo je katastarska situacija? Ako je put javni, to je izgradnja u pojasnu puta, odnosno cestovnom zemljištu.

Nadalje, u postupku ishođenja urbanističke (ili nakon urbanističke ako se postavi kao poseban uslov u istoj) investitor bi od upravitelja ceste trebao dobiti saglasnost/odobrenje za takvu izgradnju. Pošto se pretpostavljam radi o nerazvrstanoj cesti, isto se obavlja prema gradskim/općinskim propisima.

Pošto bi ti, kako kažeš, bio uskraćen put kući, da li ti posjeduješ odobrenje za priključak/prilaz na javnu cestu za date objekte, odnosno sva akta o građenju za iste?

Nisi dao dovoljno informacija da ti se adekvatno odgovori. Najkraće, pregledaj općinske/gradske propise i katastar, sve će ti se samo reći.

[Amko80]

Ništa ti se neće samo reći, nego se ti pusti foruma i pravac advokatu koji je dobar u imovinskopravnim stvarima...

[kuli1961]

Ništa ti se neće samo reći, nego se ti pusti foruma i pravac advokatu koji je dobar u imovinskopravnim stvarima...

Upravo tako. nista se samo nece reci-milion stvari treba prethodno utvditi, provjeriti- npr. naci broj parcele pod kojom se taj put vodi- dakle, identifikacija po katastru, zatim po starom i novom premjeru, sto znaci- utvrditi i broj parcele po zk ulosku/knjizi- moguce je razlikovanje po broju, povrsini, potom u zk,ulosku vidjeti KO je nosilac KAKVOG prava na toj parceli (putu), moze biti DS- drustvena svojina, ONI- opstenarodna imovina- sve zastarjeli upisi, ili neka fizicka lica, potom KAKO je put upisan u katastar- kao "obicna parcela" ili kao (javni) put, potom kategorizacija puta, pa onda dolazi na red upit prema upravitelju (gore spomenuto).
U FBiH, koliko mi je poznato, od 2013 vise nema postupka izdavanja urb. saglasnosti, vec- UTU, lokacijski uslovi, pa gradj.dozvola. Za ogradu ne treba gradj.dozvola.
Medjutim, koliko vidim, ovdje se ne radi o podizanju ograde, vec o promjeni velicine parcele. Za te stvari, nadlezna je Uprava za geodetske i imovinskopravne poslove, pa nadlezna jedinica na nivou opcine( ili kantona?).
Promjena velicine parcele naustrb (vjerovatno ili moguce) javnog puta, a zbog "zakinuća" iz 1970-tih? Tesko da ce moci, ali sve skupa, rijec je o mnogo zeznutijoj prici nego sto je vec komentarisano. Zato, treba kontaktirati advokata koji ne samo da poznaje IP stvari, nego i oblast katastra.

[eduscho]

Postovani, hvala na iscrpnom odgovoru. Nisam fakat strucan za ove stvari i ne baratam pojmovima. Koliko sam se uspio informisati radi se o nekategorisanom putu nastalom cijepanjem parcela i kao takvog ga vodi opstina. Navodno je u nekom naknadnom premjeru 2003. utvrdjeno da je 70ih covjek zakinut za cca 10 m2, i.ima neko aerofotografiranje, ali su u medjuvremenu unazad 40ak godina izgradjene 3 kuce plus moja koje su tim makadamskim putem vezani na glavni asfaltni put. Inace.nalazimo se u centru grada nismo.na nekoj parceli van grada. Sto se tice izjasnjavanja receno mi je od radnika iz katastra da ce biti neko usmeno izjasnjavanje.
Interesuje me onako laicki receno ima li on zakonski neki prioritet ili mi koji koristimo taj put. Da li odmah trebam traziti advokata ili to mogu osporavati putem opstinskih organa.

[Nekako s proljeća]

Ukoliko vlasnici izgrađenih objekata uz ''makadamski put'' posjeduju izdate građevinske dozvole , nemaju razloga da brinu za nesmetan prilaz do njih. I ukoliko ih ne posjeduju, pješački prilaz širine dva metra je pravo koje ne bi smjelo da se dovodi u pitanje. A za kolski prilaz je druga priča, ukoliko prolazi kroz nečije privatno vlasništvo.

Vidim u naslovu ''Urbanistička saglasnost'' koja meni pojednostavljeno rečeno ne predstavlja istovremeno i dozvolu za gradnju ili nešto drugo, već kao prvi korak na tom proceduralnom putu usklađivanja zahtjeva za urbanističku saglasnost sa regulacionim i katastarskim planovima lokalne zajednice (Općine)
.

[olensoner]

Dižem zastarjelu temu, ali da ne započinjem novu, jer je vezano za urbanističku dozvolu.
Zanima me uloga susjeda u postupku izdavanja urbanističke dozvole. Konkretno, kakve su opcije u pravnom smislu u situaciji kada nije moguće doći do vlasnika susjedne parcele (vlasnik je duži niz godina u inozemstvu i nije ga moguće kontaktirati) i dobiti njegovu suglasnost?
Da li je suglasnost susjeda zaista obavezna u postupku i da li postoji neko praktično rješenje za ovakvu situaciju?

[manuchao91]

meni prvi komšija nije dao saglasnost za prozor u kupatilu pa sam moram staviti onaj mali zamagljeni prozor na kipu sto se otvara da mu ne bih pravo na privatnost oduzimao

[manuchao91]

Dižem zastarjelu temu, ali da ne započinjem novu, jer je vezano za urbanističku dozvolu.
Zanima me uloga susjeda u postupku izdavanja urbanističke dozvole. Konkretno, kakve su opcije u pravnom smislu u situaciji kada nije moguće doći do vlasnika susjedne parcele (vlasnik je duži niz godina u inozemstvu i nije ga moguće kontaktirati) i dobiti njegovu suglasnost?
Da li je suglasnost susjeda zaista obavezna u postupku i da li postoji neko praktično rješenje za ovakvu situaciju?

jest jer i moj je komsija u Njemackoj i čekao sam ga da dodje na ljeto da se potpiše
tako je bas u Ze DO kantonu ne znam za ostale

[Haris.ba]

Dižem zastarjelu temu, ali da ne započinjem novu, jer je vezano za urbanističku dozvolu.
Zanima me uloga susjeda u postupku izdavanja urbanističke dozvole. Konkretno, kakve su opcije u pravnom smislu u situaciji kada nije moguće doći do vlasnika susjedne parcele (vlasnik je duži niz godina u inozemstvu i nije ga moguće kontaktirati) i dobiti njegovu suglasnost?
Da li je suglasnost susjeda zaista obavezna u postupku i da li postoji neko praktično rješenje za ovakvu situaciju?

Gradis novi objekat? Odmakni ga od medje. Mislim da je 3 metra minimalno.
Ako je legalizacijam ne moze bez potpisa susjeda.

[olensoner]

@Haris.ba Da, u pitanju je izgradnja novog objekta. Znači ukoliko je udaljen 3 metra od međe navedenog susjeda, nije potrebna suglasnost?
U pitanju je USK kanton, ako što znači, ali pretpostavljam da je isto svugdje u FBiH.

[Haris.ba]

@Haris.ba Da, u pitanju je izgradnja novog objekta. Znači ukoliko je udaljen 3 metra od međe navedenog susjeda, nije potrebna suglasnost?
U pitanju je USK kanton, ako što znači, ali pretpostavljam da je isto svugdje u FBiH.

Ne znam tacno za taj kanton. Nazovi opcinu i provjeri.

A ko ti je trazio saglasnost? Jesi podnio zahtjev za urbanisticku?

[kuli1961]

Dižem zastarjelu temu, ali da ne započinjem novu, jer je vezano za urbanističku dozvolu.
Zanima me uloga susjeda u postupku izdavanja urbanističke dozvole. Konkretno, kakve su opcije u pravnom smislu u situaciji kada nije moguće doći do vlasnika susjedne parcele (vlasnik je duži niz godina u inozemstvu i nije ga moguće kontaktirati) i dobiti njegovu suglasnost?
Da li je suglasnost susjeda zaista obavezna u postupku i da li postoji neko praktično rješenje za ovakvu situaciju?

Pokušaću dati odgovor, uz ogradu da ne znam iz kog si kantona, a relevantno zakondavstvo je na nivou kantona, ne na nivou entiteta.
Uloga susjeda-on ima pravo da učestvuje u "tvom" postupku izdavanja (gradjevinske) dozvole, jer tvoj objekat kako si ga planirao (ili već izgradio, pa si sad u postupku legalizacije) može ugroziti njegova prava, u smislu načina na koji on koristi svoje nekretnine.
Taj susjed ima svojstvo stranke u tom upravnom postupku, dakle ima sva procesna prava- da predlaže dokaze, daje izjave, ulaže pravne lijekove itd itd.
Njegova saglasnost NIJE ULTIMATIVNA. Vrlo često se baš ovdje griješi. Organ- voditelj postupka je dužan da susjeda pozove u postupak, što je u stvarnom životu- poziv za raspravu, ili da mu podneskom omogući pismeno izjašnjenje na okolnosti tvoje gradnje. Susjed se može saglasiti, ne saglasiti, a postoje i situacije uslovnog saglašavanja. U svakom slučaju, ako se ne saglašava ili uslovno saglašava, trebalo bi da da razloge takvog stava. No, ne mora.
Bilo kako bilo, kada organ dobije izjašnjenje susjeda, recimo da je negativno, kao najlošija solucija, tada samo kroz prizmu zakona (zakonski uslovi za izdavanje odobrenja, mahom u tehničkom smislu- lokacija objekta u odnosu na medju i slično, orijentacija prostorija/otvora u odnosu na kucu susjeda itd) organ cijeni osnovanost tih negativnih navoda susjeda. Dakle, MORA ih ocijeniti, a ne slijepo ići- susjed ne da saglasnost, nema dozvole. Kako god ocijenio stav susjeda, mora ga obrazložiti- zašto ga prihvata ili odbija.
Pojednostavljeno gledano- susjeda se mora "zvati" u postupak i njegov stav se mora ocijeniti. Ne smije se ići logikom- nema saglasnosti- nema dozvole.

Ova 3 metra koji se pominju.. "trebalo bi da se "nalaze" u općinskoj/gradskoj Odluci o gradjevinskom zemljištu (ili sličnog naziva), u kojoj se definiše da planirani objekat mora biti udlajen od medjne/međašnje linije minimalno 3 m. Postoje i izuzeci kadam ože i manje, pa čak i na samu medju, ne bih sad o tome jer se ne odnose na tvoju situaciju.
Bez obzira što je objekat udaljen od medje ta 3 m, susjed se mora pozvati da učestvuje u postupku izdavanja dozvole.
U oblasti gradjenja, postoji entitetski/federalni Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou F BiH, sa brojnim izmjenama i dopunama (2006-2024, prema mom saznanju), koji bi trebalo da je "krovni" zakon. To znači da postoje i kantonalni, koji materiju gradjenja, uslove i postupak bliže razradjuju.
Primjera radi, jedan od njih je i Zakon o prstornom uredjenju KS (Sl.novine KS, 24/17 i 1/18). Upravo u tom zakonu je članom 58. definisan procesni položaj susjeda, prava i obaveze, te posljedice:
"Član 58

(Stranke u postupku)

(1) Stranka u postupku je podnosilac zahtjeva: investitor ili vlasnik nekretnine za koju se donosi urbanistička saglasnost.

(2) Zainteresovane strane u postupku su: nosilac drugih stvarnih prava na toj nekretnini, vlasnik i nosilac drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči sa nekretninom za koju se donosi urbanistička saglasnost.

(3) Prije donošenja urbanističke saglasnosti, nadležni organ dužan je omogućiti zainteresovanim stranama uvid u idejno rješenje.

(4) Nadležni organ pisanim pozivom poziva zainteresovane strane da u roku od osam dana, od dana dostavljanja poziva, izvrše uvid u idejno rješenje.

(5) Ako zainteresovana strana u postupku ne pristupi uvidu u idejno rješenje u roku iz stava (4) ovog člana, smatra se da joj je pružena mogućnost uvida u idejno rješenje.

(6) Zainteresovana strana u postupku može svoje pravo uvida u idejno rješenje ostvariti na uviđaju na licu mjesta prilikom izlaska službenog lica nadležnog organa za donošenje urbanističke saglasnosti na lokaciju na kojoj je predviđeno građenje.

(7) Službeno lice nadležnog organa prilikom vršenja uviđaja na licu mjesta utvrditi će stav zainteresovane strane i na osnovu toga sačiniti zapisnik koji je osnov za ocjenu u postupku donošenja urbanističke saglasnosti.

(8) Ako je investitor uz zahtjev za donošenje urbanističke saglasnosti dostavio pisanu izjavu zainteresovanih strana u postupku, ovjerenu od strane općinske službe, navedena izjava služi kao dokazno sredstvo u postupku donošenja urbanističke saglasnosti, te se zainteresovanim stranama neće upućivati poziv za dalje učešće u postupku."

Jasno, ključni su stavovi 2-8. tog člana.

[olensoner]

Hvala @kuli1961 na izdašnom odgovoru!
U međuvremenu sam pronašao općinsku uredbu o udaljenosti 3 metra od međe, tj. potrebi suglasnosti susjeda u slučaju udaljenosti objekta od međe manje od 3 metra.
Ono što me bunilo dodatno jeste upravo to svojstvo susjeda u postupku, kao interesnoj strani. Sada mi je jasnije.
Hvala još jednom.

[kuli1961]

Hvala @kuli1961 na izdašnom odgovoru!
U međuvremenu sam pronašao općinsku uredbu o udaljenosti 3 metra od međe, tj. potrebi suglasnosti susjeda u slučaju udaljenosti objekta od međe manje od 3 metra.
Ono što me bunilo dodatno jeste upravo to svojstvo susjeda u postupku, kao interesnoj strani. Sada mi je jasnije.
Hvala još jednom.

Ništa...
Ako je u opštinskom aktu (ne bi trebalo da je Uredba, već Odluka, ali nema veze) propisano da se susjed "pita" ako je distanca manja od 3 m, a kod tebe je toliko ili veće- bolje i lakše za tebe, ne moraš se time "cimati"!
Sretno sa postupkom!

[Staylezz]

Planiram kupovinu jedne parcele na kojoj bi gradio stambeni objekat. Prema katastru, ta parcela je upisana kao livada 4. klase. i površine je 900 m2.
Da li je za ovakvo zemljište moguće dobiti urbanističku saglasnost i svu ostalu dokumentaciju ili je potrebno najprije izvršiti pretvaranje u građevinsko zemljište?

U općini na šalteru službenica totalno nezainteresovana da pomogne i bila je u fazonu predajte zahtjev za urb. saglasnost i to je to. Ne bih da kupujem parcelu ako sa sigurnošću ne mogu znati da ću moći svu dokuemntaciju i dozvole dobiti.

[kuli1961]

Planiram kupovinu jedne parcele na kojoj bi gradio stambeni objekat. Prema katastru, ta parcela je upisana kao livada 4. klase. i površine je 900 m2.
Da li je za ovakvo zemljište moguće dobiti urbanističku saglasnost i svu ostalu dokumentaciju ili je potrebno najprije izvršiti pretvaranje u građevinsko zemljište?

U općini na šalteru slušbenica totalno nezainteresovana da pomogne i bila je u fazonu predajte zahtjev za urb. saglasnost i to je to. Ne bih da kupujem parcelu ako sa sigurnošću ne mogu znati da ću moći svu dokuemntaciju i dozvole dobiti.

Prema mom iskustvu, poznavanju propisa i nešto malo znanja, nema nikakve prepreke da podneses zahtjev za urb saglasnost. Taj akt je praktično gledano, vrlo malo obavezujući za tebe, jer se njime daju opšti i posebni uslovi (ako ih ima) za potencijalnu gradnju. Gradj. dozvola je nešto sasvim drugo.
Živim u BL, RS, a ti sigurno u FBiH. Ovo "sigurno" se odnosi na činjenicu da pitaš za urb. sagl, koja u RS ne postoji. Relativno malo se bavim FBiH zakonom, ne znam u kom si kantonu, a zakonodavstvo u oblasti gradjenja je u FBiH je "podijeljeno" izmedju FBiH (kao krovne, entitetske vlasti) i svakog pojedinog kantona. Zato- NE ZNAM DA LI ZAHTJEV ZA URB SAGL MOŽE PODNIJETI INTERESENT; TJ POTENCIJALNI GRADITELJ-NEVLASNIK PARCELE, ILI TO MOŽE SAMO VLASNIK KONKRETNE PARCELE.
Na ovo pitanje ti vjerujem može dati neko od formaša ovdje, kolega- haris.ba ili Bobi (forumska reva).
Dok ovo pitanje ne riješiš, predložio bih ti da odeš do konkretne opštine, Odjeljenja za urbanizam, gradjenje...kako se već zove i tamo tražiš da ti predoče Regulacioni plan za konkretnu parcelu, ako RP postoji za to područje. Iz tog RP ćeš 100% saznati da li je gradnja uopšte dozvoljena i ako jeste, šta je dozvoljeno/planirano. Imaš pravo da ti izdaju i Izvod iz RP za konkretnu parcelu, u njemu postoji grafički dio, iz koga se vidi šta je na toj parceli planirano.
Ako za to područje nema RP-a (neurbanizovano područje), utoliko lakše, gradnja stambenog objekta nije zabranjena. Gradj dozvola ti je u svakom slučaju potrebna. Pretvaranje iz poljoprivrednog u gradj. zemljište slijedi u postupku izdavanja gradj.dozvole, a nakon urb. saglasnosti.

[neki]

Planiram kupovinu jedne parcele na kojoj bi gradio stambeni objekat. Prema katastru, ta parcela je upisana kao livada 4. klase. i površine je 900 m2.
Da li je za ovakvo zemljište moguće dobiti urbanističku saglasnost i svu ostalu dokumentaciju ili je potrebno najprije izvršiti pretvaranje u građevinsko zemljište?

U općini na šalteru slušbenica totalno nezainteresovana da pomogne i bila je u fazonu predajte zahtjev za urb. saglasnost i to je to. Ne bih da kupujem parcelu ako sa sigurnošću ne mogu znati da ću moći svu dokuemntaciju i dozvole dobiti.

To što je livada ne znači ništa...otiđi u opštinu u urbanizam i traži izvod iz regulacionog plana za datu parcelu, to košta cca 40KM (koštalo prije 3-4 godine, vjerovatno je poskupilo)
Na planu će ti se sve samo kazati. Ako plan za taj obuhvat nije izrađen, bolje ne čačkaj dalje...

[kuli1961]

Ako plan za taj obuhvat nije izrađen, bolje ne čačkaj dalje...

Da ne kažem- nije tačno, reći ću-ne mogu se saglasiti sa napisanim.
Vidi član 2/2 ZGZ FBiH

[Messier]

Kako se radi izmjena urbanisticke?
Imam dozvolu na 380 visine, boxovi garaza.
Htio bih na 480 visine, uz izmjenu namjene

[Danguba]

Za urbanisticku dozvolu prvo sto je potrebno ''vlasnistvo'' ili ugovor o zakupu pa sve drugo(idejni projekat, druge saglasnosti...).

Za izmjenu, ponovo zahtjev za izmjenu uz svu drugu dokumentaciju(izmijenjen projekat, saglasnosti...) pa skoro kao iznova.

Na osnovu urbanisticke treba traziti gradjevinsku dozvolu i tu ne treba nista rizikovati jer ce se sve provjeravati.

Je li jos uvijek vazenje urbanisticke 12 mjeseci?

[Messier]

Za urbanisticku dozvolu prvo sto je potrebno ''vlasnistvo'' ili ugovor o zakupu pa sve drugo(idejni projekat, druge saglasnosti...).

Za izmjenu, ponovo zahtjev za izmjenu uz svu drugu dokumentaciju(izmijenjen projekat, saglasnosti...) pa skoro kao iznova.

Na osnovu urbanisticke treba traziti gradjevinsku dozvolu i tu ne treba nista rizikovati jer ce se sve provjeravati.

Je li jos uvijek vazenje urbanisticke 12 mjeseci?

Hvala.
Ma imao sam sve to, al nisam gradio, a sad bih izmijenio namjenu da dobijem i dodatni kat.

Ne znam koliko traje, 6 il 12 zato i kontam da to dobijem do kraja ljeta, pa da zavrsim sve do zime