Forum Klix.ba

Ekonomija - Nekretnine i Politika su za mene jako vezane medusobno. Kada na sve to dodas turbulentno vrijeme u BiH tj u ovom slucaju u Sarajevu i kada razgovaras sa nekim "upucenim" bankarom ili analiticarem krv ti se zalidi u zilama sta sve moze da se desi i okrene.

Jedan ilustrativan primjer iz Varsave u Puljskoj, poslije pada "celinog zida" 90tih kompletan grad se promijenio. U Vasravi je pola grada kao nase Alipasino Polje i nakon toga su dosli njemacki developeri i banke i poceli praviti "humane" stambene jedinice, prilagodenje po kvadraturi puno vece po cijeni.... I nakon par godina oko 100 000 novih stambenij jedinica se izgradilo, a osnovi "argument" graditelja je bio na konacno poljska porodica moze da se priusti zivot dostojan "europskog" covjek i da se konacno preseli iz "socijalisticki i hladnih" nasljea ! Napravili "ideal" Europe i dali stanovnistvo osto sto je za njih dostojno Jel perverzno ?

Jednostavno, napravili su hit da je moderno zivjeti po zapadnim standardimo, napravili stambenu jedinicu koja kosta kao u Berlinu ili Düsseldorfu, prodali poljaku to preko svoje Deutsche Bank, koja je kupila poljsku banku i tako zatvroili krug. Stanovi " ala Alipasino Polje" su se polako punili "novim" poljacima iz dijaspore i unutrasnjosti koji se tezili u glavni grad Posljske, da studiraju, rade ili nadu "bolju" buducnost !

Sarajevo sada tek prolazi taj krug 90tih i potpuno identicne stvari koje su se desile u istocno-europskim drzavama,sljede i nama. Pritom te niko ne pita jel ti mozes da to platis ? Ti ces platiti i to ces biti sretan sto placas !

Pitanje koje se mnogi ljudi pitaju, a to je, da li je isplativije iznajmiti citavog zivota stan ili ga kupiti i otplacivati hipoteku nekih 25 godina. (uz sva postovanja za ljude koje misle iznajmiljivati zbog vlastitih drugih razloga):
Evo napravio sam neku racunicu, pa da cujem i vase misljenje.
Zamislimo jednu teoretsku situaciju gdje ce EURIBOR biti konstantan, inflacija ce se povecavati 3% godinje, kao i plate i cijene stanova za iznajmljivanje.

Godina 0: Cijena iznajmljivanja stana 600KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 3.000KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 20%. Postotak namjnjen kupovini 40%.

Godina 1 0: Cijena iznajmljivanja stana 806KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 4.301KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 19%. Postotak namjnjen kupovini 27%.

Godina 20: Cijena iznajmljivanja stana 1.083KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 5.780KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjnjen kupovini 20%.

Godina 25: Cijena iznajmljivanja stana 1.255KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 6.700KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjenjen kupovini 17%.

Na kraju hiptekarnog kredita: U vlasnistvu
Na kraju iznajmljivanja: jedno veliko NISTA

Master.DKP wrote:Cijena jedne nekretnine se formira na osnovu vise vaktora, najmanje 5-6. Jedan od tih faktora je ponuda/potraznja i taj faktor potraznje i ponude diktira samo kratkorocno rast/stagnaciju/padanje cijene nekretnine.

cijenu nekretnine formira ponuda i potraznja.
sve ostalo je kratkorocno. ono sto agenti i raja ne vide je to da cijena stana nije ono sto se napise u oglasima, nego je cijena ono po koje pare on ode . a to sto ti ulazes u nekretninu milion, pa je nemas kome prodati... znaci samo da si se zajebo u biznis planu.

odnosno kako ostali faktori , koje navodis dole, mogu uopste uticati na cijenu stana koji je star 40 godina?

Master.DKP wrote:Glavi faktor, da se fokusiramo na regiju Sarajeva, je cijena zemljista i pripadajuci troskovi administracije, tj takse i dozvole. Vlasnici gradevinskih zemljista postavljaju cijenu koja je trentuno dsta velika u Sarajevu i to je "temeljni" trosak svakog gradtitelj ili investitora.

Mozemo li znati koje su cijene zemljista po kvadratu?
Kako ovo utice na cijenu starih stanova i da li utice?

Master.DKP wrote:Drugi faktor je cijena gradevinskog materijala, cijena rada itd.

Vise manje ista u cijeloj BiH.

Master.DKP wrote:Treci faktor je profit koji ostvaruju graditelji i cetvri najvazniji profit koji ostvaraju banke/investitori tj privatna lica koja investiraju. Kada sve faktore saberete i stavite oko 20 % profita koje ostvaraju interesne grupe u ovome, dobivage "realnu" cijenu od 2 500 KM za novogradnju u Sarajevu (npr. Stup).

Hmmm... mozel ovo opet, ali sada sa konkretnih ciframa.

I naravno, sve ovo vazi dok je potraznja veca od ponude.

Master.DKP wrote:Kada govorite o "zasicenju trzista" Sarajevo je daleko od toga nekih 5-7 godina.

Kako znas?
Izvor??

Master.DKP wrote:Sada imate u Zagrebu zasicenje trzista stambenih nekretnine jer je zadnji 12 godina u Zagrebu pravljeno u prosijeku 8 000 stanova godisnje. To pravi broj od oko 100 000 stambenih jedinica. I sada u "krizi" 1m2 u Zagrebu je od 2 000 Eura po m2. Beograd, Sofiju, Budimpestu i Bratislavu itd nema smisla ni spominjati jer i tamo bez izezetka nema stambene jedinice ispod 2 000 Eura/m2.

Cim je cijena stabilna, nemas zasicenje. Nego se dostigao ekvilibrijum (druga je stvar sto to neki ne vole, pa to nazivaju zasicenjem). Doduse, pitanje je koliko dugo je cijena na tom nivou, sta se sve desavalo medjuvremenu. Pad cijena mora slijediti kada je ponuda veca od potraznje... i cijene sigurno padaju dok se ne nadje kupac. Stabilnost se moze odrzati neko vrijeme vjestacki, (dez)informisanjem, ali ... interes prodavaca je ono sto pokrece pad cijene.

Master.DKP wrote:U Sarajevu imate naselje SIP gdje je 1m2 bio prije par mijeseci 3000 KM/m2. Trenutno ni tamo ne postoji stanova za prodaju i postojecoj gradnji, postoji jedan objekat kod Dzamije na SIPU gdje je 1m2 4 500 KM.

Master.DKP wrote:Za radnicku i donju srednu klasu rijesenju su stanovi do 120-150 000 KM sa dobrih hipotekarnimn kreditima, gjde obicno dvoje nosi kredit na period od 15.-20 godina. Ovi krediti prave smisao tek kada kupac ima 20% vlastitih sredstava. Tada "rata" kredita ima pribliznu vrijednost "najma" stana.

to je prica iz pozicije onoga koji prodaje stan i gleda da ima sto veci profit za sebe. i naravno da ima poziciju u kojoj to moze diktirati (da ljudi/kupci percipiraju da je potraznja veca od ponude). ipak, osnovno pitanje je tu... ko prodaje... i koliko mu je bitno da proda. A to odredjuje koliko ce neko ici... neko ce se odreci profita



ah da druze.. u kasnijim postovima... ti negiras ponudu i potraznju kao primarnu u ovome.. a opet cijelo vrijeme kasnije pricas o velikoj potraznji... i na osnovu toga vadis zakljucke. sorry. nesto ne stima u prici.


@mikilauda76
EURIBOR nije konstantan.
Zavisi i od inflacije.
hipoteticki scenario... gledamo trenutno, kada cijene rente padaju (sto se krije), a anuiteti rastu ... pa je tako moguce za mnoge da ce placati anuitet koji je duplo veci od rente i na kraju ostati i bez para i bez vlasnistva.

Zaustavile rast,pa šta?Ako si nešto kupio prodaj i kupuj građevinsko zemljište.Npr.Doglodi 500M2 zemlje 35000km blizu trase ceste koja će se graditi uskoro.Za 3 godine će koštati +/-100 000km.

Ima dobrih razmisljanja i zapazanja. Iz "ljudskog" ugla mnogima trziste nekretnina nije jasno u Sarajevo te ga pokusavaju staviti u domen "razumnih" parametara, tj ponude/potraznje. Starogradnja i novogradnja se kod nas cesto "izjednacavaju" po cijenu, koliko je to logicno nije mozda tema diskusije.

Naravno, starogradnja u Sarajevo, potez Marijin Dvor - Stari grad, nema veze sa "starogradnjom" na C. Vili ili nekim drugih dijelovina Novo Grada i Novog Sarajeva. Stanovi u strogom centrura Sarajeva se sada "lako" prodaju po 3 500 - 4000 KM/m2 i to je prica za sebe, to nema veze mnogo sa "normalnim" trzistem.

Sansa i nada za triste i za buduce kupce je iskljucivo novogradnja van centra grada i oko grada. To je jedino sto moze "zasisiti" potrazsnji i "postaviti" cijenu na stvarnu i relanu za nase trzsite. Neko je rega gore da se mnogo gradi i da ce uskoro biti dosta novi i praznih stanova ? U Sarajevu je zadnjih par godina prosijek godisnje gradnje stambenij jedinica 300 stanova ? Ove godine 650 - 700 ? ( a 15 godina apsolutne pauze, rat, dijaspora, podijela Bh stanovnista itd).

Zagreb, 8 -9 000 stanova godisnje, zadnjih 12 godina punom parom ? Preko 110-120 000 stanova u Zagrebu od 1996 do sada. ( ratna razaranja 0 %, manja dijaspora trostruko, bolji stambeni postojeci stambeni fond itd). I sada u Zagrebu ( Semtembar 2008) gotovo da je nemogice naci stan bilo gdje i na rubu grada za 2 000 Eura/m2 !

alijagicalija wrote:Kao sto sam predvidio i prije nego su poceli stupidni postovi:Cijene nekretnina zaustavile rast
Zahuktalo tržište nekretnina u Sarajevu počelo se hladiti: već nekoliko mjeseci cijene stanova uglavnom miruju dok su cijene poslovnih prostora za nekoliko procenata čak i pale ...

Izvinjavam se za off-topic, ali me fakat iziritira prepotentost samog uvoda u temu, a pogotovo nazivanje postova drugih forumasa stupidnim.

Dakle, prvo pitanje je kako neko moze nazvati predvidjanjem nesta sto se desava vec "nekoliko mjeseci" a samo predvidjanje se desi prije 18 dana, 16.08?

Drugo, kako neko moze reci da se desava ono sto je predvidio, a predvidio je krah trzista nekretnina, dok u sustini imamo samo mirovanje cijena. To nije ni blizu kraha.

Mimo toga, nadasve zanimljiva tema, samo malo poradi na toj aroganciji.

Jos jednom se izvinjavam za off-topic.

Master.DKP wrote:Ima dobrih razmisljanja i zapazanja. Iz "ljudskog" ugla mnogima trziste nekretnina nije jasno u Sarajevo te ga pokusavaju staviti u domen "razumnih" parametara, tj ponude/potraznje. Starogradnja i novogradnja se kod nas cesto "izjednacavaju" po cijenu, koliko je to logicno nije mozda tema diskusije.

Naravno, starogradnja u Sarajevo, potez Marijin Dvor - Stari grad, nema veze sa "starogradnjom" na C. Vili ili nekim drugih dijelovina Novo Grada i Novog Sarajeva. Stanovi u strogom centrura Sarajeva se sada "lako" prodaju po 3 500 - 4000 KM/m2 i to je prica za sebe, to nema veze mnogo sa "normalnim" trzistem.

Sansa i nada za triste i za buduce kupce je iskljucivo novogradnja van centra grada i oko grada. To je jedino sto moze "zasisiti" potrazsnji i "postaviti" cijenu na stvarnu i relanu za nase trzsite. Neko je rega gore da se mnogo gradi i da ce uskoro biti dosta novi i praznih stanova ? U Sarajevu je zadnjih par godina prosijek godisnje gradnje stambenij jedinica 300 stanova ? Ove godine 650 - 700 ? ( a 15 godina apsolutne pauze, rat, dijaspora, podijela Bh stanovnista itd).

Zagreb, 8 -9 000 stanova godisnje, zadnjih 12 godina punom parom ? Preko 110-120 000 stanova u Zagrebu od 1996 do sada. ( ratna razaranja 0 %, manja dijaspora trostruko, bolji stambeni postojeci stambeni fond itd). I sada u Zagrebu ( Semtembar 2008) gotovo da je nemogice naci stan bilo gdje i na rubu grada za 2 000 Eura/m2 !

zasto poredis sa zagrebom? zenica i tuzla su mnogo blize...

Master.DKP wrote:Kao i u vecini forumaskih komentara, preovladavaju neartikulisane emicije i paushalne ocijene. Cinjenica je da cijene kretnine u Sarajevu mogu samo da stagniraju, do ponovnog blagog rasta na proljece iduce godine. U u trazistu nekretnine postoje ciklusi kao i u svakoj drugi fazi ekonomskih kretanja.

Kada se vec fokusiramo na Sarajevo, racimo da cijene u centru grada ( Marijin Dvor - do Starog Grada) ne mogu nikako padati, samo mogu rasti cak i do 5 % godisnje. Klijentela koja kupuje stanove u centru grada je onaj 3 % stanovnista ( domaceg i stranog) koje ne podlijeze razumnim cijenama, platama i kredita. To su ljudi koji kupuju bilo to 2 400 KM/m2 ili 3 400 KM/m2.


Trenutno se u Sarajevu gradi oko 700 stambenih jednica ( neke su pocete prije 2 godine, neke tek ove godine) tako da imam realno tek oko 300 novih stambenih jedinica na godisnjem novou. Uzmemo li period od 10 godina gdje se nista nije gradilo ( 1991 -2001), tj jako mali broj stambenih jednici i uzmemo li priliv stanovnista u grad, koji se apstraktno velik,dolazi se do ocijene da Sarajevo narednih 10-12 godina treba 10 000 stambenij jednica.

Svi ovi pokazatelji govore da cijena 1m2 u bilo kojoj gradskoj zoni nece nikada moci biti ispod 2 500 KM. 1,3 miliona BH grada zivi vani i svi, ali bukvalno svi planiraju kada ti ili odcu i BIH, tj planiraju imati svoju "adresu" u BIH. Nije rijedak slucaj da jedna porodica ima po 3-4 nekretnine, a postoji i oni sa 5 i vise.

Sarajevo je glavni grad, i niko, ali bukvalno niko ne ide, niti se vraca u Gorazde, Focu, Doboj, Prnjavor i sva manja mijesta u BiH. Podatak koji ce se vidjeti nekada na popisu stanovnista je taj da sada Sarajevo sa okolonom ima preko 655 000 stanovnika, tj siri Kanton Sarajevo. To je 100 000 ljudi vise neko prije rate 1992 godine !

To je drugi razlog,sto velika vecina ljudi ne more lako da plati 1m2 ok 2 500KM/m2 do 3000 KM/m2. Razne Banke i laksi krediti ce uraditi svoju da ce se jedan veliki broj ljdui poceti hipotekarno zaduzivati ili ce prelaziti u klijentelu koja renta stanove.

Svidja mi se tvoja analiza, potkrijepljena brojkama chime se i podvaja od jednostavnih spekulacija pojedinaca.
Govorechi iz iskustva u USA, mogu rechi da me podsjecha na priche i analize ovdje od prije 2 - 5 godina. Nechu da kazem da ti analiza nije u redu, nego da samo ima malo nedostataka. Dok u zapadnom svijetu, specijalno u USA, bubble i konsekventni 'krah' housing marketa je primarno bio izazvan spekulacijama banaka na visokom nivou i 'realestate developera' iliti 'flippera' na niskom, supply and demand fundamentali i statistike su bile tu, garantirajuchi nezaustavljiv rast. Medjutim taj rast je bio pretjerano inflated, i ovo sto vidimo sada je korekcija. U USA se od 50-ih biljezi realestate statistic data i prosjechan rast je tradicionalno bio oko 5.0% - 5.5% godishnje. I zadnjih 5 - 8 godina se zabiljezio rast chak 13% - 25% godishnje u pojedinim regionima. Mozemo to svrstati pod supply and demand, ali sta se desilo u tih 5 godina da navede toliko stanovnistvo da povjeruje da je u moguchnosti da moze priustiti kupovinu? ... Nista, ekonomija je rasla istim tempom. U stvari jeste se nesto desilo; tom dijelu stanovnishtva sto je od jednom postao kuchevlasnik, su ponudjeni nerealni uslovi za kredit zbog kojih su i povjerovali da su u moguchnosti kupiti nekretnine. U isto vrijeme su flipperi 'prepravljali' i renovirali nekretnine koristechi iste uslove, te time dalje napuhavali cijene. Sada che se cijene nekretnina vratiti na prirodni tok, znachi krivulju od 5% - 5.5% godishnje od pedesetih. Da bi se to postiglo, sve dobiti od 20-ak % godishnje che se morati 'vratiti' marketu.

Sta hochu da kazem ovim? - To da ponuda i potraznja ovisi ne samo o broju stambenih jedinca na marketu i broju stanovnoshtva nego i o imuchnosti ili kupovnom kvalitetu tog stanovnistva.

Ako se nema kupilo, onda se ne kupuje stan / kucha. Ako je kako kazete, dijaspora pokupovala sve, onda ko je ostao da kupuje dalje?

Brojevi stanovnistva i izgradnje stambenih prostora ne garantuju rast cijena, dok god ekonomija ne ojacha dovoljno da moze izdrzati plateznu moch.

Evo jedno licno iskustvo... Pocetkom prosle godine odlucio sam da kupim stan. Ustedjenih para nisam imao, znaci samo mi je stambeni kredit bio u opciji, i to da pokrije cijelu cijenu stana. obzirom na visinu plate, kad sam sve stavio na papir - max. 60.000 km kredita (na 15 god) sam planirao uzet. Dobrinja i aerodromsko mi bili u opciji. Na aerodromskom stanovi sve preko 100.000 km, i to ljudi hoce lovu odmah, cim spomenes proceduru pozidanja kredita - slusalicu spuste... Zaboravim ja na aerodromsko. Dobrinja... 55 m2 stana - 65.000-75.000 (rata za kredit 600-700 km). Fino... al skontam da cu se nekad ozenit i aBd djecu imat. I tu mi tih 55 m2 postaje malo... Na kraju, nadjem stan na Otesu, 80m2, dvoetazni, 4-soban, u potkrovlju, ostava 8m2, balkon, renoviran(osim ciscenja nikakvi raddovi potrebni), parkinga ispred zgrade kad bi kamion vozio nije frka, igraliste za djecu i MIR, TISINA, RAHATLUK...
...i sve to za 70.000 km (rata 613 km na 15 godina), prodavac cekao da kredit izganjam nekih mjesec i po bez problema...
A citiram mikilaudu jer sam istu racunicu imao u glavi, za 7-8 godina ovih 613 km mi nece imati istu vrijednost kao sto ima sada, a cijena rentanja stana cak i na Otesu mogla bi dostici tu visinu, i nakon 15 god (sada je vec 13 i po) aBd cu isplatiti kredit, skinuti hipoteku i biti vlasnik stana. a za usporedbu rasta cijena, pogledajte koliko bi sada ovaj stan na Otesu (kupio sam ga u martu 2007. za 70.000) kostao... mislim da je 'malo' vise...

mikilauda76 wrote:Pitanje koje se mnogi ljudi pitaju, a to je, da li je isplativije iznajmiti citavog zivota stan ili ga kupiti i otplacivati hipoteku nekih 25 godina. (uz sva postovanja za ljude koje misle iznajmiljivati zbog vlastitih drugih razloga):
Evo napravio sam neku racunicu, pa da cujem i vase misljenje.
Zamislimo jednu teoretsku situaciju gdje ce EURIBOR biti konstantan, inflacija ce se povecavati 3% godinje, kao i plate i cijene stanova za iznajmljivanje.

Godina 0: Cijena iznajmljivanja stana 600KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 3.000KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 20%. Postotak namjnjen kupovini 40%.

Godina 1 0: Cijena iznajmljivanja stana 806KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 4.301KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 19%. Postotak namjnjen kupovini 27%.

Godina 20: Cijena iznajmljivanja stana 1.083KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 5.780KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjnjen kupovini 20%.

Godina 25: Cijena iznajmljivanja stana 1.255KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 6.700KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjenjen kupovini 17%.

Na kraju hiptekarnog kredita: U vlasnistvu
Na kraju iznajmljivanja: jedno veliko NISTA

Za kolegu koji je kupio stan na Otesu za 70 000 KM samo rijeci hvale. Jeste da je bilo skoro prije 2 godine kao sto kazes, ali to je izuzetno dobra cijena. Na tom stanu si zaradio 35 % vec ! Mozda i 40 % za dvije godine ! Naravno tako vrtoglav dalji rast ne mozes ocekivati ali kupovina je pun potez bila.

Za kolegu iz Amerika, Bostona, pratio sam tu famoznu "dubprime" krizu. Iz nekoga mozda bankarskog ugla, to je bilo "logican" potez bankara americki i to je "real estate balon" koji puca po "narudbi" svaki 50tako godina. Jednostavu, u Americi je mnogo lakse do hipotekarnog kredita i uzima ga mnogo vise stanovnista negu u Europi,skoro svi. E sada kada " napusete" totalno vijestacki triste, i "napucate" developere da se zaduze kod banke, tada dobijate odjednem jako,jako mnogo nekretnina, a sve manje i manje kupaca...I tada "puca" balon, i cijena vec postojicih nekretina ( sa hipotekom) brzo pada, vlasnici gube glavu, vracaju bani nekretnine ili jednostavno ne zele/ne mogu da placaju nerektinu koja je kupljena za 200 000 $ a sada vijestacki "spustena" na 120 000 $ a rata ista Ovo je previse perverzna igra sto se dseilo u USA sa sub-prime...

Kod nas nije jos to za ocekivati jer niti izbilza nemamo toliko gradnju, potraznju, euforiju i tako prodorne kredite i sistem zivota kao gore...

Master.DKP wrote:Za kolegu koji je kupio stan na Otesu za 70 000 KM samo rijeci hvale. Jeste da je bilo skoro prije 2 godine kao sto kazes, ali to je izuzetno dobra cijena. Na tom stanu si zaradio 35 % vec ! Mozda i 40 % za dvije godine ! Naravno tako vrtoglav dalji rast ne mozes ocekivati ali kupovina je pun potez bila.

Za kolegu iz Amerika, Bostona, pratio sam tu famoznu "dubprime" krizu. Iz nekoga mozda bankarskog ugla, to je bilo "logican" potez bankara americki i to je "real estate balon" koji puca po "narudbi" svaki 50tako godina. Jednostavu, u Americi je mnogo lakse do hipotekarnog kredita i uzima ga mnogo vise stanovnista negu u Europi,skoro svi. E sada kada " napusete" totalno vijestacki triste, i "napucate" developere da se zaduze kod banke, tada dobijate odjednem jako,jako mnogo nekretnina, a sve manje i manje kupaca...I tada "puca" balon, i cijena vec postojicih nekretina ( sa hipotekom) brzo pada, vlasnici gube glavu, vracaju bani nekretnine ili jednostavno ne zele/ne mogu da placaju nerektinu koja je kupljena za 200 000 $ a sada vijestacki "spustena" na 120 000 $ a rata ista Ovo je previse perverzna igra sto se dseilo u USA sa sub-prime...

Kod nas nije jos to za ocekivati jer niti izbilza nemamo toliko gradnju, potraznju, euforiju i tako prodorne kredite i sistem zivota kao gore...

Naravno da nije za ochekivati, ali nisam na to ni aludirao. Sazeo sam prichu o tom 'balonu', naravno situacija je mnogo komplikovanija, i nije isti 'pukao' svugdje isto, t.j. negdje nije pukao uopste.

Aludirao sam na chinjenicu da nekretnine moraju prvo i uslovno da postanu priushtive (srazmjerno za lichnim dohodkom), pa se tek onda moze raspravljati o brojkama rasta stanovnistva u proporcijama sa nedostatkom stambenih jedinica.

Chitao sam puno tehnickih publikacija i analiza raznih ekonomista PRIJE nego je 'pukao balon', I sve, ama bash sve, se svode na jednu te istu ideju o proporciji licnih dohodaka (zarade) i cijena nekretnina. Znachi sve sto je van normi prirodnog rasta ekonomije, je iracionalno; t.j. ako ekonomija raste (dohodak) segment nekretnina bi trebalo da prati, ne da prednjachi.

Sto se tiche Bosne, nakon sto se stvore uslovi za zdravu ekonomiju se mogu stvoriti uslovi za prirodni rast vrijednosti nekretnina. Momentalno mislim da su nekretnine u puno vechoj disproporciji nego je realno. Cak bih rekao da ako standardiziramo dohodak (u odnosu na razvijeni svijet), cijene u Bosni su jako skupe.

Uzimam US ekonomiju kao 'zdravu'...

US median annual income = $48,000
Median home value in US = $230,000
Multiplier = 4.8

BiH median income ~ 8.400 KM godishnje.
8.400 x 4,8 = 40.250 KM - to bi bio median home value po 'zdravoj' US ekonomiji.


Sad se moze ichi dalje u detalje, velichina stana / kuche, luksuz, lokacija itd... ali sve to moze poslije postati dio analize ponude i potraznje.

Ako chemo razmatrati gradnju stambenih jedinica, kao dio ponude, onda bi trebalo obratiti paznju na chinjenicu da se ne mora ovisiti o gradjevinarskim firmama i investorima u nekretnine. Moze se graditi kucha, duplex ili neka drugachija zajednichka jedinica... samo dok ima prostora, zemlje.

Momentalna skupocha stanova u BIH se moze pripisati u stvari nesigurnosti momentalne pozicije marketa nekretnina.
Dok god ima ljudi koji imaju tolike pare, biche i cijena (eto kazete dijasporci). Kada se sve to zasiti, cijene se moraju vratiti na realniji nivo.

P.S. Korakcija - realestate bubble se ne deshava svakih 50 godina... zadnji je bio od 1990 - 1995.

P.S. 2 - Ja prodajem stan u Ferhadiji (po ovim NEREALNIM cijenama) ako je ko zainteresovan, bujrum na PM.

Isprobani metod istrazivanja trzista
Stavis u oglase da prodajes stan. I to dva oglasa sa razlicitim brojevima. Jedan stavi jeftino, drugi skupo .
I onda gledaj omjer ljudi koji zovu... agenti vs musterije .

Ja kad sam prvi put vidio da Pelakovi agenti ustvari prodaju vlastite stanove po NEREALNIM cijenama (i to te jedan agent odvede vlasnici koja je isto agentica, ali za druge stanove... ) skonto da je zasjela ekipa spekulanata.... i doduse... dugo je trajalo, a i pokupili su finog kajmaka.

Ah da ... jos jednom da napomenem... rezon da se gleda licni dohodak i da se prema tome kroje cijene stanova ... to je rezon s kojeg nastupa prodavac. Ali to ne vazi u situacijama kada su oscilacije. Kada nema prometa, tada se prodavcima zuri da prodaju, da izbiju novac koji su vec ulozili.. da se spasi sto se spasiti da .. i slicno.

evo saću vam ja spomenuti jedan primjer koji niš ne mora da znači ali kad bi više ljudi tako postupalo možda bi imalo nekog efekta...

frajer udaje kćer i prodaje stan i dade rok 15ak dana mojoj poznanici da se iseli s mužem...

dakle on prodaje stan jer nema love da uda kćer valjda miraz ovo ono cijena je 150 000 na dobrinji eh sad ako se primiče svadba a nema para on će snizavati cijenu
i opet je zaradio na tome jer je garant kupio jeftino... naravno cijena neće pasti nešto mnogo... ali opet s druge strane

kad je hića onda se prodaje...

Sarafcina wrote:

Master.DKP wrote:Ima dobrih razmisljanja i zapazanja. Iz "ljudskog" ugla mnogima trziste nekretnina nije jasno u Sarajevo te ga pokusavaju staviti u domen "razumnih" parametara, tj ponude/potraznje. Starogradnja i novogradnja se kod nas cesto "izjednacavaju" po cijenu, koliko je to logicno nije mozda tema diskusije.

Naravno, starogradnja u Sarajevo, potez Marijin Dvor - Stari grad, nema veze sa "starogradnjom" na C. Vili ili nekim drugih dijelovina Novo Grada i Novog Sarajeva. Stanovi u strogom centrura Sarajeva se sada "lako" prodaju po 3 500 - 4000 KM/m2 i to je prica za sebe, to nema veze mnogo sa "normalnim" trzistem.

Sansa i nada za triste i za buduce kupce je iskljucivo novogradnja van centra grada i oko grada. To je jedino sto moze "zasisiti" potrazsnji i "postaviti" cijenu na stvarnu i relanu za nase trzsite. Neko je rega gore da se mnogo gradi i da ce uskoro biti dosta novi i praznih stanova ? U Sarajevu je zadnjih par godina prosijek godisnje gradnje stambenij jedinica 300 stanova ? Ove godine 650 - 700 ? ( a 15 godina apsolutne pauze, rat, dijaspora, podijela Bh stanovnista itd).

Zagreb, 8 -9 000 stanova godisnje, zadnjih 12 godina punom parom ? Preko 110-120 000 stanova u Zagrebu od 1996 do sada. ( ratna razaranja 0 %, manja dijaspora trostruko, bolji stambeni postojeci stambeni fond itd). I sada u Zagrebu ( Semtembar 2008) gotovo da je nemogice naci stan bilo gdje i na rubu grada za 2 000 Eura/m2 !

zasto poredis sa zagrebom? zenica i tuzla su mnogo blize...

Pa valjda zato što se Sarajevo u nekim drugim društvenim segmentima stalno gura da se poredi sa Zg i Bg., pa je red da se poredi i u ovom segmentu. A osim toga glavni su gradovi, tu svi žele da žive, da budu u "centru" zbivanja.

@mikilauda76
EURIBOR nije konstantan.
Zavisi i od inflacije.
hipoteticki scenario... gledamo trenutno, kada cijene rente padaju (sto se krije), a anuiteti rastu ... pa je tako moguce za mnoge da ce placati anuitet koji je duplo veci od rente i na kraju ostati i bez para i bez vlasnistva.[/quote]

Velika vecina ekonomista tvrdi da realna kamata u buducnosti ce oscilirati izmedju 4 i 6%. Da vise nece biti jefitinih kredita od prije 4 godine. Tesko da ce Euribor opet pasti na 2 ili 3 %. Ali je realno ocekivato tu neku oscilaciju izmedju 4 i 6%.

A sto se tice inflacije, veoma je realno ocekivati, da ce biti 3% godisnje, iako je EU sebi zacrtala da maksimalna inflacija moze biti 2%. Samo sto je to veoma tesko ostvariti na nivou cijele EU. Iako svi znamo na osnovu kojih parametara se racuna inflacija i da uvjek realna inflacija je veca od one koju ti drzava kaze.

A jos jedna stvar, nekretnine uvjek rastu ili u skladu sa inflacijom ili vise. U nijednom slucaju nize.

mikilauda76 wrote:Pitanje koje se mnogi ljudi pitaju, a to je, da li je isplativije iznajmiti citavog zivota stan ili ga kupiti i otplacivati hipoteku nekih 25 godina. (uz sva postovanja za ljude koje misle iznajmiljivati zbog vlastitih drugih razloga):
Evo napravio sam neku racunicu, pa da cujem i vase misljenje.
Zamislimo jednu teoretsku situaciju gdje ce EURIBOR biti konstantan, inflacija ce se povecavati 3% godinje, kao i plate i cijene stanova za iznajmljivanje.

Godina 0: Cijena iznajmljivanja stana 600KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 3.000KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 20%. Postotak namjnjen kupovini 40%.

Godina 1 0: Cijena iznajmljivanja stana 806KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 4.301KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 19%. Postotak namjnjen kupovini 27%.

Godina 20: Cijena iznajmljivanja stana 1.083KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 5.780KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjnjen kupovini 20%.

Godina 25: Cijena iznajmljivanja stana 1.255KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 6.700KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjenjen kupovini 17%.

Na kraju hiptekarnog kredita: U vlasnistvu
Na kraju iznajmljivanja: jedno veliko NISTA

a ko mi garantuje da ce mi rata kredita ostati ista 25 godina? ustvari ja sam spreman da garantujem da ce se i ona mjenjati sinhronizovano sa inflacijom u najboljem slucaju.

karanana wrote:

mikilauda76 wrote:Pitanje koje se mnogi ljudi pitaju, a to je, da li je isplativije iznajmiti citavog zivota stan ili ga kupiti i otplacivati hipoteku nekih 25 godina. (uz sva postovanja za ljude koje misle iznajmiljivati zbog vlastitih drugih razloga):
Evo napravio sam neku racunicu, pa da cujem i vase misljenje.
Zamislimo jednu teoretsku situaciju gdje ce EURIBOR biti konstantan, inflacija ce se povecavati 3% godinje, kao i plate i cijene stanova za iznajmljivanje.

Godina 0: Cijena iznajmljivanja stana 600KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 3.000KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 20%. Postotak namjnjen kupovini 40%.

Godina 1 0: Cijena iznajmljivanja stana 806KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 4.301KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 19%. Postotak namjnjen kupovini 27%.

Godina 20: Cijena iznajmljivanja stana 1.083KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 5.780KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjnjen kupovini 20%.

Godina 25: Cijena iznajmljivanja stana 1.255KM. Rata kredita je 1.200KM. Prosjecna familijarna plata 6.700KM. Postotak namjnjen iznajmljivanju 18%. Postotak namjenjen kupovini 17%.

Na kraju hiptekarnog kredita: U vlasnistvu
Na kraju iznajmljivanja: jedno veliko NISTA

a ko mi garantuje da ce mi rata kredita ostati ista 25 godina? ustvari ja sam spreman da garantujem da ce se i ona mjenjati sinhronizovano sa inflacijom u najboljem slucaju.

Nemoj sad biti bukvalac, zna se da ce Euribor oscilirati. Mozda iz ovog mog primjera 2-3 godine ces placati kamatu 1300KM ali zato ces je sigurno placati druge 2-3 godine 1100KM. Tako da je neka sredisnja vrijednost.

Mislim da je ovaj moj primjer dosta realan, barem kako sad prognoziraju neki analiticari.

ja kolko vidim ove nase lopovske banke nikad kamatu nece smanjivati pa makar euribor bio i 0,1%.

karanana wrote:ja kolko vidim ove nase lopovske banke nikad kamatu nece smanjivati pa makar euribor bio i 0,1%.

Tu si u pravu. Ali ja se istinski nadam, da ce u nekoj skoroj buducnosti doci jos jedno 5 banaka, i da ce ovdje biti prava konkurencija ko sto je vani.
Mada bi nam tu mogla pomoci i drzava, kao sto to se radi u EU i limitirati zaradu banaka, barem sto se tice hipotekarnog kredita.

Jos bi jednu stvar napomenuo sto ce sigurno biti posticaj pri kupovini stanova, a to je da, kao sto vec dobro znate, od slijedece godine, stupa na snagu zakon o porezu na dohodatak, koji kaze, citiram: Rezidentnim poreznim obveznicima se licni odbitak moze uvecati u poreznom periodu i za iznos kamate placene na stambeni kredit....

Sad je ne znam koji postotak ce to biti, znam da u EU se vraca 15% od placene kamate. Znaci ako si platio 5000KM katama u jednom poreznom periodu, drzava ce ti vratiti 750KM. Mislim da bi i kod nas to trebalo tako biti. Zna li iko koliki ce biti taj postotak??

Prvo pitanje je: da li je model tacan?

Kupujes kolki stan i usporedjujes ga sa stanom gdje? Renta mi izgleda visoka.

madner wrote:Prvo pitanje je: da li je model tacan?

Kupujes kolki stan i usporedjujes ga sa stanom gdje? Renta mi izgleda visoka.

Iznos kredita: 170.000KM
Broj godina: 25
Kamatna stopa: 7%

Kolki stan kupujes, kolki rentas?
Pristojan dvosoban stan je puno manje, u zavisnosti od lokaliteta.
Prednost rente je da ako planiras imati djecu samo promjenis stan, a ovaj sto si kupio ne moze bas rasti.

madner wrote:Kolki stan kupujes, kolki rentas?
Pristojan dvosoban stan je puno manje, u zavisnosti od lokaliteta.
Prednost rente je da ako planiras imati djecu samo promjenis stan, a ovaj sto si kupio ne moze bas rasti.

Pa eto ti novogradnja na Sipu, naprimjer. Za 170.000 mozes kupiti nov stan od cerca 68m2. Realno taj nov stan mozes rentati 500-600KM.

Ja ne znam da li ti znas ikoga da renta stanove? Ja znam. Pokusaj iznajmiti stan. Ako iole sta valja, onda mu valja i cijena.

Prosla su vremena kad si mogao naci stan (osim izuzetaka) za 200-300KM, a da je stan u nekim normalnim uslovima.

A zamisli ti sad situaciju, ti iznajmis stan, i sredis ga po tvom ukusu. I nakon godinu dana, gazda iz x razloga ti kaze, moras izaci. Znam osobe kojima se to dogodilo. i to jednom je dao 15 dana roka.

Mislim to je skroz druga tema, da li iznajmiti ili kupiti. Sad ja tebe ne mogu ubjedjivati sta je bolje.

Morao bi uzeti oglase, znam ljude kojima stanovi stoje prazni jer nema bas tolko musterija da daju 600 KM.

mikilauda76 wrote:

madner wrote:Kolki stan kupujes, kolki rentas?
Pristojan dvosoban stan je puno manje, u zavisnosti od lokaliteta.
Prednost rente je da ako planiras imati djecu samo promjenis stan, a ovaj sto si kupio ne moze bas rasti.

Pa eto ti novogradnja na Sipu, naprimjer. Za 170.000 mozes kupiti nov stan od cerca 68m2. Realno taj nov stan mozes rentati 500-600KM.

Ja ne znam da li ti znas ikoga da renta stanove? Ja znam. Pokusaj iznajmiti stan. Ako iole sta valja, onda mu valja i cijena.

Prosla su vremena kad si mogao naci stan (osim izuzetaka) za 200-300KM, a da je stan u nekim normalnim uslovima.

A zamisli ti sad situaciju, ti iznajmis stan, i sredis ga po tvom ukusu. I nakon godinu dana, gazda iz x razloga ti kaze, moras izaci. Znam osobe kojima se to dogodilo. i to jednom je dao 15 dana roka.

Mislim to je skroz druga tema, da li iznajmiti ili kupiti. Sad ja tebe ne mogu ubjedjivati sta je bolje.

Bolje imati vlastiti stan, pa koliki god daje nego rentati. Prvo finansijski rentati stan je neisplativo, a da ne govorim da sutra možeš završiti na ulici, jer gazda želi stan za nešto drugo i vječno češ nositi epitet podstanara i gledat će te kao zadnju fukaru koja nije bila u stanju sebi obezbjedi stan koji nije rentan već lično tvoj.