Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Pravna pitanja, dileme, problemi... Razmijenite svoja iskustva.

Moderator: _BataZiv_0809

Post Reply
User avatar
denis.istok
Posts: 887
Joined: 09/04/2010 13:12

#1 Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by denis.istok »

Ovo vjerovatno nije rijedak slučaj ali je meni prvi put da se srecem s njim.

Covjek prodaje stanove u zgradi koju je izgradio na privatnoj parceli.
Izvršeno je etaziranje, dakle svaki stan ima svoj ZK.

Zemljiste se i dalje vodi na njemu u katastru, dakle ta parcela.

Obzirom da se ne prodaje zemljiste (a bilo bi realno da je i to dio Ugovora, recimo 1/20 koliko je stanova) da li nakon kupovine stana moze biti problema sa recimo pristupom ulazu u zgradu? Jer je tacno na srediti parcele.

Da se ne desi kao onim u centru Sarajeva da ulaze preko prozora i ljestvi u svoje prostorije a ne preko ulaza koji je pak na tudjem zemljistu. Nedavno sam vidio taj slucaj sa zabranom prolaska.
kuli1961
Posts: 2366
Joined: 06/08/2014 09:47
Location: Banja Luka

#2 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by kuli1961 »

Da podignem ovu temu, zanimljiva je situacija.
Osnovno praivlo Zakona o stvarnim pravima je da je zemljiste glavna stvar, a objekat pripadak. Dakle, cija je zemlja, njegov je i objekat.
U slucaju koji opisujes, moguce je da se radi o zajednickom ulaganju, tj investitor objekta i vlasnik zemljista (pazi dobro- vlasnik a ne posjednik) zajednicki grade objekat, tako sto vlasnik zemlje daje zemlju a ovaj drugi- objekat, uz njihove medjusobne dalje dogovore, koji ne zanimaju kupca stana.
Ako je izvrseno etaziranje, tako da svaki stan ima zasebni zemljisnoknjizni ulozak, tada bi trebalo da je u gruntovnici- Zemljisnoknjiznom uredu, sve rijeseno, a upis u katastru je ostao onako kako je ranije bilo upisano- dakle, nije azurirano.
Mislim da svaki etazni vlasnik ima pravo susvojine na zemljistu koje sluzi za redovnu potrebu te zgrade, upravo kako pises- npr.1/20, a pravo zajednicke svojine na zajednickim dijelovima zgrade- npr. tavan, instalacije do svake etaze, stubiste itd itd. A u svakom slucaju, gradjevinski objekat mora imati pristup (ovdje kolski) javnoj putnoj komunikaciji, bez ispunjenja tog uslova, nije moguce dobiti gradjevinsku dozvolu. Taj pristup se moze rijesiti i ugovorom o sluznosti puta, ali- to je za kuca stana relativno losa situacija.
Ako u ugovoru nije moguce navesti pravo susvojine na zemljistu i ako pristup objektu nije potpuno jasan i odredjen- ne bih razmisljao o kupovini stana u toj zgradi.
A mozda je rijec o pravu gradjenja-?- novi institut kod nas...
User avatar
starii
Posts: 3299
Joined: 15/04/2007 13:49
Location: Tito partija, omladina akcija

#3 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by starii »

denis.istok wrote: 15/01/2021 15:23 Ovo vjerovatno nije rijedak slučaj ali je meni prvi put da se srecem s njim.

Covjek prodaje stanove u zgradi koju je izgradio na privatnoj parceli.
Izvršeno je etaziranje, dakle svaki stan ima svoj ZK.

Zemljiste se i dalje vodi na njemu u katastru, dakle ta parcela.

Obzirom da se ne prodaje zemljiste (a bilo bi realno da je i to dio Ugovora, recimo 1/20 koliko je stanova) da li nakon kupovine stana moze biti problema sa recimo pristupom ulazu u zgradu? Jer je tacno na srediti parcele.

Da se ne desi kao onim u centru Sarajeva da ulaze preko prozora i ljestvi u svoje prostorije a ne preko ulaza koji je pak na tudjem zemljistu. Nedavno sam vidio taj slucaj sa zabranom prolaska.
moze biti problema ako nije jasno definisano ugovorom...npr neko ti digne zgradu na tvojoj zemlji, ti ne znas, ljudi kupe naravno da ces tuziti...mani se tih stanova, kupuj samo gdje su papiri cisti, cist primjer nase petljanije je ona velika zgrada kod hitne, ljudi dali pare unaprijed i sad se tuze po sudu a stana nigdje...
User avatar
Dioklecijan
Posts: 37
Joined: 01/03/2020 13:59

#4 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by Dioklecijan »

To pravo građenja je novi institut kod nas kad su različiti vlasnici zemlje i zgrade ali sve regularno po zakonu. Evo znam primjer u mom komšiluku jedan je vlasnik zemljišta a drugi vlasnik novoizgrađene kuće na tom zemljištu a zajednički žive u toj kući. Fora je što je to sve novo kod nas i što još nema dovoljno problema u praksi pa da vidimo šta i kako. Znam da taj koji je vlasnik zemljišta ima pravo nadogradnje na toj zgradi koja nije njegova ali koja je na njegovom.
User avatar
liaar
Posts: 3784
Joined: 29/11/2016 11:09
Location: Grad zabranjenog imena
Grijem se na: na suze
Vozim: francusku nakazu
Contact:

#5 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by liaar »

starii wrote: 17/01/2021 06:33
denis.istok wrote: 15/01/2021 15:23 Ovo vjerovatno nije rijedak slučaj ali je meni prvi put da se srecem s njim.

Covjek prodaje stanove u zgradi koju je izgradio na privatnoj parceli.
Izvršeno je etaziranje, dakle svaki stan ima svoj ZK.

Zemljiste se i dalje vodi na njemu u katastru, dakle ta parcela.

Obzirom da se ne prodaje zemljiste (a bilo bi realno da je i to dio Ugovora, recimo 1/20 koliko je stanova) da li nakon kupovine stana moze biti problema sa recimo pristupom ulazu u zgradu? Jer je tacno na srediti parcele.

Da se ne desi kao onim u centru Sarajeva da ulaze preko prozora i ljestvi u svoje prostorije a ne preko ulaza koji je pak na tudjem zemljistu. Nedavno sam vidio taj slucaj sa zabranom prolaska.
moze biti problema ako nije jasno definisano ugovorom...npr neko ti digne zgradu na tvojoj zemlji, ti ne znas, ljudi kupe naravno da ces tuziti...mani se tih stanova, kupuj samo gdje su papiri cisti, cist primjer nase petljanije je ona velika zgrada kod hitne, ljudi dali pare unaprijed i sad se tuze po sudu a stana nigdje...
Rođak kupio stan 75 kvadrata u Izvoru na Stupu prije 2-3 godine, još nije papire regulisao.
User avatar
sime_cipol
Posts: 15971
Joined: 20/12/2018 15:06
Location: Jedan grad, dva kluba. Jedan osnovala raja, drugi UDBA.
Grijem se na: Zdrvima
Vozim: Kola

#6 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by sime_cipol »

Mislim da je vecina zemlje (ako ne i sva) gdje su napravljene zgrade prije rata (Dobrinja, Mojmilo, AP, Ch Vila itd) u vlasništvu Zavoda za izgradnju.
User avatar
Haris.ba
Posts: 24396
Joined: 08/09/2005 20:08

#7 Re: Kupovina stana u zgradi izgrađenoj na privatnom zemljistu.

Post by Haris.ba »

denis.istok wrote: 15/01/2021 15:23 Zemljiste se i dalje vodi na njemu u katastru, dakle ta parcela.

Obzirom da se ne prodaje zemljiste (a bilo bi realno da je i to dio Ugovora, recimo 1/20 koliko je stanova) da li nakon kupovine stana moze biti problema sa recimo pristupom ulazu u zgradu? Jer je tacno na srediti parcele.
Na svim dokumentima koji su bili tokom izgradnje bi trebalo da ima riješen pristupni put. Nema veze što je to ostalo u katastru. Rijetko ko to promjeni. Možeš i sam podnijeti zahtjev da se to promjeni. Otiđi pogledaj dokumentaciju zgrade i vidi kako je to riješeno. Nakon sprovedenog etažiranja briše se u zemljišnoj knjizi vlasništvo nad zemljom tog investitora. Ja ne vidim da ikakvu malverzaciju može uraditi, tipa podići hipoteku, ili bilo šta za zemljom prometovati.

Ali, ima zanimljivih stvari kod nas. Znam jednog investitora. Dan danas ne da travnati dio oko zgrade, tj. vodi ga kao svoj. Općina nije insistirala da to postane dio od zgrade, a niti javno. Ima dijelova tik uz zgradu pa nekih 3 metra do ceste. A, na jednoj strani ima tik od zgrade, nekih 10ak metara.
Post Reply