Ovim zakonom obuhvaćena je i oblast upraviteljstva u Federaciji BIH, te su svi kantonalni propisi trebali biti usklađeni shodno članu 367. stav (3) u roku od šest (6) mjeseci, a koji glasi:naime Parlament Federacije BIH na sjednici Zastupničkog doma od 02.07.2013. godine i na sjednici Doma naroda od 25.07.2013. godine donio Zakon o stvarnim pravima koji je ukazom broj 01-02-770-02/13 predsjednika federacije g. Živka Budimira proglašen 13. augusta 2013. godine.
„Propisi kantona koji uređuju korištenje, upravljanje i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada uskladiće se u roku od 6 mjeseci sa odredbama ovog zakona.“
članu 371. stav (3) kaže:
„U slučaju kolizije odredbi ovog zakona sa odredbama drugog propisa primjenjivat će se odredbe ovog zakona.“
Ovo je najbitniji član o kojem želim razmijeniti mišljenja:
ovu mogućnost nam daje Zakon o stvarnim pravima dok postojeći zakon u KS niti budući zakon koji je u prednacrtu ne daje i to na štetu građana tj. etažnih vlasnika da shodno federalno zakonu možemo između sebe, nekog od komšija izabrati kao upravnika, a sadšnja situacija je da imamo da nam najmanje oko 30% naših sredstava odlaži na plaćanje upravitelja i predstavnika etažnih vlasnika kojeg moramo imati.u član 34. stav (1) stoji:
„Za upravnika može biti izabran jedan ili nekoliko suvlasnika, a upravljanje može biti povjereno i drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.“
Ono što me interesuje da li ste da se uvede tzv. interni model upravljanja zgradom gdje bi komšije birale izmedju sebe nekoga ko će biti upravnik, otvorile vlastiti bankovni račun zgrade i samostalno po potrebi angažovali firme da izvedu potrebne radove na održavanju.
u sljedećim redovima možete pročitati o kojem modelu je riječ koji je jako zastupljen u Hrvatskoj, a i drugim zemljama EU, naše kantonalne vlasti kažu da smo mi nespremni za ovakvav model
primjer iz Hrvatske koja ovakav zakon ima od 1997. godine, a mi smo prepisali zakon od njih
“b./ model internog ili samoupravnog upravljanja:
Ovaj model počiva na samoorganiziranju ili popularno nazvanim samoupravljanju suvlasnika. Ima brojne prednosti ispred eksternog upravljanja i, za zgrade gdje je primijenjen, dosadašnja praksa je pokazala, da daje najbolje rezultate. Sa gospodarske točke gledišta ovaj model je najekonomičniji. Preduvjet je da se radi o manjim višestanbenim zgradama, najviše do, primjerice 5 etaža koje imaju do 7o stanova, kao posebnih dijelova zgrade. Drugi uvjet je da postoji visoki stupanj svijesti etažnih suvlasnika, relativno visok stupanj međusobnog razumijevanja i uvažavanja i svijest o tome da je zgrada njihova i da isključivo od njih zavisi život i sudbina zgrade, da su svoji na svome. Drugim riječima da su suvlasnici složni po principu «složna braća kuću grade» da su dobri domaćini i da između sebe izaberu jednog ili više upravitelja. Ovdje se ne radi o takvim standardima ponašanja koji bi odražavali neko apsolutno-idealno stanje , nego su etažni vlasnici motivirani na što veće približavanju idealnom, uz potrebne kompromise i radi se o takvoj zajednici gdje su se suvlasnici, zbog malog broja, već prilagodili. Pristalice ovog modela su mišljenja da sami suvlasnici najbolje znaju kako održavati zgradu tj.upravljati njome. Bilo tko izvan zgrade nije toliko zainteresiran za zgradu kao sami suvlasnici čija je to zgrada. Ovdje etažni vlasnici ne vide nekog posebnog razloga da upravitelj u njihovoj, tako maloj zgradi, bude neka graditeljska tvrtka ili tvrtka registrirana za upravljanje zgradom, jer je to skuplje. Stoga međuvlasničkim ugovorom izabiru suvlasnika između sebe i povjeravaju mu mandat za upravljanje zgradom. Ako su odredili da obnaša funkciju naplatno tada klauzulom ugovora naznačuju postotak tj. cijenu 8 njegovog rada. U tom slučaju u takvim zgradama se, radi ekonomičnosti, izbjegava postavljanje predstavnika zgrade. Ali, poznati su slučajevi iz prakse da postoje zgrade gdje je uspostavljeno samoupravljanje tako da upravitelj obnaša funkciju bez naplate, dakle volonterski i to se naznačuje u međuvlasničkom ugovoru. Ovakav model upravljanja nije protivan ZV, a ovo stoga što je propisano da je temeljni akt za zgradu međuvlasnički ugovor, kao materijalni propis po kojem živi zgrada. Postoje zgrade i međuvlasnički ugovori gdje su se etažni vlasnici dogovorili da volonterski obnašaju funkciju i to naizmjenično, npr. svake dvije godine se mijenja upravitelj-volonter . Jednako tako izabiru između sebe predstavnika na volonterskoj osnovi, koji pomaže upravitelju-volonteru. U takvim zgradama je sačuvana pričuva za ozbiljnije investicije na zgradi, primjerice za obnavljanje fasade, koji je znatan izdatak na zgradi. Naime, izostao je trošak na upravitelja i predstavnika zgrade, koji troškovi znaju premašivati i 5o% od godišnje pričuve. Dakle, u ovakvoj višestanbenoj zgradi suvlasnici se ponašaju, nema nikakve razlike, isto kao da se radi o obiteljskoj kući(dva veća ili tri manja stana). U ovakvim zgradama etažnim vlasnicima je, zajedno sa upraviteljem i predstavnikom, koga su izabrali između sebe, i sa kojima se međusobno susreću, lakše dogovaranje oko zajedničkih dijelova zgrade. Tu je upravitelj i predstavnik prisutan svaki dan jer živi u zgradi.. Primjeri iz prakse ukazuju nam da postoje održavanje zborova stanara(lako se skupe) na kojima kolektivno donose odluke i naloge predstavniku i upravitelju. Nije rijedak slučaj da u ovakvim zgradama etažni vlasnici donesu odluku i o većem postotku pričuve po 1 m2 podne površine stana, čak i do visine 5 kuna, umjesto zakonskog minimuma 1,53 kune po 1 m2 podne površine stana. Tu su etažni suvlasnici procijenili da zbog starosti zgrade za sanaciju da je potrebno veće uplaćivanje pričuve. Lakše se donose godišnji planovi prihoda i rashoda, a u takvim zgradama bilo neki od suvlasnika, ili predstavnik ako ga zgrada ima, ili pak grupa suvlasnika sami poduzmu neku od potrebnih popravaka te i tako štede pričuvu, za ozbiljnije izdatke koje u budućnosti čekaju zgradu. Inače su zgrade počele od nule kao beskućnici. Svakako da su suvlasnici dužni da vode računa i o imovinskom stanju suvlasnika. Osim toga u ovakvim zgradama je veći stupanj volje, interesovanja i odgovornosti upravitelja jer on tu ima prebivalište, živi u toj zgradi. Ovakve zgrade se prepoznaju po uređenim pročeljima, uređenom okolišu zgrade, čistoći zajedničkih dijelova- hodnika i drugo. Zato je danas lakše prodati stan u malim zgradama, gdje je razvijeno samoupravljanje nego u velikim zgradama-neboderima, za koje eksterni upravitelj više osobno zainteresiran za naplatu svog rada iz pričuve a manje za probleme koji muče suvlasnike. Upravitelj, pravna osoba, tvrtka, obnaša upravljanje više preko predstavnika tako da je pitanje da li jednom godišnje dođe u zgradu, a interni upravitelj je u zgradi i svaki i najmanji problem otklanja hitno.
VI. PRIKAZ ORGANIZIRANJA ZGRADE, PRIMJER IZ PRAKSE.
U naselju Hrusta u Crikvenici, 1985.godine izgrađeno je 7 višestanbenih zgrada, među inim i stanbena zgrada Hrusta IV, sa 3.o43 m2 korisnog stanbenog prostora. Zgrada je sa suterenom, prizemljem i 3 kata, dakle ukupno 5 etaža sa 59 stanova, kao posebnih dijelova zgrade, koji su u privatnom vlasništvu. Kako zgrada nije bilo organizirano upravljanje, upravni organi Grada Crikvenice u skladu s odredbama članka 385 ZV, odredili su za zgradu prinudnog upravitelja 1997.godine, i to pravnu osobu, tvrtku «C» d.o.o. iz Rijeke ( udaljenost od Crikvenice 35 km ). Nakon što nam je upravitelj dostavio rješenje upravnog organa, i nakon što je uspostavio podatke o 9 površini svakog posebnog stana, počev od 1.06.1997.godine dostavljao je uplatnice za uplatu pričuve, svakom etažnom vlasniku stana prema korisnoj podnoj površini stana, po 1,53 kn. za 1 m2 stana mjesečno. Obavijestio je sve suvlasnike da je to zakonski minimum. Kako zgrada ima 3 ulaza, za svaki ulaz je odredio predstavnika sa kojim je sklopio ugovor o upravljanju zgradom i odredio u tom ugovoru naknadu za predstavnike 500 kn mjesečno a za sebe kao upravitelja 25% zajedničkih sredstava pričuve po četvornom metru. Dakle, na godišnju pričuvu od 56.000,00 kn troškovi 3 predstavnika su iznosila 18.000,00 kn i naknada za upravitelja 14.000,00 kn, što znači da je bio odliv godišnje samo na troškove upravljanja 32.000,00 kn, što u postotku to iznosi više od 50%. Preostali iznos godišnje pričuve je išao na troškove redovnog održavanja zgrade i osiguranje, tako da prema bilanci koju je prinudni upravitelj dostavljao svakom suvlasniku godišnje, od pričuve za zgradu nije ostajalo ništa. Prinudni upravitelj nije ni dolazio u zgradu, prepustio je upravljanje predstavnicima zgrade, sa kojim je komunicirao i koje je plaćao. Kako je dalje takvo stanje bilo neodrživo, suvlasnici su na Zboru stanara 1.10.1999.godine, suvlasnici su se samoorganizirali i donijeli većinsku odluku kojom su suvlasnici otkazuju daljnje upravljanje po prinudnom upravitelju sa danom 31.12.1999.god., zatim je potpisan međuvlasnički ugovor od strane 7o% suvlasnika, koji imaju više od 50% po vlasničkim udjelima u čitavoj zgradi, imenovali su predstavnike po ulazima koji su se volonterski prihvatili obnašanja te funkcije, a izabran je i upravitelj, kome je povjeren mandat upravljanja zgradom i koji se prihvatio da tu funkciju obnaša također volonterski. Etažni vlasnici su procijenili da samo tako mogu da očuvaju da ne dođe do odliva pričuve. U međuvlasnički ugovor su etažni vlasnici su unijeli klauzulu da predstavnike po 3 ulaza i upravitelja zgrade da biraju svake dvije godine. Također, međuvlasničkim ugovorom su se dogovorili da svaki ulaz ima svoj žiro račun na koji suvlasnici koji stanuju u tom ulazu uplaćuju pričuvu, kao i odliv pričuve. Ugovor sadrži klauzulu da svi zajednički troškovi zgrade ulazi snose na jednake dijelove( kao npr. troškovi osiguranje zgrade i drugo). O zaključenju ugovora obaviješten je dotadašnji prinudni upravitelj, te nadležan upravni organ Grada Crikvenice (član 7 Uredbe o održavanju zgrada, NN 64/97). ZV je zgradu zatekao etažiranu tj. svi stanovi kao posebni dijelovi zgrade u privatnom vlasništvu su upisani u knjigu položenih ugovora u zemljišnim knjigama. Nakon organiziranja izvršen je upis zgrade na suvlasnike. Iako su posebni dijelovi, stanovi različite površine donesena je odluka, što je u skladu s ZV da se svi suvlasnici upišu u istim idealnim dijelovima, jer to za zgradu i nema nekog praktičnoig značenja kada bi bili različiti upisani idealni dijelovi. Ovo stoga što se pričuva razrezuje ne po idealnom dijelu, površina stana u odnosu na površinu cijele zgrade, nego po 1 m2 podne površine stana. Suglasno načelu jedinstva zemljišta i zgrade u zemljišnoknjižnom postupku izvršen je upis suvlasništva na zemljištu koje služi redovnoj uporabi zgrade, u konkretnom slučaju 3 parkinga za automobile i dio dječjeg igrališta, u idealnom dijelu u kojem su suvlasnici upisani na zgradi. Zbor stanara se sastaje najmanje jednom godišnje, kada usvaja godišnju bilancu i kada se donosi godišnji plan prihoda i rashoda. Neuredne platiše pričuve upravitelj volonter prethodno opominje, a nakon toga ističe se na oglasnu ploču ime suvlasnika dužnika i u krajnjoj instanci podnosi se tužba za naplatu dospjele pričuve. Gradskim službama dostavljen je spisak stanara radi plaćanja komunalne naknade. Obimnost posla se svodi samo na vođenje evidencije pričuve. Sada zgrada ima samo odliv pričuve za osiguranje zgrade i za održavanje čistoće zajedničkog stepeništa, plaća se čistačica za stepenište u dva ulaza a treći ulaz je organizirao održavanje čistoće od strane samih suvlasnika. Sa pričuvom raspolaže upravitelj uz supotpis predstavnika pojedinog ulaza na kojeg se odnosi posao redovite uprave. Od ukupne godišnje pričuve 56.000,00 kn. sada je godišnji odliv odnosno rashod cca 26.000,00 kn, tako da suvlasnici zgrade ovakvim ekonomičnim gazdovanjem preostalim dijelom svake godine se pripremaju za kapitalna ulaganja za obnovu fasada zgrade koja je već dotrajala. U interesu zgrade suvlasnici su se opredijelili za samoupravljanje iz razloga što obimnost posla nije iziskivala eksterno upravljanje.”
Cijeli tekst možete pročitati na
http://www.pravnadatoteka.hr/pdf/Vilusi ... radama.pdf
