Savjet vezano za gradnju kuće

[Mays SB]

Pozdrav svima,

Po prostornom planu uređenja u mom gradu moja parcela spada u građevinsku(stambenu) namjenu, žuto-bijela boja.
Ali namjena parcele je šuma 5. klase. Do parcele je ucrtan i put.

Zanima me postupak.
Mogu li dobiti lokacijsku i građevinsku bez obzira na namjenu parcele(namjena park-šuma)?
Kada ide prenamjena, nakon gradnje ili?

Dobijam oprečne informacije pa me zanima što mi možete reći.
Hvala unaprijed.

[kuli1961]

Pozivas se na prostorni plan. Taj plan je plan viseg reda i on daje,recimo osnovno smjernice, okvire-sta i kako se planira urediti neko obuhvat zemljista.
Regulacioni plan je detaljni planski akt kojim se konkretno uredjuju zemljište (npr, namjena) i objekti- postojeci, planirani itd.
Tvoj tekst mi nije dovoljno odredjen- pišeš- namjena parcele ""park"-šuma?
Ako je park, tada govorimo o tzv. "rezervisnaoj" povrsini i vrlo je vjerovanto da gradnja nije ni predvidjena, pa nece biti ni moguca.
No, ako je šuma, to bi moglo znaciti da je kultura zemljista (šuma 5. klase) doslovno preuzeta iz katastra.
Ne poznajem dobro propise F BIH, pa ne znam na kom su nivou Zakon o poljoprivrednom zemljištu i Zakon o šumama- entietski ili kantonalni. Stoga mi nije ni zgodno da pretrazujem net. Ali, to su zakoni koji uredjuju oblast pretvaranja jedne kuilutore zemljišta u drugu, pod zakonom utvrdjenim uslovima.
Mislim da pretvaranje šumskog zemljišta u gradjevinsko nije moguce.
Pretvaranje poljoprivrednog jeste, zakonom su uredjeni uslovi.

[kurty]

Napravi kucu
Sam sebe prijavi inspekciji
Onda ce ti oni objasniti kako ces rjesiti papire

[kuli1961]

Napravi kucu
Sam sebe prijavi inspekciji
Onda ce ti oni objasniti kako ces rjesiti papire

You must be joking?????

[Mays SB]

Pozivas se na prostorni plan. Taj plan je plan viseg reda i on daje,recimo osnovno smjernice, okvire-sta i kako se planira urediti neko obuhvat zemljista.
Regulacioni plan je detaljni planski akt kojim se konkretno uredjuju zemljište (npr, namjena) i objekti- postojeci, planirani itd.
Tvoj tekst mi nije dovoljno odredjen- pišeš- namjena parcele ""park"-šuma?
Ako je park, tada govorimo o tzv. "rezervisnaoj" povrsini i vrlo je vjerovanto da gradnja nije ni predvidjena, pa nece biti ni moguca.
No, ako je šuma, to bi moglo znaciti da je kultura zemljista (šuma 5. klase) doslovno preuzeta iz katastra.
Ne poznajem dobro propise F BIH, pa ne znam na kom su nivou Zakon o poljoprivrednom zemljištu i Zakon o šumama- entietski ili kantonalni. Stoga mi nije ni zgodno da pretrazujem net. Ali, to su zakoni koji uredjuju oblast pretvaranja jedne kuilutore zemljišta u drugu, pod zakonom utvrdjenim uslovima.
Mislim da pretvaranje šumskog zemljišta u gradjevinsko nije moguce.
Pretvaranje poljoprivrednog jeste, zakonom su uredjeni uslovi.

Hvala Vam na odgovoru.
Po prostornom planu parcela spada u stambenu zonu.
Po katastru pod način korištenja stoji "šuma 5.klase"
Iz urbanizma su mi telefonski rekli namjena park-šuma.

Sutra ujutro idem u urbanizam pa ćemo vidjeti.
Pitao sam da znam šta mogu očekivati.

[studiorum_tuzlaensis]

Napravi kucu
Sam sebe prijavi inspekciji
Onda ce ti oni objasniti kako ces rjesiti papire

Nazalost, ovo je tacno i jedini nacin u BiH. Legalizacija bespravno izgrađenog je puno laksa nego legalna prenamjena zemljista gdje ce te zajebavat i kunto i panto. Malo sume kantonalne, pa prostorno uređenje, pa federalna ministarstva, pa opcinski zohari itd.

U ovoj prćiji od Dejtona nikom nije srušena bespravno izgrađena kuca. Ovisi od pojedinačnih situacija ali sve se lakse legalizuje uz malo podmazivanja, dovoljna je opcina.

[kuli1961]

U odjeljenju/sekrtarijatu za urbanizam treba pregledati i prostorni i regulacioni plan, da se tacno vidi koja je namjena zemljita predvidjena.
Ako se pokaze tacnim telefonski info- park- šuma, mislim da nema gradnje.
Ako se nimalo ne razumijes u ovu oblast, najjednostavnije je da trazis uvid u regulacioni plan (ako postoji) za tu konkrentu parcelu- na njoj mora biti jasno oznacena namjena- ako je predvidjen objekat, ucrtan je u osnovnim gabaritima- horizontalni/vertikalni. Ako objekta nema, onda je rezervisana povrsina za taj/tu park -sumu i gradnja otpada.

[PaulTracy]

Ne bacaj pare druze jer će ta kuća kad je završiš vrijedit 50% uloženog, osim ako je na top lokaciji.
Za par godina će juniori iz Austrije, Njemačke i Švedske da prodaju ćaćevinu za 15/20 milja eura samo da je se riješe.
Strpi se još malo i za bagatelu kupi nekretninu

[kuli1961]

Napravi kucu
Sam sebe prijavi inspekciji
Onda ce ti oni objasniti kako ces rjesiti papire

Nazalost, ovo je tacno i jedini nacin u BiH. Legalizacija bespravno izgrađenog je puno laksa nego legalna prenamjena zemljista gdje ce te zajebavat i kunto i panto. Malo sume kantonalne, pa prostorno uređenje, pa federalna ministarstva, pa opcinski zohari itd.

U ovoj prćiji od Dejtona nikom nije srušena bespravno izgrađena kuca. Ovisi od pojedinačnih situacija ali sve se lakse legalizuje uz malo podmazivanja, dovoljna je opcina.

Sa ovim se vrlo tesko mogu saglasiti- narocito da nikome nije srusena ilegalna kuca. Istina je, to desava mnogo rjedje, ali se desava. U svojoj karijeri sam imao nekoliko desetina naloga za rusenje bespravno izgradjenih objekata.
Takodje ne znam ni legislativu u FBIH- postoji li zasebno zakonodavstvo o legalizaciji, ili je pokriveno kantonalnim zakonom o uredjenju prostora.. ili kako se vec zove. Koliko se sjecam federalni zakon je načelnog karaktera(neka vrsta okvirnog zakona). U RS postoji zaseban zakon, procedura je maksimalno pojednostavljena, a u tako olaksanoj proceduri vidim i opasnost. Grad.dozvolom i upotrebnom dozvolom (zakonom je uredjena situaicja kada se ova dva akta mogu izdati istovremeno), javna vlast u sustini jamci/potvrdjuje da si objekat izgradio u skladu sa teh. propisima i projektom (koji je u biti projekati zvedenog stanja, radjen u razmjeri 1: otprilike/ofrlje). A na licu mjesta, kosina brda da i koza pase pod rucnom, temelji tanki kao kutija sibice, vrlo plitki, a lola nadžidžio 3 etaže na tu sirotinju... i bude kiša, eto i klizista...ostalo je poznato.
A i gradnja bez dozvole moze biti skupa do bola. Evo, upravo situacija ovog forumasa sto je postavio pitanje. Sanse da moze graditi su za sada ne vece od 50:50%. Ako se pokaze da ne moze, zbog namjene zemljista, nikada nece dobiti gradj. dozvolu, pa je u perspektivi, dalekoj, ali mogucoj, nalog za rusenje...

[Mays SB]

Najviše me zbunjuje to što nigdje ne mogu pronaći da se taj dio vodi kao zelena zona ili park-šuma.
Kako rekoh, po prostornom planu je stambena namjena, po katastru šuma 5.klase.

Ali evo ujutro ćemo sve znati.

[studiorum_tuzlaensis]

@kuli1961

Druze moj, u prosjeku svaka treca kuca oko Sarajeva je bespravna. To ne moze srusit NATO, a ne neka bosanska opcina.

Ti jesi pravnik pa te razumijem, i svasta si vidio na papiru jer papir svasta trpi, ali da je nekom stvarno srusena kuca samo zato sto nema građ dozvolu na SVOJOJ PARCELI, to nisi i znam da nisi. Bilo bi mrtvih tu, znali bi svi gdje se desilo.

Daleka perspektiva je kljucna rijec. Zivot traje 60 god, a daleka perspektiva u BiH isto toliko i puno duze.

Pokretac teme ce sam sve skontat, ssmo treba jos da se najede bosanske birokratske pure.

[kurty]

Druze kuli...
Vjeruj mi... Puno jeftinije i brze je legalizovati nego ici po zakonu
Garaza 6 x 8
4 puta morao davati azurnu geodetsku podlogu... 4x
I tek je na nekih 70% papira (19mjeseci)... Samo primjer navodim od papira

Objekat 1100m2 neto povrsina...
Za 3 mjeseca legalizovao

[nekome]

Moze li se legalizovati mimo konkursa za legalizaciju?
Neka molba ili nesta...

[kuli1961]

@kuli1961

Druze moj, u prosjeku svaka treca kuca oko Sarajeva je bespravna. To ne moze srusit NATO, a ne neka bosanska opcina.

Ti jesi pravnik pa te razumijem, i svasta si vidio na papiru jer papir svasta trpi, ali da je nekom stvarno srusena kuca samo zato sto nema građ dozvolu na SVOJOJ PARCELI, to nisi i znam da nisi. Bilo bi mrtvih tu, znali bi svi gdje se desilo.

Daleka perspektiva je kljucna rijec. Zivot traje 60 god, a daleka perspektiva u BiH isto toliko i puno duze.

Pokretac teme ce sam sve skontat, ssmo treba jos da se najede bosanske birokratske pure.

Ne sporim da je minimum 30 % nepokretnosti u BiH izgradjeno bez gradj.dozvole i ostalog, sukladno vazecem zakonu.
Sa druge strane, ne samo da i papirno stanje to potvrdjuje, vec sam u praksi vidio rusenja.
Prethodni i ovaj post pisem na temelju vlastitih iskustava iz zivota. Ono sto sam zapazio je da do naloga za rusenje dolazi MAHOM u pogledu objekata koji se sada (ili unutar godinu -dvije-tri)grade ili su izgradjeni.
Medjutim, poenta cak nije ni u tome, vec u sljedece dvije stvari:
-da li je investitor vlasnik parcele na kojoj je izgradio objekat, i
- da li RP predvidja/dozvoljava neki objekat na konkretnoj parceli.
Ako ova dva uslova nisu ispunjena, investitor nikada nece moci legalizovati (dobiti gradj.dozvolu) za započeti objekat ili gradj. i upotrebnu dozvolu za vec izgradjeni objekat. U najboljem slucaju, sto je bas iznimno rijetka situacija, moze doci do privremenog zadrzavanja objekta. Ako ne dobije privremeno zadrzavanje, a vec je u postupku, sto bi se reklo "usao je u ralje sistema", rješenje o obustavi radova i posljedicno o rušenju objekta je neminovno. A to je skupljap ita nego tepsija, zar ne?
Zato mi se pristup @Mays SB -a cini razumnim- prvo da saznam da li ispunjavam ova dva uslova?
Sa druge strane, na ovoj i mnogim drugim temama trumimo, kukamo i kenjamo kako smo bljak drzava, neuredjeni, ovakvi, onakvi, a kavi smo nismo ni za gdje smo itd itd...pa opet i dalje sami taj i takav sistem hranimo upravo ovakvim nezakonitim ponasanjem. Dakle, zamrsen zatvoreni krug.
@kurty-
Osnovno je pitanje kako je zakonom uredjena legalizacija na odredjenom prostoru- entitet, kanton...
Spominjes da si morao 4 x prilagati geodetsku podlogu? Zasto 4 puta, ako se radi o jednom postupku, koji bi, ako ne grijesim, u FBiH trebalo da je "obrnut" (princip ogledala) od redovnog postupka izdavanja grad. dozvole? Zbog uhljeba i neradnika u nadleznom odjeljenju za urb? Zurilo ti se? Dozvolio si im da te drze u saci? Jesu li imali tu mogucnost? Ako si podnio zahtjev za legalizaciju (nema veze sto je garaza)- NEMA RUSENJA dok rjesenje o tom zahtjevu ne postane pravosnazno, kakvo god ono bilo! Pogotovo ako si siguran da ispunjavas uslove za legalizaciju.
Prema tome, ne mogu te rusiti, niti prijetiti rusenjem ako imas ostvarene uslove.
I ja imam licno iskustvo sa legalizacijom dijela moje kuce. Postupak je trajao , i mene su pokusali da tako vozaju. Prijetili su rusenjem, svasta govorili, svadjali smo se... i to je trajalo neke 2-2,5 godine. Meni se apsolutno nije zurilo jer sam znao da nema rusenja i da mi gradj. i upotrebnu moraju izdati. E kad mi je dosadilo da sa njima razgovoram neposredno, usmeno, napisao sam im podnesak, malo strucno nadrobio sta shodno zakonu moraju da urade i u kojim rokovima i naglasio- boli me uho kad cete donijeti rjesenje, odbiti me ne mozete, svaki mjesec vaseg kasnjenja meni ide u prilog jer od svake plate odvojim neku sumu na stranu i kad dodje vrijeme placanja, sve cu platiti odjednom i na taj oblik placanja opet shodno zakonu imam pravo na 10-tak % popusta.Tada je sve islo mnogo brze.
Uvijek cu zagovarati zakoniti put, jer je to jedini nacin da uhljibima i slicnim u organima vlasti osnovano, punih usta kazemo da su lopovi. Ako se nezakonito ponasamo, gubimo to pravo, i hranimo tu administraciju, mitom, "milostama".
Mi ovdje znamo i cujemo za slucajeve "brze" i uspjesne legalizacije, ali koliko je slucajeva za koje ne znamo-tamo gdje ona nije moguca, gdje je bila neuspjesna?
U svakom slucaju, svi smo gospodari svojih novcanika, i sami odlucujemo kojim cemo putem. Ja sam odabrao put zakonitosti i nisam se pokajao.

[Flion]

@kuli1961 Generalno se slažem sa svim što si naveo ali moram da primjetim da si u dijelu svog izlaganja kontradiktoran -
"Uvijek cu zagovarati zakoniti put" i "Ja sam odabrao put zakonitosti i nisam se pokajao" su u suprotnosti sa "I ja imam licno iskustvo sa legalizacijom dijela moje kuce." Kao što si naveo, ako si imao iskustvo sa legalizacijom dijela tvog objekta to znači da si u jednom momentu, gradio bez prethodno pribavljene građevinske dozvole, što svakako nije zakoniti put.

Sada da se vratimo na temu i odgovorimo pokretaču @Mays SB
Generalno i veoma uprošteno: Postoji nekoliko nivoa dokumenata prostornog uređenja - neki su strateški a drugi su sprovedbeni (detaljni). Strateški definišu generalne površine (šume, puteve, poljoprivredno zemljište, zone stanovanja itd) a sprovedbeni su detaljni (nacrtani objekti)

Ni ja ne poznajem zakone u FBiH, ali evo kratkim pretraživanjem došao sam do Zakona o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije Bosne i Hercegovine čiji član 6. kaže:
Član 6.
Planski dokumenti određuju svrsishodno organiziranje, korištenje i namjenu zemljišta, te mjere i
smjernice za zaštitu prostora.
Planski dokumenti su:
1) prostorni plan:
- prostorni plan Federacije Bosne i Hercegovine (u daljnjem tekstu: Prostorni plan Federacije),
- prostorni plan kantona,
- prostorni plan područja posebnih obilježja,
- prostorni plan općine (osim za općine koje ulaze u sastav gradova Sarajevo i Mostar);
2) urbanistički plan;
3) detaljni planski dokumenti:
- regulacioni planovi,
- urbanistički projekti

Prvo pitanje za tebe glasi, da li je za tvoju parcelu donesen regulacioni plan? To ćeš provjeriti odlaskom u zgradu gradske/opštinske uprave i zatražiti "izvod iz prostorno-planske dokumentacije za navedenu parcelu". Traži da odštampaju dijelove grafičkog priloga na kome je tvoja parcela, legendu i puni naziv plana. Eventualno, ukoliko ne štampaju, kopiraj i zapiši puni naziv dokumenta kako bismo otklonili sumnje da li je za predmetnu lokaciju donesen regulacioni plan, ili samo postoji prostorni plan. Ukoliko je za prostor donesen samo prostorni plan, onda opet, traži izvod, štampaj, kopiraj i utvrdi koji je dokument u pitanju od navedenih iz člana 6.

Nadalje, informiši se u kom odjeljenju (odjeljenje za privredu/poljoprivredu i sl.) se podnosi zahtjev za pretvaranje poljoprivrednog u građevinsko zemljište te šta je potrebno od dokumentacije.

Onda idemo dalje. Pozdrav

Edit 1: Zapiši datum kada je donesen važeći planski dokument (neki znaju biti stari i po 20-30 godina) te upitaj da li u proceduri donošenje novog dokumenta kako bi imao i te informacije.

[kuli1961]

@kuli1961 Generalno se slažem sa svim što si naveo ali moram da primjetim da si u dijelu svog izlaganja kontradiktoran -
"Uvijek cu zagovarati zakoniti put" i "Ja sam odabrao put zakonitosti i nisam se pokajao" su u suprotnosti sa "I ja imam licno iskustvo sa legalizacijom dijela moje kuce." Kao što si naveo, ako si imao iskustvo sa legalizacijom dijela tvog objekta to znači da si u jednom momentu, gradio bez prethodno pribavljene građevinske dozvole, što svakako nije zakoniti put.

Ne nisam gradio nezakonito- nije ti poznata cinjenicna podloga. Naime, 1998.godine sam kupio dio dupleks kuce, struktura P+M, gdje je dio prizemlja i dio mansarde bio izgradjen bez gradjevinske dozvole, najvjerovatnije 1991. godine. Konkretno, osnova kuce, prizemnica je upisana u zk. knjige (dakle, legalna je), zatim su raniji vlasnici, moji prodavci, 1990. godine dobili gradjevinsku dozvolu za izgradnju mansarde nad postojecim prizemnim dijelom sa vanjskim stepenicama. Umjesto toga, onu su proširili prizemlje, stepeniste postaje unutrasnje i nad tim prosirenjem izgradili jos jednu sobu. U tome je bila kvaka i potreba legalizacije. Prema tome, nisam ja bio nezakoiniti graditelj, vec moj pravni prednik.

[Flion]

Ne nisam gradio nezakonito- nije ti poznata cinjenicna podloga. Naime, 1998.godine sam kupio dio dupleks kuce, struktura P+M, gdje je dio prizemlja i dio mansarde bio izgradjen bez gradjevinske dozvole, najvjerovatnije 1991. godine. Konkretno, osnova kuce, prizemnica je upisana u zk. knjige (dakle, legalna je), zatim su raniji vlasnici, moji prodavci, 1990. godine dobili gradjevinsku dozvolu za izgradnju mansarde nad postojecim prizemnim dijelom sa vanjskim stepenicama. Umjesto toga, onu su proširili prizemlje, stepeniste postaje unutrasnje i nad tim prosirenjem izgradili jos jednu sobu. U tome je bila kvaka i potreba legalizacije. Prema tome, nisam ja bio nezakoiniti graditelj, vec moj pravni prednik.

Onda primi moje duboko izvinjenje

[kuli1961]

Nemoj da primam, života ti!

[Pauza]

Treba mi usluga kompletnog razvoda struje na spratu kuće.

Površina oko 50m2. Jedna prostorija bez pregrada i kupatilo. Zidovi su od blokova, na podu estrih. Dovodni/glavni kabal za sprat izveden.

Ruke i materijal od strane firme/masjtora. Samo kvalitetni materijali, ništa ne bih kinesko. Kljuc u ruke. Postoji tlocrt arhitekte gdje šta treba da bude u prostoru pa se prema tome i struja razvodi.

Šta mislite, koja je okvirna cijena ovog posla?

[milojicabrzi]

Prije cca 10-12 godina, kad sam renovirao stan, cijena razvoda cijele struje, kada se radi renoviranje stana "do cigle", bila je 1000 KM, da se baš korektno i kvalitetno uradi...

S obzirom da je sve poskupilo u zadnjih 10-ak godina, moguće da je sada skuplje.

Zavisi i kakvi su ti zahtjevi, je li struja trofazna, na koliko ćeš osigurača, hoćeš li imati velikih potrošača i u kojem dijelu pa da nešto treba pojačati.

[Euphoria]

Zna li neko koliko koštaju dozvole i priključci za pravljenje kuće u Kantonu Sarajevo, šta je sve potrebno?

[snijeg_led]

Projekat i arhitekta je sve sto je potrebno.