PITANJE SVIH PITANJA
‘Zašto bih radio u Hrvatskoj za 1100 € te plaćao 500 € stan kada mogu u Frankfurtu raditi za 1800 € i plaćati 550 € najam?‘
Ministarstvo graditeljstva sastavilo je nacrt Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine koji će uskoro biti u javnoj raspravi
Piše:Boris OrešićObjavljeno: 08. kolovoz 2024. 17:27
Kapital pobjeđuje demografiju. Ako uzmemo jednog Dubrovčanina koji je iznajmljivač i drugoga koji je liječnik, prvi će u sezoni zaraditi 100.000 eura i kupit će stan i pretvoriti ga u apartman, dok će drugi napustiti grad i preseliti se nekamo gdje će imati svoj dom. Dubrovnik zbog nedostatka priuštivih stanova gubi kvalitetne kadrove koji su nam potrebni. Mora se uvesti red i dati prednost stanovnicima grada da riješe stambeno pitanje – poručuje gradonačelnik Dubrovnika Mato Franković pa nam otkriva da je 2007. uzeo krediti i kupio stan u rubnom gradskom naselju Mokošici. Danas ondje, dodaje, mladi čovjek s prosječnom plaćom teško sebi može priuštiti stan. U njegovoj je zgradi sve više apartmana koji se iznajmljuju turistima.
“Više nigdje nema mjere. U mojem susjedstvu izgradila se stambena zgrada u kojoj je odmah 13 od ukupno 14 stanova pretvoreno u apartmane. U kvartu Zlatni potok s pogledom na Lokrum, koji je izgrađen u doba Jugoslavije za smještaj turističkih djelatnika, 99 posto stanova sad su apartmani. Koja je sigurnost ljudi koji žive u tim zgradama i kakva je kvaliteta života ako su oko tebe sami turisti, svaki dan drugi ljudi?
Kao saborski zastupnik stalno ističem te probleme. Rekao sam prije godinu dana da ćemo se, ako ovo ne zaustavimo, pretvoriti u jedan veliki aparthotel pa su me napali da želim zaustaviti tržišno gospodarstvo. U turističkim gradovima diljem Europe ti su problemi već godinama prisutni. U Barceloni stanovnici polijevaju goste vodenim pištoljima. To će se dogoditi i kod nas ako ne budemo dovoljno pametni”, govori gradonačelnik Dubrovnika. Otkriva da popis stanovništva pokazuje porast broj stanovnika u susjednim općinama Župa dubrovačka i Konavle, kamo se seli sve više Dubrovčana koji si u gradu ne mogu priuštiti stanovanje.
Naglašava da hitno treba mijenjati Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata koji omogućava da se u stambenim zgradama mogu stanovi davati u kratkoročni najam, što je u suprotnosti s prostornim planovima koje donosi lokalna samouprava.
“Zbog inflacije pada vrijednost novcu, a raste nekretninama. Ne možemo ljudima zabraniti da kupuju nekretnine, ali možemo zabraniti turističko iznajmljivanje u stambenim zgradama. Možemo i poreznim tretmanom stimulirati vlasnike nekretnina da ih daju u višegodišnji najam, odnosno da veći porez plaća onaj tko drži prazan stan od onoga tko ga iznajmljuje.
Time ćemo smanjiti tržište nelegalnog višegodišnjeg najma, aktivirati prazne nekretnine, a mladi će doći do priuštivog stanovanja. Mjere koje predlažem mogu naići na otpor samo onih kojima je, kako kažu naši ljudi, uvijek malo”, tvrdi Franković te naglašava da je Grad Dubrovnik uveo mjeru “30 puta 30”. Daje 30 tisuća eura za 30 mladih obitelji za pomoć pri kupnji stana, što je 900.000 eura godišnje.
“Na taj iznos moramo državi platiti još 400.000 eura poreza. Je li apsurd da jedinica lokalne samouprave stimulira ostanak svojih stanovnika i na to plaća porez?” pita se Franković. Otkriva da je Grad sagradio 43 stana za dugoročni najam, a planira još 50 te je spreman surađivati s Vladom koja treba donijeti svoj program stambeno politike.
Upravo je Vladin Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine dokument koji mnogi s velikim nestrpljenjem očekuju jer bi trebao ponuditi neka rješenja problema koji muči mnoge Dubrovčane, ali i stanovnike drugih hrvatskih gradova, u prvom redu Splita i Zagreba, gdje su cijene stanova dosegle neslućene visine.
Za izradu Nacionalnog plana, koji bi, prema najavi premijera Plenkovića, uskoro trebao ugledati svjetlo dana, zaduženo je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Iz Ministarstva kažu, za Globus, da je riječ je o strateškom dokumentu kojim bi se trebalo omogućiti priuštivo stanovanje hrvatskim državljanima, prvenstveno onima koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje, a to su osobe koje imaju prihode manje od prosječnih ili nemaju stalno zaposlenje.
“Ciljevi su povećati ponudu stambenih jedinica, urediti dugoročni najam stanova uz ograničavanje kratkoročnog najma te odgovoriti na regionalne razlike dostupnog stanovanja. Država za to ima nekoliko poluga – financijsku, poreznu, zemljišnu i ekološko-energetsku – s ciljem povećanja stanova za priuštivo stanovanje uz istovremeno smanjenje onih koji se koriste u nestambene namjene”, poručuju iz Ministarstva. Otkrivaju i mjere koje bi poduzeli.
To su aktiviranje dijela postojećih praznih privatnih stanova za dugoročan najam, modifikacija programa društveno poticane stanogradnje (POS) za kupnju i najam, poseban program stambenog zbrinjavanja u ruralnim i potpomognutim područjima, aktivna zemljišna politika kroz prenamjenu zemljišta i uređenje infrastrukture u svrhu gradnje priuštivih stanova, izmjena porezne politike, ograničenje prenamjene stambenog fonda za kratkoročni najam u turističke svrhe, aktiviranje napuštenih nekretnina za studentski smještaj ili domove umirovljenika, poticanje stambeno neprofitnog zadrugarstva... Najavljuju da će koncept stambene politike uskoro biti predstavljen javnosti putem javnog savjetovanja.
Predsjednik krovne organizacije mladih Mreža mladih Hrvatske Marin Capan kaže nam da zbog nedostatka kapaciteta u studentskim domovima mnogi mladi odustaju od upisa na fakultet jer ne mogu sebi priuštiti najam stanova.
“Neki upravo zbog toga odlaze studirati ili raditi u inozemstvo. Zašto bih ostao u Hrvatskoj i radio za 1100 eura plaće i plaćao minimalno 500 eura najam stana kada mogu, recimo, u Frankfurtu raditi za 1800 eura i plaćati 550 eura najam?” pita se Capan. Nije slučajno da mladi u Hrvatskoj kasnije od svih drugih u Europskoj uniji napuštaju roditeljski dom, u prosjeku s 33,4 godine i ta se dob povećala u odnosu na 2014., kad su se osamostaljivali s 31.
U prosjeku se u cijeloj EU mladi od roditelja sele s 26,4 godine, najranije u Finskoj, Švedskoj i Danskoj, već s 21 godinom. U Sloveniji je prosjek 29, a Srbiji 31 godina, što pokazuje da i tamo mladi lakše nego kod nas dolaze do vlastitog krova nad glavom. Tek mrvicu bolji od nas su Grci, Slovaci, Bugari, Talijani, Portugalci i Španjolci. Glavni su razlog visoke cijene stanova.
I šefica Europske komisije Ursula von der Leyen nedavno je najavila da će EU prvi put dobiti povjerenika za stambenu politiku. Može se pretpostaviti i da će se provedba hrvatske stambene politike dijelom financirati iz fondova EU. Von der Leyen je obećala da će se razviti europski plan pristupačne stanogradnje kojem je cilj ublažiti posljedice rasta cijena stanarina i kvadrata stana što je problem koji muči milijune Europljana i prerasta u prvorazredno političko pitanje. Europski povjerenik za rad i socijalna prava Nicolas Schmit rekao je prije nekoliko mjeseci da stambeni problemi predstavljaju rizik za demokraciju te da je pristupačno i kvalitetno stanovanje odgovor na neke od glavnih društvenih izazova.
U Njemačkoj nedostaje više od 800.000 stanova, a u Nizozemskoj oko 400.000, zbog čega se mladi teže odlučuju zasnovati obitelj, čime se produbljuje demografska kriza. I u Hrvatskoj se iz godine u godinu rađa sve manje djece. Ogorčenje zbog visokih troškova stanovanja potaknulo je mnoge Nizozemce da na prošlim izborima daju glas ekstremnoj desnici, koja je osvojila vlast. Zna se da su krajnji desničari skloni populističkim obećanjima koja na kraju budu ludom radovanje kao i to da će političke elite koje vode glavnu riječ u Bruxellesu učiniti sve da umanje moć desnih populista.
Prema nedavnom istraživanju Eurobarometra, preskupo stanovanje nacionalni je problem broj jedan u Nizozemskoj, ali i u Irskoj i Luksemburgu. U nizu zemalja, u koje spada i Hrvatska, cijena stambenog prostora u proteklih se deset godina udvostručila pa je tako kvadrat stana u Zagrebu teško pronaći za manje od 3000 eura. Za najam dvosobnog stana u tramvajskog zoni treba mjesečno bez režija izdvojiti najmanje 600 eura, što je polovica medijalne plaće. U Splitu gotovo da nema kvadrata ispod 5000 eura. Troškovi stanovanja su kroz proteklo desetljeće u Hrvatskoj porasli više od plaća.
Direktor i osnivač Operete, najveće hrvatske agencije za nekretnine, Boro Vujović i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK ističe brojku od oko 400.000 praznih stanova i kuća, odnosno onih u kojima se, prema HEP-ovim podacima, ne vrte brojila za struju. Državni zavod za statistiku objavio je podatak da se čak 600.000 stambenih jedinica ne koristi.
Od toga dobar dio nekretnina iz nekog razloga ne može biti u upotrebi, primjerice jer nisu riješeni imovinskopravni odnosi ili zbog oštećenja u potresu. No, s druge strane, naglašava on, tijekom proteklih nekoliko godina velike inflacije mnogo je ljudi kupilo nekretninu kao investiciju, a tu su i stranci koji su, posebno na obali, spremni platiti cijenu koja je prosječnom hrvatskom građaninu nedostižna.
To su, napominje, razlozi zašto mnogi u Hrvatskoj teško mogu riješiti stambeno pitanje, što je poseban problem na obali, gdje je vrlo malo stanova za dugoročni najam. Svi koji mogu daju ih u turistički najam, i to iz dva razloga: prihod je znatno veći, a porezno opterećenje je manje.
“Što nam vrijedi lijep grad na moru ako ljudi nemaju gdje stanovati? Što će ti grad bez bolnice jer si ljudi koji bi trebali u njoj raditi ne mogu priuštiti stan? Takva je situacija u mnogim priobalnim gradovima u kojima se i studenti moraju iseliti prije kraja školske godine da bi se stanovi iznajmljivali turistima. Čujemo neke prijedloge Ministarstva koji idu u smjeru poreznog opterećenja praznih nekretnina.
Time bi se sigurno povećala ponuda stanova za prodaju ili najam. Dobro zvuči i mjera po kojoj bi država vlasnicima nekretnina dala sredstva za njihovu adaptaciju ako bi ih nakon toga davali u najam po povlaštenoj, unaprijed određenoj cijeni. To je različito od APN-a, gdje su novac dobivali kupci, što je dodatno dovelo da porasta cijena nekretnina”, podsjeća Vujović. Smatra i da bi jedinice lokalne samouprave trebale graditi stanove za najam, ali bi trebalo dobro definirati kome su oni namijenjeni.
“U cijeni novogradnje je značajna stavka PDV, pa možda i tu ima prostora da država nešto napravi kako bi stanovi bili jeftiniji određenim skupinama građana za koje procjenjujemo da su nam važne”, ističe Vujović i otkriva da su cijene nekretnina trenutačno iste ili neznatno veće nego prije godinu dana, ali je u odnosu na prošlu godinu pao promet. U Zagrebu je to, kaže, posljedica toga što više nema APN-a, a na obali posljedica gospodarske krize u Njemačkoj, Austriji i Sloveniji, zbog čega je manje kupaca iz tih zemalja.
“Uz to je popustila inflacija, koja je bila glavni generator kupnje za one koji su htjeli sačuvati vrijednost svog novca. Narasle su kamate na stambene kredite, a povećale se na štednju. Pojavile su se i državne obveznice. Ljudi sada imaju alternativu ulaganju u nekretnine. Ako se ne dogodi ništa krucijalno, cijene će ostati na ovim razinama. Ali ako se uvede porez na prazne nekretnine, cijene bi mogle doživjeti blagu korekciju.
U Zagrebu je oko 50.000 praznih stanova i ako ih se samo 10 posto stavi na tržište, to je 5000, što nije malo kad znamo da se u Zagrebu godišnje proda nešto više od 9000 stanova. S promjenama GUP-a smanjit će se broj novih investicija, a troškovi gradnje su već sada visoki – 1500 do 2000 eura po kvadratu. Investitori nemaju velik profit ni prostora za korekciju cijena novogradnje. Zbog manjka nekretnina stari stanovi su precijenjeni i tu bi moglo doći do korekcije”, predviđa Vujović.
Dodaje da se sve više prodaju stanovi i kuće u okolici Zagreba, naprimjer u Velikoj Gorici, Zaprešiću, Samoboru... Posljednjih godina ljudi sve više kupuju ili grade kuće u zagrebačkom prstenu. I Split se, zaključuje Vujović, proširio. Centar grada prepušten je turistima, a ljudi sve više žive u okolici.
Čak 91 posto ljudi u Hrvatskoj živi u vlastitim stanovima, što je naslijeđe socijalizma i po tome smo pri vrhu u EU jer veći postotak imaju samo Rumunjska i Slovačka, dok, recimo, svoju nekretninu ima samo 47 posto stanovnika Njemačke. U EU je u prosjeku 69 posto vlasnika stanova i 31 posto podstanara. Hrvatska, međutim, spada i u europske lidere u udjelu turizma u BDP-u, a apsurd je da nam upravo turistički procvat čini stanovanje sve skupljim i sve smo dalje od međunarodnog standarda po kojem se stanovanje smatra priuštivim ako pojedincu izdatak za stanarinu ili stambeni kredit i režije nije veći od 30 posto mjesečnog dohotka.
Prije nedavnih parlamentarnih izbora SDP je predstavio svoju stambenu politiku, kojoj je jedan od kreatora član Predsjedništva stranke Matej Mostarac, gradonačelnik Kastva. On je iznio plan po kojem bi država osnovala stambeni fond u koji bi se izdvajalo oko jedan posto novca iz državnog proračuna u idućih šest godina, što je 250 milijuna eura godišnje, da bi se sagradilo 15.000 stanova za dugoročni najam.
Njihova bi cijena bila manja od tržišne pa na stanovanje korisnicima ne bi odlazilo više od 30 posto primanja, dok danas u Hrvatskoj više od milijun ljudi izdvaja više od 40 posto. SDP-ov plan predviđa i da bi korisnici nakon 20 godina mogli otkupiti taj stan, a da im se plaćena najamnina prizna kao uložen novac. Pravo na dobivanje stana za dugoročni najam prvi bi imali oni s manjim primanjima, potom mladi pa veće obitelji, ali i stručni kadar, recimo liječnici ili učitelji ondje gdje ih nedostaje. Većina zgrada bi se, ističe Mostarac, gradila u četiri najveća hrvatska grada na gradskom i državnom zemljištu, a gradnja bi se financirala iz državnog proračuna.
U upravi Grada Rijeke, gdje je SDP na vlasti, kažu nam da od 2001. godine grade stanove po POS-ovu modelu. Dosad ih je izgrađeno 676, ukupne vrijednosti 37 milijuna eura. Uz to, Grad je Sveučilištu u Rijeci bez naknade ustupio zemljište na Drenovi te preuzeo obvezu izgradnje potrebne infrastrukture i uređenja okoliša za realizaciju Sveučilišnog programa poticane stanogradnje.
Već niz godina Grad Rijeka omogućava socijalno ugroženim građanima najam gradskih stanova putem Liste prioriteta za davanje stanova u najam. Sada se intenzivno razmatra uvođenje modela financiranja gradnje stanova za najam po cijeni nižoj od tržišne. Bili bi namijenjeni prvenstveno mladim osobama i visokoobrazovanima u deficitarnim zanimanjima.
“Administrativna površina Rijeke manja je od 44 kvadratna kilometra, grad je visoko urbaniziran, a konfiguracija terena brdovita i vrlo zahtjevna za građenje. Stoga su potencijalne lokacije za gradnju vrlo ograničene te svakoj novogradnji prethode zahtjevni postupci imovinskopravne pripreme, izrade planske i projektne dokumentacije te infrastrukturnog opremanja. U tijeku je Javna rasprava o Prijedlogu Urbanističkog plana uređenja sekundarnog gradskog središta Rujevica kojim je obuhvaćeno oko 40 hektara prostora na dijelu kojega je planirana i izgradnja stanova.
Grad Rijeka, putem Inicijative 4 grada – Zagreba, Splita, Rijeke i Osijeka – surađuje na izradi Nacionalnog plana stambene politike koji bi svakako trebao uzeti u obzir i specifičnosti svakog grada. Analizirajući modele dobre prakse priuštivog stanovanja u EU, zaključak Inicijative je da je potrebno promijeniti zakonsku regulativu i donijeti poseban zakon o priuštivom stanovanju koji bi definirao suradnju jedinica lokalne samouprave i države”, poručuju iz Rijeke.
I u gradskim upravama Zagreba i Splita potvrđuju nam važnost te Inicijative. Zagrebački gradonačelnik Tomislav Tomašević, kažu nam u gradskoj upravi, prošli je mjesec na sastanku gradonačelnika Dunavske regije u Beču iznio ideju zajedničkog europskog stambenog fonda koju su podržali i drugi prisutni gradonačelnici, čime bi se olakšalo financiranje i ubrzala gradnja stanova za socijalni i priuštivi najam. Dogradonačelnik Luka Korlaet član je radne skupine Ministarstva graditeljstva koja radi na Nacionalnom planu stambene politike.
Grad Zagreb, otkriva nam Korlaet, ima oko 6800 stanova koje daje u najam osobama s Konačne liste reda prvenstva ili izvan te liste osobama u teškom socijalno-zdravstvenom položaju na preporuku Gradskog ureda za socijalnu zaštitu. U tijeku je, dodaje, priprema novih dvaju natječaja za priuštivi i za socijalni najam.
“Stambena politika Grada Zagreba usmjerena je u pravcu zadržavanja stanova u vlasništvu Grada kada je to moguće, a stambeni fond povećavat će se u budućnosti gradnjom novih stambenih jedinica. Strateški nam je projekt priuštivog stanovanja u naselju Podbrežje kojim je planirana izgradnja višestambene zgrade s gotovo tri stotine stanova za oko tisuću stanovnika. Namijenjeni su svim socijalnim skupinama. Postupak javne nabave za izvođača radova je pri kraju s planiranim početkom radova u jesen ove godine.
Nakon toga Grad će naručiti projekte za nove zgrade u Podbrežju i u ostalim dijelovima grada”, otkriva Korlaet pa priznaje i da je povećanje broja stanova za kratkoročni najam u velikoj mjeri utjecalo na nedostupnost nekretnina za dugoročni najam. Gradska skupština donijela je Odluku kojom je iznos paušalnog poreza za turističko iznajmljivanje povećan s 40 eura na zakonski maksimum od 200 eura u cilju poticanja najmodavaca da se češće odluče na davanje stanova u dugoročni najam.
Razmišljaju, kaže Korlaet, i o drugim alatima kao što je ograničenje postotka stanova za kratkoročni najam i vremenskog intervala njihova iznajmljivanja. Paradoks je, dodaje, da u Zagrebu s jedne strane imamo ogromnu potražnju za stanovima, a s druge čak 54.000 praznih stanova kupljenih kao ulaganje. Upravo u aktivaciji tih stanova leži, tvrdi Korlaet, potencijal razrješenja stambene krize, i to oporezivanjem, kako bi se stimuliralo njihovo stavljanje u funkciju.
Kako doznajemo, u gradskoj upravi Splita trenutno se radi na implementaciji politike za zbrinjavanje mladih obitelji i drugih prioritetnih skupina na tri lokacije – Brodarica, Korešnica i Mejaši – s ukupnim kapacitetom oko 1600 stanova. U tijeku je, kažu, analiza lokacija i modela financiranja gradnje stanova za dugoročni najam. Riječ je o 500 stanova na Brodarici i oko 1100 na Korešnici namijenjenih primarno mladim obiteljima, a zatim i nezbrinutoj braniteljskoj populaciji te sveučilišnim profesorima, liječnicima... Na Mejašima bi se gradila zgrada od 30-ak stanova.
U tijeku je izrada Pravilnika o davanju stanova u priuštivi najam, a nakon toga će se raspisati natječaj za dugoročni najam desetak stanova kojima Grad Split trenutno raspolaže. Prednost će imati mlade obitelji. Radi se na povećanju gradskog stambenog fonda kupovinom stanova u staroj gradskoj jezgri koji će biti uključeni u sustav priuštivog najma s primarnim ciljem povratka života u centar grada.
“Nažalost, Grad Split nije dobio poziv da sudjeluje u timu koji izrađuje Nacionalnu stambenu politiku do 2030. godine. Međutim, sudjelujemo u istraživanjima koja u svrhu izrade Nacionalne stambene politike za Ministarstvo provodi stručni tim EIB-a. Kako smo vidjeli iz medija, Ministarstvo upravo model aktivacije praznih stanova koji je od samih početaka razrađivao Grad Split ističe kao jedan od ključnih modela provedbe buduće stambene politike”, kažu nam u splitskoj gradskoj upravi.
