Cijene stanova All about

[karanana]

mislim da starost stana odnosno zgrade nista ne govori o kvaliteti stana. znaci po nekim tvrdnjama ovdje, neko bi meni trebao platiti da ja udjem u neki stan na titovoj u zgradu staru 150 godina jer je zgrada prestara i izgubila je svoju vrijednost?
ja bih sad da mogu birati izabrao austrougarsku gradju prije ove novogradnje. to je bila kvaliteta...ili stanovi sto je vojska gradila mahom po grbavici....a cujem raja se pravo zali na novogradnju na mnogim mjestima, iz prve ruke cujem neke zalbe za stanove izgradjene prije 7-8 godina na cengic vili pored pruge koja ide za klas.
pa nije stan auto pa da se vremenom ohaba i prestane raditi. zgrade se prave da traju stotinama godina i njihova amortizacija je 1% godisnje a taj gubitak od 1% se uveliko nadoknadjuje za rastom cijene zemljista na kojoj se zgrada nalazi i opstim trzisnim rastom cijena stanova.

[zlatan01]

Kao i u vecini forumaskih komentara, preovladavaju neartikulisane emicije i paushalne ocijene. Cinjenica je da cijene kretnine u Sarajevu mogu samo da stagniraju, do ponovnog blagog rasta na proljece iduce godine. U u trazistu nekretnine postoje ciklusi kao i u svakoj drugi fazi ekonomskih kretanja.

Kada se vec fokusiramo na Sarajevo, racimo da cijene u centru grada ( Marijin Dvor - do Starog Grada) ne mogu nikako padati, samo mogu rasti cak i do 5 % godisnje. Klijentela koja kupuje stanove u centru grada je onaj 3 % stanovnista ( domaceg i stranog) koje ne podlijeze razumnim cijenama, platama i kredita. To su ljudi koji kupuju bilo to 2 400 KM/m2 ili 3 400 KM/m2.


Trenutno se u Sarajevu gradi oko 700 stambenih jednica ( neke su pocete prije 2 godine, neke tek ove godine) tako da imam realno tek oko 300 novih stambenih jedinica na godisnjem novou. Uzmemo li period od 10 godina gdje se nista nije gradilo ( 1991 -2001), tj jako mali broj stambenih jednici i uzmemo li priliv stanovnista u grad, koji se apstraktno velik,dolazi se do ocijene da Sarajevo narednih 10-12 godina treba 10 000 stambenij jednica.

Svi ovi pokazatelji govore da cijena 1m2 u bilo kojoj gradskoj zoni nece nikada moci biti ispod 2 500 KM. 1,3 miliona BH grada zivi vani i svi, ali bukvalno svi planiraju kada ti ili odcu i BIH, tj planiraju imati svoju "adresu" u BIH. Nije rijedak slucaj da jedna porodica ima po 3-4 nekretnine, a postoji i oni sa 5 i vise.

Sarajevo je glavni grad, i niko, ali bukvalno niko ne ide, niti se vraca u Gorazde, Focu, Doboj, Prnjavor i sva manja mijesta u BiH. Podatak koji ce se vidjeti nekada na popisu stanovnista je taj da sada Sarajevo sa okolonom ima preko 655 000 stanovnika, tj siri Kanton Sarajevo. To je 100 000 ljudi vise neko prije rate 1992 godine !

To je drugi razlog,sto velika vecina ljudi ne more lako da plati 1m2 ok 2 500KM/m2 do 3000 KM/m2. Razne Banke i laksi krediti ce uraditi svoju da ce se jedan veliki broj ljdui poceti hipotekarno zaduzivati ili ce prelaziti u klijentelu koja renta stanove.

Dosta od ovoga sto si napisao stoji i ide u prilog tvojoj tezi o stagnaciji cijena. Medjutim, zakon ponude i potraznje moze puno znacajnije uticati na vrijednost nekretnina nego sto ti mislis. Ukoliko se nastavi pad potraznje, vlasnici nekretnina imaju dva izbora. Cekati ili prodati jeftinije. Jedan dio ima mogucnost cekanja, ali kad-tad ce neko morati prodati a u situaciji kad nema kupaca cijena mora ici na nize. Dalje, tvoja teza o dijaspori je takodje nesigurna. Polazim od sebe koji zivim vani i relativno dobro stojim ekonomski. Imam dva stana u BiH, oba naslijedjena i zadovoljavaju moje potrebe, desetak dana preko ljeta. Ne pada mi na pamet platiti jos jedan stan recimo skoro pa koliko i u Geteborgu. Cak i ako bih kupovao, onda samo dolazi u obzir vikendica na planini ili kraj rijeke. Druga stvar je koliko ljudi u dijaspori zaista moze sebi priustiti stan-kucu u zemlji gdje zivi + stan-kucu u zemlji porijekla? Licno znam ljude koji ovdje zive u iznajmljenom stanu da u domovini sagrade kucu ili kupe stan, ali ta situacija ce se izmjeniti kada njihova djeca pocnu prodavati nekretnine u BiH da bi finansirala studije, kupila ovdje nesto i sl.

[zgembo_sa]

Jos samo da nam ovaj agent objasni gdje to ima kredita od 120.000 KM na 15-20 g. sa anuitetom od 400 KM, pa da nam odmah proda po stan

[Vozac]

Pozdrav,
Odavno nisam procitao intersantnije analize nekog na ovom forumu od Master.DKP-a. Svaka cast! Odavno sam prestao uzimati za relavantan stav forumasa ovoga foruma. Moram priznati da me Master.DKP/a bas pozitivno iznenandio. Svaka njegovo rijec i analiza stoje na mjestu. Ja sam kupio stan od 37 m2 prije tri i pol godine i sad ga prodajem kako bi kupovinog novog dobio na kvadraturi (a usput izgubi na lokaciji). Pored toga sa prijateljem sam imao planove u ulaganju u neke kuce i izgrdanju stanova. Mozda jedino sto ja smatram jeste da ce sadasnje cijene stanova eventulano ici na nize ali maksimalno do 10%. Poslije toga ce morati uslijediti blagi rast (narnavno ne divljacki rast cijena kao u zadnje dvije godine). Na globalnom trzistu raste cijena betona, zeljeza, a mozda ce i nafta. Pored toga i Evropske integracije vode ka povecanju cijena nekretnina. Tako da na osnovu ovih nekih faktor u buducnosti je ocekivati novi i znatno blazi rast...

[zgembo_sa]

Haha, evo jos agenata. Neka, neka, vase okupljanje ovdje dovoljno govori kolika je kriza

[Master.DKP]

Cest ljudi napdaju gradevisnke firme, razne agente i ostale zbog cijena itd. Ja recimo niti sam u polju firmi za nekretnine niti gradevinska firma... Ja zaradujem,tj moja kompanija na osnovu investiranja u nekretnine,pa konacno i u BiH.

Recimo dosta ljudi posmatra gradevisnke kompanije i smatra da oni zaraduju najveci dio kolaca ! Upravo obrnuto, ja licno nebih nikada investirao ili bio vlasnik cisto gradevinske kompanija iz vise razloga, jedan je velika ( i cesto nejasna) konkurencija, ceste i jake cijene gradevinskih materijala i milion drugih problema. Kao sto sam rekao, jedini pravo pobijednik na trzisu nekretina je banka, tj bilo koji akter koji investira novac. Investiranje u nekretnine u svijetu je jedan od najkonzervativnijih i ceto najsigurnijih biznisa, pogotovo u zemljana tranzicije, tj istocne europe u nasem slucaju.

Zamislite recimo Pristinu, dok je jos bio sukob, dok nije postojala Rebuplika Kosova, cijena stana je bila 300-400 Eura, i pritom nije bilo kupca jer ko bi zelio da kupi tamo gdje se nista ne zna i gdje se ratuje ? Sada isti taj stan kosta 1200 Eura po m2. 400 % u roku od 2-3 godine ! Izuzetno veliki rizik i izuzetno velika zarada. Koliko je kosta 1m2 stana u Sarajevu poslije rata ? 600 njemackih maraka ? ili 500 ? Ali ko je kupovao stanove 1995 i 1996 ?

[Sarayman]

mislim da starost stana odnosno zgrade nista ne govori o kvaliteti stana. znaci po nekim tvrdnjama ovdje, neko bi meni trebao platiti da ja udjem u neki stan na titovoj u zgradu staru 150 godina jer je zgrada prestara i izgubila je svoju vrijednost?
ja bih sad da mogu birati izabrao austrougarsku gradju prije ove novogradnje. to je bila kvaliteta...ili stanovi sto je vojska gradila mahom po grbavici....a cujem raja se pravo zali na novogradnju na mnogim mjestima, iz prve ruke cujem neke zalbe za stanove izgradjene prije 7-8 godina na cengic vili pored pruge koja ide za klas.
pa nije stan auto pa da se vremenom ohaba i prestane raditi. zgrade se prave da traju stotinama godina i njihova amortizacija je 1% godisnje a taj gubitak od 1% se uveliko nadoknadjuje za rastom cijene zemljista na kojoj se zgrada nalazi i opstim trzisnim rastom cijena stanova.

Radi se o samo jednoj zgradi, i to onoj prvoj sagradjenoj, jos 2001. Zasto? Zato sto je ta zgrada jedina ciji su stanovi kostali 980 KM po m2, a radili se za demobilisane borce, RVI i sehidske porodice. Sve ostale zgrade u okruzenju su se radile za trziste i veoma su dobre kvalitete (sve je drugacije - bolje!), o cemu govori i cijena koju su kupci placali prilikom kupovine. Ni blizu onih 980 KM. Ova zadnja zgrada (Higrogradnja izvodjac radova) je rasprodana po 2400-3000 KM m2. Sto kasnije, to skuplje, ustaljena politika izvodjaca radova.

[alijagicalija]

http://www.market.ba/oglas/170464
ocigledan primjer. upratite ovu nekretninu (i druge) u decembru.- kad stegne zima i stane gradjevinska sezona.
Ko daje manje...

[karanana]

http://www.market.ba/oglas/170464
ocigledan primjer. upratite ovu nekretninu (i druge) u decembru.- kad stegne zima i stane gradjevinska sezona.
Ko daje manje...

ne razumijem jeli kazes da je ovo vec pokazatelj pada cijena? ja to ne bih rekao jer nadodaj pdv i eto te na 2000, a to uzimajuci u obzir lokaciju pokraj brace mujic pumpe i nije nesto previse povoljno

[alica.k]

http://www.market.ba/oglas/170464
ocigledan primjer. upratite ovu nekretninu (i druge) u decembru.- kad stegne zima i stane gradjevinska sezona.
Ko daje manje...

ne razumijem jeli kazes da je ovo vec pokazatelj pada cijena? ja to ne bih rekao jer nadodaj pdv i eto te na 2000, a to uzimajuci u obzir lokaciju pokraj brace mujic pumpe i nije nesto previse povoljno

a i prije 2-3 mjeseca je ista ova cijena bila (ako ne +- nesto malo).

ne vidim razlog da cijene stanova u sarajevu sad nesto drasticno padnu. to da ce stan u sarajevu kostat 1200-1400 po kvadratu su sad samo pusti snovi. ispod 1800-1900 nigdje nece bit. mozda u hadzicima a to opet vec nije sarajevo.

[mikilauda76]

To sto se desava trenutno, u Americi i EU (gdje je najvise pogodjena Spanija), da sad padaju cijene nekretnina nema skoro nikakve veze sa BiH iz slijedecih razloga:

Euribor 2002 u decembru je bio nekih 2,873%. Sto znaci, da gradjani EU su dobivali hipotekarne kredite za nekih 2,873%+0.5% sve do 1%. Znaci maksimalna hipotekarna kamata je bila 3,873%. U junu 2008, Euribor je dostigao vrtoglavih 5,361% +0.5% sve do 1%.

Znaci ako si ti kupio stan u decembru 2002, tvoja hipoteka je bila 2.873% + diferencial sto uzima banka, a to zna oscilirati od 0,5 pa sve do 1%. Znaci (ako se nisi znao dobro cijenkati, i sklopio si ugovor na tih 1%), tvoja hipoteka je bila 3,873%. Ali ipak vecinom su ljudi sklapali ugovore sa bankama za taj diferencial od 0,5%. Tako je taj nizak kredit trajao sve do septembra 2005, i od tad sve poceo naglo dizati. U decembru 2005, Euribor je bio 2,783%. U decembru 2006, je bio 3,921%. U decembru 2007, je bio 4,793%. A u junu 2008, je dostigao 5,361%. Danas je 5,326% (Euribor).
I sta se desilo, posto nikad nije bila jeftinija kamata u Evropi, ljudi su poceli kupovati ludo nekretnine, da li je to bilo za prvo, drugo ili trece prebivalise, svejedno, ali se pravilo na veliko i na siroko i sve je bilo rasprodato prije same gradnje. Nekretnine su rasle od 2002 godine, do 25% godisnje a u nekim mjestima i do 50% sve do kraja 2006 ili polovine 2007.
Oni koji su kupili te iste nekretnine 2002, nemaju skoro nikakvih problema, jer su tad kupili jeftino, ali problem je sad sa onima sto su kupili 2006 il sta je jos gore 2007 godine. Ti ljudi su sad u velikim problemima. A takvih je, vjerujte mi, mnogo.
Primjerice radi, ako je neko kupio stan 2005 godine po cijeni od 150.000 eura stan, tad mu je kamata varijabilna bila, odprilike 3,783%, na 30 godina. Sto znaci da mu je rata mjesecna je iznosila oko 700 eura. Taj isti kredit, danas ta ista osoba placa ratu od 930,00 eura.
Zamislite sad osobe koje su kupile skuplje stanove i koje su kupile 2006 ili pocetkom 2007, kad su stanovi bili jos skuplji. To je vjerujte mi haos.
Puno osoba je kupilo stanove po niskim kamatama, i vec su bile na granici svojih ekonomskih mogucnosti. A sad nemaju druge alternative nego to prodati.
Sa druge strane,gradjevinske firme koje su pocele graditi neke zgrade 2006 i koje su zavrsile sad u 2008, nasli su se u situaciji da nemaju kome prodati te stanove, a dobro su se zaduzili kod banaka. Sad daju posto poto, samo da kredit otplate.
Isto tako krive su i banke u EU i Americi, jer su davale kamate prvome ko se pojavio da im potrazi kredit. Davale su kredite ljudima koji uopste nisu bili solventni, takozvane hipoteke subprime. Tako da sve ovo sto sam naveo je dovelo do ovog pada nekretnina.
Kod nas u Bosni se nije dogodio ni jedan od ovih navedenih razloga. Niti smo imali ikad niske kamate, pa da smo se zavaljivali ko ludi, niti su banke ikad davale kredite a da se nisu dobro, dobro, osigurale.
O tome sta je dovelo do ove krize, mogao bi se uraditi jedan dobar doktorat. Ali eto pokusao sam ukratko i na brzaka to da objasnim onoliko koliko ja pratim situaciju o kamatama i nekretninama u EU i USA.

Sto se tice trenutnih cijena nekretnina u Sarajevu, mislim da uopste nisu prenapuhane. Ali da su cijene nekih djelova grada dostigle svoj trenutni maksimum. A o padu cijena mislim da nema ni govora.
Cak sta vise, mislim da u nekim djelovima grada, cijene ce jos rasti, kao npr. Ilidza, Dobrinja, Alipasino, Vogosca, a da sad ne spominjem neke gradove blizu Sarajeva. Ljudi ce se svaki put, udaljavati sve vise i vise, od tog Centra, upravo zbog cijena.
Vani je najnormalnije da ljudi putuju i po 2 sata da stignu na posao. Ja znam vec nekoliko ljudi koji su kupili stan u Brezi a rade u Centru Sarajeva, jer tamo je sad metar kvadratni (barem tako kazu) oko 500KM. I za to su jedva skupili pare…

[zlatan01]

Tvoja analiza stanja na trzistu nekretnina u EU je zaista dobra. SVe je tacno a dio toga sam osjetio i na svojoj kozi. Ja sam kupio stan 2006 i platio preracunato oko 80000 eura i tada imao kamatu oko 2400 godisnje, dok je sada ista oko 4500 godisnje. Moji ekonomski marginali su dobri pa ja ovo dobro podnosim a i ukupni troskovi stanovanja nisu znatno veci nego da iznajmljujem slican stan. Uzgred glavni motiv kupovine je zapravo bio da stanujem u dijelu grada koji mi se svidja (mnogi stranci tesko iznajmljuju stanove u "boljim" naseljima, pa je kupovina cesto rjesenje), dok je investicija bila u drugom planu. Sto se tice BiH, problem sa padom cijena moze uslijediti usljed pomanjkanja potraznje. Meni se cini da ponestaje kupaca jer su cijene za prosjecnog Bosanca odavno previsoke a dijaspora je uglavnom kupila ko je naumio kupiti.

[madner]

Ne slazem se da se ljudi nisu debelo debelo zavalili. Pogotovo prije nego sto je postojao centralni registar.
Ne znam trenutno osobu da nije zirant ili vraca kredit.

[mikilauda76]

Pa ne kupuje samo dijaspora stanove. Ljudi moraju negdje zivjeti, i kao sto sam rekao, kupovace tamo gdje budu mogli. Problem je jos u nasem mentalitetu, da sve sto je dalje 15 minuta do Ferhadije, ne valja. Ali malo njih to sebi moze priustiti. Centar grada u Sarajevu je postao pravi lukzus, i tako ce i ostati. A ko nema morace putovati.

A ljudi ce se sve vise zaduzivati. Pa vani je normalno da se uzme kredit na 40 godina. Ljudi vise ne pitaju, koliko nesto kosta, nego koliko ce to mene izaci mjesecno. Jer kad cujes cijenu, najezis se. Kao sto se ja najezim kad cujem da na Skenderiji se prodaju neki stanovi po 7.000KM po metru kvadratnom.

Potraznje ce uvjek biti u Sarajevu, jer svi hoce ovamo, pa i ta dijaspora koja nije znala prije gdje je Sarajevo, a kamoli da su ikad bili, svi hoce ovamo. I dobro dosli su svi, (nemoj me sad pogresno shvatiti), ali vjeruj mi za Sarajevo i njegovu okolicu ce uvjek biti potraznje.

[JohnGotti]

Cijena zeljeza i cimenta sve veca (standardno svake gradjevinske sezone), potrosacka korpa sve veca, pa gradjevinske radnike treba platiti vise, jer ce otici bilo gdje drugdje da rade, pogotovo priblizavanjem EU, trziste rada ce se liberalizovati, vjerovali ili ne, kapital ce doci, sjeverni dio drzave i probice se dolinom Bosne i Neretve, i tu ce sve da poskupi jos vise... Vec vidjeno, a plate rastu, iako kupovna moc bas i ne... ali lakse ce biti uzimati nekretnine i tehniku (od plate, a ne prodajnom/zamjenom neceg vec postojeceg), a fantaziranje da ce imalo pristojni stanovi biti manje od 2500 na proljece, je ludost. Sada je 2500 maraka manje nego 1000 prije 5 godina... to ljudi nekako zaboravljaju.

[mikilauda76]

Jos samo nesto da nadodam na ovu temu. Zamislite vi sad zaradu nasih banaka, kad nama u BiH, bi bila povoljna i ova sadasnja kamata koja trese citav svijet.
Zamislite da vam kaze vasa banka da ce vam dati stambeni kredit EURIBOR +0,5%. Pa to bi danas bilo "pisljivih" 5,326%+0,5%= 5,826%.

A zamislite koju su zaradu imali prije recimo 4-5 godina kad je, kao sto sam naveo EURIBOR bio 2,873. Znaci, oni su kupovali vani kredite po 2,873% a nama ovdje prodavali preko 8%.

Sad ce neko ovdje sigurno reci, da smo mi nestabilna zemlja, da su im kamate skuplje prodavali. Ali vjerujte mi da je to suplja prica.

Eto jos nesto od mene.

[madner]

Tu se slazemo, ovo nestabilna zemlja im dodje kao profit.

Opet, ima li neki pokazatelj zaduzenosti BH populacije kod banaka?
Cisto sumnjam, prosto nevjerujem da tu ima jos puno potencijala.

[karanana]

ja koliko sam cuo, iako je tesko za povjerovati kad vidis i cujes okolo sebe, da mi i nismo zaduzeni kao recimo hrvati i da ovdje banke jos imaju potencijala za pljacku. ono sto znam sigurno, iako nam seru da smo nesigurni, nestabilni i slicno, je da nas narod vraca kredite urednije i redovnije od svih u regionu a ni to mi nije jasno kako se desava.

[madner]

Ma zato je kriva drzava. Ne samo da im pustaju da nas pljakaju, nego se jos i smiju.

Mislim da je razlog tome bio rast primanja, koji je bio veci od inflacije. Medjutim, ove godine?

[zlatan01]

Pa ne kupuje samo dijaspora stanove. Ljudi moraju negdje zivjeti, i kao sto sam rekao, kupovace tamo gdje budu mogli. Problem je jos u nasem mentalitetu, da sve sto je dalje 15 minuta do Ferhadije, ne valja. Ali malo njih to sebi moze priustiti. Centar grada u Sarajevu je postao pravi lukzus, i tako ce i ostati. A ko nema morace putovati.

Mislim da ce brzo ljudi skontati da je rjesenje stanovati na rubu grada ali zato puno jeftinije. To ce dovesti do pada potraznje u centru i cijene moraju padati. Mozda ce pad biti relativan, tj. ako cijena ne raste ona zapravo relativno pada jer inflacija cini svoje.

A ljudi ce se sve vise zaduzivati. Pa vani je normalno da se uzme kredit na 40 godina. Ljudi vise ne pitaju, koliko nesto kosta, nego koliko ce to mene izaci mjesecno. Jer kad cujes cijenu, najezis se. Kao sto se ja najezim kad cujem da na Skenderiji se prodaju neki stanovi po 7.000KM po metru kvadratnom.

I do 50 godina se krediti otplacuju (citaj nikad ne otplate do kraja).

Potraznje ce uvjek biti u Sarajevu, jer svi hoce ovamo, pa i ta dijaspora koja nije znala prije gdje je Sarajevo, a kamoli da su ikad bili, svi hoce ovamo. I dobro dosli su svi, (nemoj me sad pogresno shvatiti), ali vjeruj mi za Sarajevo i njegovu okolicu ce uvjek biti potraznje.

Glavni grad ce uvjek biti atraktivan. Medjutim, neki ljudi kontaju da je sve to Bogom dato i da mogu fantazirati i traziti pare koje im jednog dana niko nece htjeti dati za njihov stan. Za dijasporu djelimicno si u pravu, mada to nikako nije homogena skupina.

[mikilauda76]

Mislim da ce brzo ljudi skontati da je rjesenje stanovati na rubu grada ali zato puno jeftinije. To ce dovesti do pada potraznje u centru i cijene moraju padati. Mozda ce pad biti relativan, tj. ako cijena ne raste ona zapravo relativno pada jer inflacija cini svoje.

Pa zato sam ti ja Zlatane i rekao jednom prilikom, da ne gledas nekretnine u Albaniji, vec isto to imas i kod nas. Ako imas pare, kupuj bas to, na rubu Sarajeva. Da li je to stan, zemljiste, sta god.
Mada se ne slazem sa tobom, da ce cijene potpuno stati u samom centru, mada nece to biti ni blizu rast, kao sto ce to biti u nekim drugim djelovima grada ili okoline.

[sarlo]

Odnos ponude i traznje kreira cijenu. To je valjda osnovni ekonomski zakon.
Veca traznja dovodi do rasta cijena. Veca ponuda dovodi do pada cijena.
Cijene stanova u Sarajevu ce u iducem kratkorocnom periodu stagnirati i padati. Taj period je vjerovatno jedna i po do dvije godine.
Zasto? Zato sto se gradi veliki broj stanova, a oni vecinom nisu unaprijed prodati. Tako je u gradjevinarstvu, u toku izgradnje prodajes nedovrsene stanove i time finansiras samu gradnju. Veca ponuda manja cijena.
Dijaspora je za ovu godinu pokupovala svoj dio stambenog trzista. Kako smo procitali u uvodnom postu duplo manje nego prosle godine. Kome i za koju cijenu ce se prodavati hiljade stanova koji ce biti zavrseni ove i iduce godine. Uprkos povecanju cijena gradjevinskog materijala marze su jos uvijek veoma velike, i do 100%. Znaci postoji prostor za smanjenje cijena stanova i jos uvijek pristojne zarade.
I Centru ce vjerovatno doci do stagnacije cijena, presmiono bi bilo da kazem do pada cijena.
Zasto? Hiljade stanova koje su Drugovi i Drugarice oteli nacionalizacijom sad ce moci i uknjizavati i prodavati. Vecina takvih zivi u inostranstvu i cekala je samo regulisanje papira da bi mogla prodati stanove.
Analiza odnosa hipotekarnih kamatnih stopa i cijena stanova je dobra za trzista Amerike i Evrope, ali svugdje je odnos ponda-traznja temeljni. Nase trziste stanova ima svoje specificnosti.
Tacnost ovih gledanje u staklenu kuglu kakve ce biti cijene stanova u buducnosti cemo moci potvrditi u Oglasima.

[Master.DKP]

Ova gore ocijena za kamata je dobra. Nekada su banke u BiH kupovale novac po 2,3 % a prodavale za 7 ili 8 %.I u zemljama EU kamataje je od 5,5 do 6 %, mi smo skuplji za 2 %. To naravno nema veze sto vama neki balavi i neobrazovani bankovni sluzbenik kaze da je to zbog "sigurnosti" itd,jer nije... To je zbog toga sto banka "MOZE" da prodaa novac po 8 ili 9 %. Sve dok bude mogla da prodaje za toliko prodavat ce, a obican hamal i svi drugi ce vrijedno raditi i vracati.
(P.S. Tako nam nisi rekli u skoli ? da perverzija bude veca....

E sada,u vezi cijena opet i nekretnina u Sarajevu, mislim da ce donji dijelovi grada narednih 10 godina biti jako aktuelni i zanjimljivi. Dosta toga ce se graditi na Lidzi, Butmiru, Stupu itd. samo najmanje od BH firmi za BH kapitalom. Bit ce to uglavnom muder strane firme, za stranima "jeftinijim" kapitalom i relativno dobrom i jeftinom BH radnom snagom.

Sada na trzistu samo FBIH operira tacno 21 banka, a jos cekaju 2 ili 3 banke da dobiju dozvolu ! Velika je konkurencija u bankarskom sektoru, mnogo veca njego u zemljama EU, sto banke "tijera" da spustaju kamatu za 1 do 2 % i pocinje sa maximalno liberalnih ulsovima za kredite, pogotovo za hipotekarne kredite, jer su to najsigurniji krediti za banku.... Zasto nas banka sada voli pa svima daje hipoteku ( godina 2010 ) ? Pa zato sto ima 25 banaka a sve plasiraju svoje sredtva, i da bi banka "rasla" tj da bi bukvalno "prezivila" mora da plasira sredstva bez obzira na sve. 1 KM ne smije da stoji u kasi, mora da se "krece" mora napaviti minimalno u godini 1,20 KM inace banka pliva unazad....

Pitaju se cesto kakva je veza dijaspore i nekretnina u Sarajevu ? Ne mogu ljudi kupovati nekretnine a da nisu stabilini negdje u St.Luisu ili Getebörgu ? Mogu ! Zato sto zele i zato sto je to hit ! 1,3 miliona BH gradana, on kojih je skoro nikako onih iz Sarajeva koji su imali svoju nekretninu prije rata nekada davno....

Za dobre poznavaoce kretanja stanovnista zadnjih 15 godina postoji podatak da je samo preko 100 000 bosnjaka iz Sandzaka doslu u i oko Sarajeva u zadnji 15 godina ! Ne vidimo to ? Nisu bili izbori, a kada budu mnogo ljudi ce ostati otvorenih usta, citajuci broj da Sarajevo sada precam CIPSU + nezvanicni dio ima sa okolinom 700 000 stanovnika. A da...Imate jos barem 100 000 ljudi porijeklom iz Sandzaka po EU i Americi kojima ne pada na pamet da se vrate u rodnu Sijenicu ili Rozajce, Tutim i ostala persprektivna mijesta.

E sad na to dodaje BH gradne, koji takoder ne zele u Rudo, Focu ili Doboj jer tamo ne zivi " njihovi" ! Pa dodataje barem 20 000 stanovnika grada Sarajeva ( od 20 do 35 godina) koji je pun kofer zivota sa roditeljima i familijom i gdje u svakoj normalnoj zemlji tu ljudi zive u svojim stanovima ! Ovako mozemo u nedogled....

Sve oko 3 000 KM za novogradnju je jos uvijek dobro...i nece biti dugo ovako....

[glavutan]

To sto se desava trenutno, u Americi i EU (gdje je najvise pogodjena Spanija), da sad padaju cijene nekretnina nema skoro nikakve veze sa BiH iz slijedecih razloga:

Euribor 2002 u decembru je bio nekih 2,873%. Sto znaci, da gradjani EU su dobivali hipotekarne kredite za nekih 2,873%+0.5% sve do 1%. Znaci maksimalna hipotekarna kamata je bila 3,873%. U junu 2008, Euribor je dostigao vrtoglavih 5,361% +0.5% sve do 1%.

Znaci ako si ti kupio stan u decembru 2002, tvoja hipoteka je bila 2.873% + diferencial sto uzima banka, a to zna oscilirati od 0,5 pa sve do 1%. Znaci (ako se nisi znao dobro cijenkati, i sklopio si ugovor na tih 1%), tvoja hipoteka je bila 3,873%. Ali ipak vecinom su ljudi sklapali ugovore sa bankama za taj diferencial od 0,5%. Tako je taj nizak kredit trajao sve do septembra 2005, i od tad sve poceo naglo dizati. U decembru 2005, Euribor je bio 2,783%. U decembru 2006, je bio 3,921%. U decembru 2007, je bio 4,793%. A u junu 2008, je dostigao 5,361%. Danas je 5,326% (Euribor).
I sta se desilo, posto nikad nije bila jeftinija kamata u Evropi, ljudi su poceli kupovati ludo nekretnine, da li je to bilo za prvo, drugo ili trece prebivalise, svejedno, ali se pravilo na veliko i na siroko i sve je bilo rasprodato prije same gradnje. Nekretnine su rasle od 2002 godine, do 25% godisnje a u nekim mjestima i do 50% sve do kraja 2006 ili polovine 2007.
Oni koji su kupili te iste nekretnine 2002, nemaju skoro nikakvih problema, jer su tad kupili jeftino, ali problem je sad sa onima sto su kupili 2006 il sta je jos gore 2007 godine. Ti ljudi su sad u velikim problemima. A takvih je, vjerujte mi, mnogo.
Primjerice radi, ako je neko kupio stan 2005 godine po cijeni od 150.000 eura stan, tad mu je kamata varijabilna bila, odprilike 3,783%, na 30 godina. Sto znaci da mu je rata mjesecna je iznosila oko 700 eura. Taj isti kredit, danas ta ista osoba placa ratu od 930,00 eura.
Zamislite sad osobe koje su kupile skuplje stanove i koje su kupile 2006 ili pocetkom 2007, kad su stanovi bili jos skuplji. To je vjerujte mi haos.
Puno osoba je kupilo stanove po niskim kamatama, i vec su bile na granici svojih ekonomskih mogucnosti. A sad nemaju druge alternative nego to prodati.
Sa druge strane,gradjevinske firme koje su pocele graditi neke zgrade 2006 i koje su zavrsile sad u 2008, nasli su se u situaciji da nemaju kome prodati te stanove, a dobro su se zaduzili kod banaka. Sad daju posto poto, samo da kredit otplate.
Isto tako krive su i banke u EU i Americi, jer su davale kamate prvome ko se pojavio da im potrazi kredit. Davale su kredite ljudima koji uopste nisu bili solventni, takozvane hipoteke subprime. Tako da sve ovo sto sam naveo je dovelo do ovog pada nekretnina.
Kod nas u Bosni se nije dogodio ni jedan od ovih navedenih razloga. Niti smo imali ikad niske kamate, pa da smo se zavaljivali ko ludi, niti su banke ikad davale kredite a da se nisu dobro, dobro, osigurale.
O tome sta je dovelo do ove krize, mogao bi se uraditi jedan dobar doktorat. Ali eto pokusao sam ukratko i na brzaka to da objasnim onoliko koliko ja pratim situaciju o kamatama i nekretninama u EU i USA.

Sto se tice trenutnih cijena nekretnina u Sarajevu, mislim da uopste nisu prenapuhane. Ali da su cijene nekih djelova grada dostigle svoj trenutni maksimum. A o padu cijena mislim da nema ni govora.
Cak sta vise, mislim da u nekim djelovima grada, cijene ce jos rasti, kao npr. Ilidza, Dobrinja, Alipasino, Vogosca, a da sad ne spominjem neke gradove blizu Sarajeva. Ljudi ce se svaki put, udaljavati sve vise i vise, od tog Centra, upravo zbog cijena.
Vani je najnormalnije da ljudi putuju i po 2 sata da stignu na posao. Ja znam vec nekoliko ljudi koji su kupili stan u Brezi a rade u Centru Sarajeva, jer tamo je sad metar kvadratni (barem tako kazu) oko 500KM. I za to su jedva skupili pare…

Ako cemo vec o analizma mikilauda je to dobro uslikao. Svaka na mjestu.
Prije 5-6 godina, ovdje u Italiji kada su stambeni krediti bili povoljni jedan finansijski promoter (Eugenio Benetazzi) je na sav glas govorio ljudima da ne ne nasjedaju i ne uzimaju te kredite jer ako vec hoce da kupe stan bolje da sacekaju koju godinu posto ce na sudskim aukcijama taj isti stan kupiti mnogo povoljnije. I to je ono sto se upravo desava. Upravo zbog promjenjivih kamatnih stopa masa ljudi je prisiljena da prodaje stan po nizoj cijeni da ne bi bili u totalnom crnjaku ako im vec prije toga banka sudski nije otela stan i stavila ga na aukciju.

[mikilauda76]

Odnos ponude i traznje kreira cijenu. To je valjda osnovni ekonomski zakon.
Veca traznja dovodi do rasta cijena. Veca ponuda dovodi do pada cijena.
Cijene stanova u Sarajevu ce u iducem kratkorocnom periodu stagnirati i padati. Taj period je vjerovatno jedna i po do dvije godine.
Zasto? Zato sto se gradi veliki broj stanova, a oni vecinom nisu unaprijed prodati. Tako je u gradjevinarstvu, u toku izgradnje prodajes nedovrsene stanove i time finansiras samu gradnju. Veca ponuda manja cijena.
Dijaspora je za ovu godinu pokupovala svoj dio stambenog trzista. Kako smo procitali u uvodnom postu duplo manje nego prosle godine. Kome i za koju cijenu ce se prodavati hiljade stanova koji ce biti zavrseni ove i iduce godine. Uprkos povecanju cijena gradjevinskog materijala marze su jos uvijek veoma velike, i do 100%. Znaci postoji prostor za smanjenje cijena stanova i jos uvijek pristojne zarade.
I Centru ce vjerovatno doci do stagnacije cijena, presmiono bi bilo da kazem do pada cijena.
Zasto? Hiljade stanova koje su Drugovi i Drugarice oteli nacionalizacijom sad ce moci i uknjizavati i prodavati. Vecina takvih zivi u inostranstvu i cekala je samo regulisanje papira da bi mogla prodati stanove.
Analiza odnosa hipotekarnih kamatnih stopa i cijena stanova je dobra za trzista Amerike i Evrope, ali svugdje je odnos ponda-traznja temeljni. Nase trziste stanova ima svoje specificnosti.
Tacnost ovih gledanje u staklenu kuglu kakve ce biti cijene stanova u buducnosti cemo moci potvrditi u Oglasima.

Da je osnova ekonomije potraznja i ponuda to niko ne porice. Ali samo cu ti navesti jedan podatak koji i ti mozes isto provjeriti.
Evo ti primjer Spanije, kojoj je najvise naskodila ova kriza.
Spanija je 2002, imala oko 40.000.000 stanovnika. Od 2002 pa sve do 2007, svake godine u Spaniji se napravilo u prosjeku oko 500.000 stambenih jedinica (vise nego u Njemackoj, Francuskoj i Italiji zajedno). I skoro sve do 2007, svaka ta jedinica je bila unaprijed rasprodata.
I sto je najgore od svega, svake godine u prosjeku cijene su skakale nekih 15%.
Sta je takodjer pomoglo da dodje do toga:kao prvo niske kamate, kao drugo prelazak iz pezeta u euro (mnogo crnog novca na trzistu) i kao trece, ogroman kapital EU, jer je Spanija sve do skoro bila primalac tih ogromnih fondova koje je davala EU.
Sad ti meni objasni tu cinjenicu, kako je onda moguce da jedna drzava ne tako bogata, i od ne puno stanvnika napravi 500.000 stanova punih 5 godina i da sve to se proda i da uz to cijene porastu u prosjeku 15%. Odkud tolika potraznja?
Kod nas su narasle cijene stanova, a niti smo imali niske kamate, niti jos nemamo prelaz taj i KM u Euro, niti dobivamo miljarde eura od Evropskih nepovratnih fondova. Kad sve to budemo dobili ako Bog da, i kad cijena m2 bude ko u Barceloni 12.000 eura onda mozemo pricati o krizi a sve to tad je super.
Samo nek nam padnu kamate na 5%, garantujem vam da ce te godine u bilo kojem dijelu Sarajeva cijene poskupiti 15%.

Zivi bili pa vidjeli.