Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Pravna pitanja, dileme, problemi... Razmijenite svoja iskustva.

Moderator: _BataZiv_0809

Post Reply
HAMZABUZIM
Posts: 27
Joined: 28/03/2019 01:39

#1 Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by HAMZABUZIM »

Posto zivim u Kanadi i imam musteriju u BiH (rs) koji zeli da kupi nekoliko duluma zemlje i sume imam par pitanja.

- Zemlja je pripadala mome rahmetli ocu i sada musteriji treba smrtovnica i potpis nasljednika
- Jucer mi je javio da treba da odem notaru pa da stavim punomoc na musteriju. Poslije kad se sredi to sve onda bi on meni poslao novac.
- Do zbunjenja zemlje nece doci jer je on izvadio papir i zna koliko zemlje njemu ide

Moje pitanje je, ako ja njemu posaljem punomoc (ili se kaze ponemoc?) dali je to onda njegovo 1/1 i dali me moze prevariti i ne poslati mi pare? (Taj covjek mi je i rodjak i komsija i posten je ali zivot me je naucio da ne treba nikome vjerovati)

Sta bi ja trebalo i kako bi trebalo da uradim tako da on mene ne prevari ili da nedodje do nekih "problema" (a bilo bi dobro da je i on osiguran od mene jer znam da nebi htio poslati pare unaprijed)
User avatar
moonca
Posts: 75584
Joined: 20/12/2016 20:16

#2 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by moonca »

Naravno da te moze prevariti.. ni slucajno ne salji tako sto ..kupcu kao ni rodbini. :-)
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#3 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

HAMZABUZIM wrote: 14/10/2021 01:44 Sta bi ja trebalo i kako bi trebalo da uradim tako da on mene ne prevari ili da nedodje do nekih "problema" (a bilo bi dobro da je i on osiguran od mene jer znam da nebi htio poslati pare unaprijed)
Trebao bi uraditi isto sto bi uradio u Kanadi - angazovati advokata :lol: :lol: :lol: :lol:
baja
Posts: 895
Joined: 23/02/2002 00:00

#4 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by baja »

Opunomociti samo advokata ili osobu od povjerenja.
Sve ostalo vodi u moguce probleme
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#5 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

Pokusacu malo pomoci, koliko se to moze na ovaj nacin;
1. pises- zemlja bila na rahmetli ocu- da li je proveden ostavinski postupak, tj. da li je donijeto rjesenje o nasljedjivanju_ ako jeste, ko je nasljednik te zemlje?
2. ako je donijeto rjesenje o nasljedjivanju, da li je rjesenje provedeno u gruntovnici (ako postoji za konkretnu lokaciju) i u katastru_ Ako nije, to bi onda moglo znaciti da se zemlja i dalje vodi na ocu, Zato, ugovor o prodaji je nemoguce zakljuciti.
3. punomoć. kakva, za sta, kakav sadrzaj te punomoci? ne moze se zemlja prometovati, niti upisivati u gruntovnicu i katastar na osnovu punomoci.

Stanje je vjerovatno ovakvo: otac bio upisan u katastru (mozda i gruntovnici), sa nekim dijelom (pretpostavljam tako, jer pises da komsija "zna koliko zemlje njemu ide"); nije proveden ostavinski postupak.
Da bi bio 100% siguran da nece doci do problema, predlazem:
provesti ostavinski postupak iza oca, u toku tog postupka je moguce izvrsiti diobu (ako je treba raditi), rjesenje o nasljedjivanju provesti u katastru (i gruntu, ako postoji i ako je moguce (da ne sirim sada pricu u vezi ovoga- ako je moguce) i tek tada sa kupcem zakljuciti ugovor o prodaji.
U medjuvremenu da bi ti bio siguran da je komsija siguran kupac a on siguran da ce stvarno kupiti tu zemlju po ugovorneoj cijeni, mozete zakljucitipredugovor o kupoprodaji, to je jednostavan ugovor i nije nikakav problem.
Za sve ove radnje- ostavinski postupak, postupak pred Rep.upravom za geodetske i imovinskopravnep oslove, Podrucna jednica... (opstina), moze se dati punomoć advokatu (sto svakako mislim da je najbolja opcija) ili bliskom srodniku, za zastupanje u ovim postupcima i za zakljucenje ugovora o prodaji. Potpis na punomocju mora biti ovjeren od strane kanadskog notara (notarius publicus, ili Public Notary), tekst punomocja moze biti na nasem jeziku, a mislim da je za Kanadu potrebna i dodatna apostille ovjera potpisa.
HAMZABUZIM
Posts: 27
Joined: 28/03/2019 01:39

#6 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by HAMZABUZIM »

kuli1961 wrote: 14/10/2021 09:11 Pokusacu malo pomoci, koliko se to moze na ovaj nacin;
1. pises- zemlja bila na rahmetli ocu- da li je proveden ostavinski postupak, tj. da li je donijeto rjesenje o nasljedjivanju_ ako jeste, ko je nasljednik te zemlje?
2. ako je donijeto rjesenje o nasljedjivanju, da li je rjesenje provedeno u gruntovnici (ako postoji za konkretnu lokaciju) i u katastru_ Ako nije, to bi onda moglo znaciti da se zemlja i dalje vodi na ocu, Zato, ugovor o prodaji je nemoguce zakljuciti.
3. punomoć. kakva, za sta, kakav sadrzaj te punomoci? ne moze se zemlja prometovati, niti upisivati u gruntovnicu i katastar na osnovu punomoci.

Stanje je vjerovatno ovakvo: otac bio upisan u katastru (mozda i gruntovnici), sa nekim dijelom (pretpostavljam tako, jer pises da komsija "zna koliko zemlje njemu ide"); nije proveden ostavinski postupak.
Da bi bio 100% siguran da nece doci do problema, predlazem:
provesti ostavinski postupak iza oca, u toku tog postupka je moguce izvrsiti diobu (ako je treba raditi), rjesenje o nasljedjivanju provesti u katastru (i gruntu, ako postoji i ako je moguce (da ne sirim sada pricu u vezi ovoga- ako je moguce) i tek tada sa kupcem zakljuciti ugovor o prodaji.
U medjuvremenu da bi ti bio siguran da je komsija siguran kupac a on siguran da ce stvarno kupiti tu zemlju po ugovorneoj cijeni, mozete zakljucitipredugovor o kupoprodaji, to je jednostavan ugovor i nije nikakav problem.
Za sve ove radnje- ostavinski postupak, postupak pred Rep.upravom za geodetske i imovinskopravnep oslove, Podrucna jednica... (opstina), moze se dati punomoć advokatu (sto svakako mislim da je najbolja opcija) ili bliskom srodniku, za zastupanje u ovim postupcima i za zakljucenje ugovora o prodaji. Potpis na punomocju mora biti ovjeren od strane kanadskog notara (notarius publicus, ili Public Notary), tekst punomocja moze biti na nasem jeziku, a mislim da je za Kanadu potrebna i dodatna apostille ovjera potpisa.
Hvala na detaljnom odgovoru. Nadam se da sam razumio.
1. Zemlja se i dalje vodi na ocu i nije proveden ostavinski postupak. To znaci, ja mislim, da mati, brat i ja smo legalni nasljednici. Covjek koji zeli da kupi to kaze da je na papiru za punomoc dovoljan potpis nas troje.
2. n/a
3. Musterija bas to tvrdi. Da mi napravimo punomoc i da se sve troje potpisemo (kao nasljednici) i onda ce on da to prevede na sebe a poslije toga ce isplatiti. A sadrzaj te punomoci tvrdi da mi (nasljednici) njemu dajemo punomoc nad tom zemljom/sumom i naravno navedemo sve detalje

Medjutim, dali je moguce tu zemlju prevesti na mene i/ili ostalo dvoje gruntovnicki bez da dolazimo u BiH? (Imao sam jedan slucaj prije 5 godina sa majkine strane i advokat me je kostao blizu 1500km iako slucaj nije bio ovako kompliciran i iako se radilo o vrlo malo zemlje).

Nemam nikoga od famelije ko bi mogao da preuzme punomoc. Ako nazovem nekog advokata kojeg ne poznajem dali njemu mogu vjerovati?

Nadam se da si me razumio jer ja zaista nemam mnogo znanja o ovim stvarima.
Last edited by HAMZABUZIM on 14/10/2021 10:07, edited 1 time in total.
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#7 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

Kuli, Kanada nije potpisnica Haske konvencije, kod njih ne postoji Apostille (ide druga vrsta legalizacije)

Najbolje da to da moke dzaba da mu "potjera" :lol:
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#8 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

kica wrote: 14/10/2021 10:01 Kuli, Kanada nije potpisnica Haske konvencije, kod njih ne postoji Apostille (ide druga vrsta legalizacije)

Najbolje da to da moke dzaba da mu "potjera" :lol:
OK, ne znam za stanje apostila u pogledu Kanade. Hvala u svakom slucaju, uvijek se nesto nauci :thumbup:
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#9 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

Pet posto od kupoprodajne cijene navedene u Ugovoru između vas prodavaca i tog tamo kupca, ja bih to preuzeo da korektno i zakonski obavim za obje strane.
Forumaš ima određenu dozu nepovjerenja i u pravu je. Međutim, ukoliko je pravni put prohodan i kupoprodaja nema smetnji da se obavi, to povjerljiva osoba i putem punomoći može dosta da obavi. Ako ne nađeš osobu od integriteta za varijantu sa Punomoći, javi se porukom da to pokrenemo u pravom smjeru. Cijena je pet %.
U Federaciji BIH je prije koji dan usvojen novi zakon o nekretninama, nisam ga još isčitao i ne znam kako je on definisao materiju koja zanima forumaša.
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#10 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

kuli1961 wrote: 14/10/2021 10:05
kica wrote: 14/10/2021 10:01 Kuli, Kanada nije potpisnica Haske konvencije, kod njih ne postoji Apostille (ide druga vrsta legalizacije)

Najbolje da to da moke dzaba da mu "potjera" :lol:
OK, ne znam za stanje apostila u pogledu Kanade. Hvala u svakom slucaju, uvijek se nesto nauci :thumbup:
:thumbup:
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#11 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

Sarajmen wrote: 14/10/2021 10:12 U Federaciji BIH je prije koji dan usvojen novi zakon o nekretninama, nisam ga još isčitao i ne znam kako je on definisao materiju koja zanima forumaša.
@Sarajmen u Federaicji nema nikakav novi zakon o nekretninama :lol: :lol: :lol: niti je usvojen prije par dana :lol: :lol: :lol:
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#12 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

Moguće je da sam polupao lončiće, čitao sam nešto i odnosilo se na promet nekretninama, moguće je u fokusu bio porez ili notarska djelatnost. Izvinjavam se.

Edit: radi se ipak o prijedlogu zakona o posredovanju prometu nekretninama, jedva ga izguglah, to sam površno čitao. Link:https://parlamentfbih.gov.ba/v2/userfil ... etnina.pdf
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#13 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

Zakon je vec usvojen, a odnosi se na posrednike / agencije (pokusava se legalizirati ova materija jer ih na trzistu ima 90% koji nisu registrovani).

A ne i na nekretnine.
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#14 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

Sarajmen wrote: 14/10/2021 10:12 Pet posto od kupoprodajne cijene navedene u Ugovoru između vas prodavaca i tog tamo kupca, ja bih to preuzeo da korektno i zakonski obavim za obje strane.
Forumaš ima određenu dozu nepovjerenja i u pravu je. Međutim, ukoliko je pravni put prohodan i kupoprodaja nema smetnji da se obavi, to povjerljiva osoba i putem punomoći može dosta da obavi. Ako ne nađeš osobu od integriteta za varijantu sa Punomoći, javi se porukom da to pokrenemo u pravom smjeru. Cijena je pet %.
U Federaciji BIH je prije koji dan usvojen novi zakon o nekretninama, nisam ga još isčitao i ne znam kako je on definisao materiju koja zanima forumaša.
Ovo je trenutno nemoguce uraditi, nemoj covjeku davati pogresne informacije
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#15 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

To ce ti sve zavrsit moj drug taksista.
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#16 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

Sve je moguće ako su ispunjeni propisani uvjeti za kupoprodaju. To će Notar utvrditi. Ja ne znam jesu li, govorim hipotetički. Ostavinski postupak je nešto što nedostaje, koliko sam shvatio. Kako si ti pravno shvatio njegova mišljenja, tj savjet.
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#17 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

HAMZABUZIM wrote: 14/10/2021 10:00
Hvala na detaljnom odgovoru. Nadam se da sam razumio.
1. Zemlja se i dalje vodi na ocu i nije proveden ostavinski postupak. To znaci, ja mislim, da mati, brat i ja smo legalni nasljednici. Covjek koji zeli da kupi to kaze da je na papiru za punomoc dovoljan potpis nas troje.
2. n/a
3. Musterija bas to tvrdi. Da mi napravimo punomoc i da se sve troje potpisemo (kao nasljednici) i onda ce on da to prevede na sebe a poslije toga ce isplatiti. A sadrzaj te punomoci tvrdi da mi (nasljednici) njemu dajemo punomoc nad tom zemljom/sumom i naravno navedemo sve detalje

Medjutim, dali je moguce tu zemlju prevesti na mene i/ili ostalo dvoje gruntovnicki bez da dolazimo u BiH? (Imao sam jedan slucaj prije 5 godina sa majkine strane i advokat me je kostao blizu 1500km iako slucaj nije bio ovako kompliciran i iako se radilo o vrlo malo zemlje).

Nemam nikoga od famelije ko bi mogao da preuzme punomoc. Ako nazovem nekog advokata kojeg ne poznajem dali njemu mogu vjerovati?

Nadam se da si me razumio jer ja zaista nemam mnogo znanja o ovim stvarima.
Pojednostavljeno:
Majka i vas dovjica ste nasljednici. Potrebne su vase nasljednicke izjave. Tehnicki je lakse da svo nasljedstvo predje na jednu osobu od vas troje (preostalo dovje da izjavu, npr. da se prihvata svog nasljendog dijela i ustupa je toj osobi, npr. majci. donosi se rjesenje o nasljedjivanju, na imenu npr. majke kao nasljednika, to rjesenje se provodi u z.knjizi, katastru i majka sada ima svojstvo vlasnika- prodavca.
Ostavinski postupak se pokrece ovako: u opstini, tj, Maticnom uredu se sastavlja poseban dokument- smrtovnica, u koji se unose podaci umrlog, podaci nasljednika, podaci o imovini. pokretnoj i nepokretnoj- auto, bankovni racun, npr. oruzje ili drugo koje podlijeze registraciji . Potom se taj dokument, zajedno sa npr. zk. izvatkom i prepisom posjedovnog lista, oruzni list, dokaz o bank racunu dostavlja sudu, koji ga prosljedjuje notaru. Nasljednicka izjava se moze poslati notaru prpeorucenom postom, nije neophodno da dolazis.
Kad se sve ovo uradi u pogledu nasljedstva, ugovor o prodaji radi/pise/sastvalja iskljucivo notar, nikakva punomoc!
Posto zivim u RS, a kazes da se imovna nalazi takodje u RS, javi mi se u PP, navedi koja je opstina, mozda, ako budem znao, mogu sugerisati advokata. Svakako bih preporucio advokata, ne dundjere
Nagrada advokatu- vidi
https://advokat-prnjavorac.com/zakoni/A ... Srpske.pdf
taritni brojevi 2, 3 , 4, 9, 11 i 12, te član 4. Tarife. Ovo je samo orijentaciono, ne mogu 100% predvidjeti sta ce biti potrebno raditi.
Nadam se da je od pomoci.
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#18 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

:thumbup:
To je ispravan put.
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#19 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

Sarajmen wrote: 14/10/2021 10:46 Sve je moguće ako su ispunjeni propisani uvjeti za kupoprodaju. To će Notar utvrditi. Ja ne znam jesu li, govorim hipotetički. Ostavinski postupak je nešto što nedostaje, koliko sam shvatio. Kako si ti pravno shvatio njegova mišljenja, tj savjet.
U sustini, nudis da provedes ugovor u zemljisnoj knjizi za 5 % ugovorene cijene....Dakle, da ga predas u RUGIPP i po provodjenju, eventualno izvadis zk.ul ili prepis p.lista, ili (privremeni) list nepokretnosti?
User avatar
Sarajmen
Posts: 8458
Joined: 04/01/2009 14:50
Location: Pozdrav domovini !

#20 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by Sarajmen »

U pravu si, naveo si ispravan način usklađen sa važećim zakonskim rješenjima i to je dobar savjet forumašu. Njegovo nepovjerenje ka posredničkim ulogama u namjeri da proda nekretninu će biti znatno otklonjeno nakon što nekretnina u ostavinskom postupku bude stekla vlasnika 1/1 2 3. Tek onda je stekao uslov da bude strana tj prodavac u kupoprodaji i kupoprodajni ugovor može da se notarski obrađuje i vodi do kraja tj prepisa na poznatog kupca.

Punomoć i ja sa 5% na aparatima.
HAMZABUZIM
Posts: 27
Joined: 28/03/2019 01:39

#21 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by HAMZABUZIM »

Kontaktirao sam advokata u Prnjavoru koji tvrdi da moze sve rijesiti. Kupac je s njim takodje pricao nakon mene i ja mislim da se slaze. Ako zauzmemo ovog advokata onda cu ici zakonskim putem da ne riskiram nista. Ako bude preskup onda cu vidjeti.

Gledao sam po internetu cijene nekretnina u RS. Ovo sto ja prodajem dobijam za to mnogo vise nego koliko desetine drugih cijene svoju imovinu. Medjutim advokat mi je rekao da sam trebao/mogao prodati za 5000km vise. Mozda jesam trebao ali nisam mogao. A mozda je i to njegova advokatska....
User avatar
kica
Posts: 871
Joined: 10/03/2012 14:11

#22 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kica »

ok.
kuli1961
Posts: 1170
Joined: 06/08/2014 09:47

#23 Re: Pitanje u vezi prodaje nekretnina

Post by kuli1961 »

HAMZABUZIM wrote: 15/10/2021 01:51 Kontaktirao sam advokata u Prnjavoru koji tvrdi da moze sve rijesiti. Kupac je s njim takodje pricao nakon mene i ja mislim da se slaze. Ako zauzmemo ovog advokata onda cu ici zakonskim putem da ne riskiram nista. Ako bude preskup onda cu vidjeti.

Gledao sam po internetu cijene nekretnina u RS. Ovo sto ja prodajem dobijam za to mnogo vise nego koliko desetine drugih cijene svoju imovinu. Medjutim advokat mi je rekao da sam trebao/mogao prodati za 5000km vise. Mozda jesam trebao ali nisam mogao. A mozda je i to njegova advokatska....
Na sve gore opisano, jedan dodatak:
Kada se okonca ostavinski postupak i nasljednik/nasljednici koji bude/budu upisani u z. knjigu/katastarski operat, kao vlasnik/ci- posjednik/ci, a npr taj nasljednik ne zivi u BiH/entietu i skupo mu je ili nemoguce doci radi okoncanja prodaje, moze dati punomoc bilo kome- srodniku, licu od povjerenja, advokatu -za zakljucenje ugovora o prodaji. Potpis na toj punomoci takodje mora biti ovjeren.
Nisam bas do kraja upucen u proceduru zakljucenja ugovora o prodaji, u pogledu isprava potrebnih da bi se ugovor mogao zakljuciti, ali znam da je za obje ugovorne strane, narocito za prodavca neophodno uvjerenje Poreske uprave da je porez tog lica po svakom osnovu izmiren, a to uvjerenje podrazumijeva da je potrebni uslov i to da je za predmetnu nepokretnost placen godisnji porez na nepokretnost. U Republici Srpskoj nema poreza na promet nepokretnosti.
Kada se izvrsi prometovanje nepokretnosti, tj. kada se ta ugovor zakljuci, zemlja proda, moguce je da dodje do poreza na kapitalni dobitak- vidi clanove 36-40. Zakona o porezu na dohodak RS:
https://www.paragraf.ba/propisi/republi ... hodak.html
Obveznik tog poreza je prenosilac prava, tj prodavac. Porez iznosi 10% na razliku izmedju nabavne i trzisne cijene -prodajne cijene, mada te dvije vrijednosti nisu isto.
Sretno sa prodajom
Post Reply